smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2023

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KLAUSELN IM
MIETVERTRAG
WANN MIETER REPARATUREN SELBST ZAHLEN MÜSSEN
Grundsätzlich ist zwar der Eigentümer für Instandsetzungsarbeiten
zuständig, allerdings ist es auch möglich, Reparaturkosten bis zu
einer gewissen Grenze an den Mieter weiterzugeben.
Die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter sind in Paragraf
535 des Bundesgesetzbuches festgelegt: Mit Abschluss
des Mietvertrags verpflichtet sich der Mieter, die vereinbarte
Miete an den Vermieter zu bezahlen. Der wiederum muss dem
Mieter die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand zur Verfügung
stellen und dafür sorgen, dass Schäden und Mängel großer
und kleiner Natur behoben werden. Die Kosten für Reparaturen
und Instandhaltung hat in der Regel der Vermieter zu tragen. Es
gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte
Kleinreparaturen kann der Vermieter mittels Schönheitsreparatur-
beziehungsweise Kleinreparaturklausel im Mietvertrag
auf den Mieter abwälzen.
Das kann schnell einmal passieren: das Bad steht unter Wasser,
weil es aus dem Duschkopf spritzt. Zwar ein Ärgernis, das aber
schnell beseitigt werden kann: der Mieter kauft eine neue Duschgarnitur
und bringt diese an, ohne den Vermieter vorab zu informieren.
Oder aber der Vermieter verlangt von Ihnen, die Kosten
für die neuen Silikonfugen zu tragen? Das ist selbst mit entsprechender
Klausel im Mietvertrag unzulässig.
Von daher ist es stets sinnvoll, dem Vermieter zumindest Bescheid
zu geben, wenn es sich nicht um eine Lappalie handelt.
Denn solche kleinen Reparaturen können sich summieren, so
dass es durchaus ins Gewicht fällt, wer sie bezahlen muss. Grundsätzlich
ist zwar der Eigentümer für Instandsetzungsarbeiten zuständig,
allerdings ist es auch möglich, Reparaturkosten bis zu
einer gewissen Grenze an den Mieter weiterzugeben. Nämlich
dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Kleinreparaturklausel
wirksam vereinbart ist, muss der Mieter die Kosten für diese
Art von Bagatellschäden selbst übernehmen.
Weil die Handwerkerpreise steigen, steigen im Laufe der Jahre
zwar auch die Kostengrenzen, die Vermieter in die Kleinreparaturklauseln
hineinschreiben dürfen. Die Kostengrenzen können
Vermieter aber immer nur bei Neuvermietungen anpassen. Im
laufenden Mietverhältnis kann der Vermieter eine Kostengrenze
nicht einfach eigenmächtig auf den heute zulässigen Wert anheben.
Die 50-Euro-Kostengrenze pro Einzelreparatur hat der
Vermieter also selbst dann zu beachten, wenn heute bei Neuverträgen
100 Euro als Grenze zulässig ist.
Für Kleinreparaturen gilt dabei, dass der Mieter nicht verpflichtet
werden kann, die Reparatur in Auftrag zu geben oder sogar
selbst durchzuführen. Sogenannte Vornahme-Klauseln sind immer
unwirksam. Stattdessen muss der Vermieter die Reparatur
in Auftrag geben und kann die Kosten später mit dem Mieter
abrechnen.
DAMIT SOLCHE KLAUSELN ALLERDINGS WIRKSAM SIND,
MÜSSEN 3 VORAUSSETZUNGEN ERFÜLLT SEIN
Zum ersten muss es sich um kleine Reparaturen an Gegenständen
handeln, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt
sind, bspw. ein tropfender Wasserhahn (sog. Reparaturen an
zugängigen Gegenständen). Die zweite Voraussetzung ist, dass
die Kosten für eine einzelne Reparatur eine Höchstgrenze nicht
überschreiten dürfen. Heute akzeptieren Gerichte wegen steigender
Kosten Grenzen zwischen 100 und 120 Euro. Überschreitet
der Gesamtbetrag für die Instandsetzung inklusive Mehrwertsteuer
diese Grenze, dürfen die Kosten nicht mehr auf den
Mieter abgewälzt werden – auch nicht anteilig.
Wichtig: Die Werte müssen im Mietvertrag festgeschrieben werden,
zudem sollte die Obergrenze festgehalten werden, denn
diese liegt bei 6 bis 8 Prozent der Jahresbruttokaltmiete. Zudem
sind Mieter verpflichtet, ihren Vermieter über Mängel in der
Wohnung zu informieren, damit dieser die Reparatur veranlassen
kann. Hinzu kommt: Die Klausel darf den Mieter nur verpflichten,
die Kosten zu zahlen, die Reparatur muss trotzdem der
Vermieter in Auftrag geben. Nicht wirksam sind auch Klauseln,
die den Mieter dazu verpflichten, sich an allen Reparaturen im
Haus oder in der Wohnung oder an Neuanschaffungen anteilig
mit einem Sockelbetrag zu beteiligen.
Weiter wichtig: Die Klausel gilt ausschließlich für die Bestandteile
einer Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des
Mieters und deshalb einer schnelleren Abnutzung unterliegen.
Hierzu zählen Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und
Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse
sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Auch
Markisen können dazugehören. Nicht dazu zählen zum Beispiel
Wartungsarbeiten an Leitungen, Schäden an Fenstern oder die
Erneuerung von Silikonfugen.
MIETER HAFTEN AUCH FÜR ALLE UMBAUTEN,
DIE SIE SELBST VORNEHMEN
Ob ein neuer Fußboden, der Einbau einer Küche oder das Einziehen
einer Trockenbauwand: nicht jeder Mieter belässt seine
Wohnung so, wie er sie beim Einzug vorgefunden hat. Doch das
kann Jahre später noch zu Problemen führen, wenn die Arbeiten
nicht fachgerecht ausgeführt wurden und Folgeschäden verursacht
haben. Denn Ansprüche können nach Ansicht des BGH
nicht verjähren, bevor die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben
worden ist (BGH, Urteil vom 31. August 2022, Az. VIII
ZR 132/20, Sonderregelung nach § 548 Abs. 1 BGB). Zudem
muss bei größeren Baumaßnahmen, die die Wohnung dauerhaft
verändern, wie zum Beispiel der Einbau einer neuen Küche, der
Vermieter zustimmen.
Fazit: Einbauten sollten grundsätzlich fachgerecht erledigt, vom
Vermieter abgenommen und als dessen Eigentum akzeptiert
werden. Denn nur das bietet Mietern die größtmögliche Absicherung
vor eventuellen Schadenersatzansprüchen.
©Autor: Dietmar Kern
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