smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2023

Finanzierung
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SO GELINGT EIN HAUS-
KAUF IMMER NOCH
TIPPS ZUR IMMOBILIENFINANZIERUNG IN ZEITEN STEIGENDER ZINSEN
Die Zinswende hat im letzten Jahr so richtig Fahrt aufgenommen:
Inzwischen haben sich die Zinsen für die Baufinanzierung
verdreifacht. Dazu kommt eine zunehmende Verunsicherung
durch Inflation, eine ungewisse Zukunft in der
Energieversorgung und schwankenden Zinsen – bei gleichbleibend
hohen Immobilienpreisen. Dennoch ist es mit der richtigen
Planung und dem richtigen Vorwissen möglich, Ihren Immobilienkredit
trotz der aktuellen Zinsen zu stemmen.
DIE AKTUELLE SITUATION: WAS BEDEUTEN DIE STEIGEN-
DEN BAUZINSEN FÜR DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG?
Der Wunsch nach finanzieller Sicherheit ist in der derzeitigen
Situation groß. Die aktuelle Zinslage bei Immobilienkrediten
lässt momentan allerdings viele Menschen zweifeln, ob die Baufinanzierung
und damit der Kauf einer Immobilie sinnvoll ist.
Die Zinsen sind derzeit ständig in Bewegung und bieten kaum
Sicherheit, ob sie fallen oder weiter ansteigen. Mögliche Mehrkosten
durch steigende Zinssätze zeigen sich in folgender Beispielrechnung.
Die gestiegenen Zinsen bedeuten in dem Beispiel eine Mehrbelastung
von 690 Euro pro Monat durch den Zinsanstieg. Steigende
Zinsen bedeuten Mehrkosten für Baukredite. Personen, die
nach Ende ihrer Kreditlaufzeit auf eine Anschlussfinanzierung
angewiesen sind, leiden unter den steigenden Zinssätzen. Daher
ist es in der aktuellen Situation wichtig, genau zu berechnen und
zu planen, wie Ihre Finanzierung am besten umsetzbar ist.
Aber auch, wenn das aktuell ein realistisches Beispiel ist, gibt es
Wege, den Zinsanstieg durch andere Maßnahmen abzufedern
und sich trotzdem den Traum eines eigenen Hauses oder einer
Eigentumswohnung zu erfüllen. Wir zeigen Ihnen, wie Ihre Immobilienfinanzierung,
auch bei gestiegenen Zinsen, weiterhin
möglich ist und was Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung beachten
sollten.
Beispielrechnung: Darlehensbetrag 360.000 €
Beispiel 1: Bauzinsen
vor dem Zinsanstieg
Zinsstand ca. 2020
1,2 % p.a.
ergibt einen Zinsbetrag von
monatlich: 360 Euro
Beispiel 2: Bauzinsen
nach dem Zinsanstieg
Zinsstand ca. 2022
3,5 % p.a.
ergibt einen Zinsbetrag von
monatlich: 1.050 Euro
Planung: Was ist bei der Planung der Finanzierung zu beachten?
Eine Immobilie ist meist eine einmalige Investition im Leben.
Deshalb haben nur die wenigsten Menschen eigene Erfahrungen,
was bei der Immobilienfinanzierung und den dazugehörigen
Zinsen zu beachten ist. Umso grundlegender ist es daher,
möglichst früh mit der Planung zu beginnen. Das Budget ist dabei
einer der wichtigsten Punkte. Denn die aktuellen Zinsen für
einen Immobilienkredit verunsichern viele Menschen.
DAS EIGENE HAUS FINANZIEREN: DIE BUDGETPLANUNG
In einem ersten Schritt finden Sie heraus, was Sie sich leisten
können. Das Budget selbst besteht aus dem Eigenkapital und
dem Immobilienkredit. Die Höhe des Kredits berechnet sich individuell
aus Ihren persönlichen Einnahmen und Ausgaben. Die
Faustregel: Die Monatsrate für den Immobilienkredit sollte nicht
mehr als 35 % des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen.
Eine zentrale Rolle spielt bei der Finanzierungsberechnung
das Eigenkapital. Es hilft, die monatlichen Raten zu senken.
WIE FINDE ICH HERAUS, WELCHEN BETRAG
ICH MIR LEISTEN KANN?
Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie viel Ihres monatlichen
Budgets Sie in den Immobilienkredit samt Zinsen investieren
können, ist es hilfreich, eine Liste der ständigen Belastungen zu
erstellen. Die sogenannten Lebenshaltungskosten unterteilen
sich in zwei Bereiche:
1. Private Konsumausgaben (z. B. Lebensmittel, Miete,
Kleidung, Hygiene & Gesundheit, etc.)
2. Sonstige Ausgaben (z. B. Versicherungen, Kredite,
Bewirtschaftungskosten einer Immobilie, etc.)
Nachdem Sie die Summe dieser Belastungen errechnet haben,
analysieren Sie, welche Ausgaben verzichtbar sind. Häufig finden
sich dabei vermeidbare Kosten, z. B. eine ungenutzte Mitgliedschaft
im Fitnessstudio, überflüssige Abonnements oder Versicherungen,
die Sie nicht mehr benötigen. Aber Achtung: Die Berufsunfähigkeitsversicherung
oder die Risikolebensversicherung
sind wichtig, um die Finanzierung Ihrer Immobilie zu sichern.
EIGENKAPITAL: WELCHE ROLLE SPIELT DAS
EIGENKAPITAL BEI DER IMMOBILIENFINANZIERUNG?
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto wahrscheinlicher ist
die Zusage für den Immobilienkredit und desto geringer ist das
Finanzierungsrisiko. In der Regel profitieren Sie von günstigeren
Bauzinsen, da ein hoher Anteil an Eigenkapital das Ausfallrisiko
für die Bank reduziert. Steigenden Bauzinsen können Sie so
entgegenwirken. Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
ist ebenfalls möglich. Für die sogenannte 110 % Finanzierung
müssen Sie allerdings eine äußerst gute Bonität nachweisen.
Zudem muss die Immobilie in einem guten Zustand sein und
sich in einer attraktiven Lage befinden. Die Voraussetzungen für
die vollumfängliche Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
sind also sehr hoch. Zu wissen, was man sich leisten kann, erleichtert
die Suche nach der Traumimmobilie.
WAS FÄLLT ALLES UNTER DAS EIGENKAPITAL?
Grundsätzlich lassen sich bei der Immobilienfinanzierung drei
Kategorien von Eigenkapital unterscheiden:
1. Bargeld, Wertpapiere und Grundstück: Unter das klassische
Eigenkapital fallen alle Ersparnisse auf Ihren Konten, Bargeld
sowie Wertpapiere und Investmentfonds. Auch Lebensversicherungen,
Immobilien oder bereits bezahlte Baugrundstücke werden
auf das Eigenkapital angerechnet.
2. Eigenleistung: Als Eigenleistungen rechnen Sie solche Arbeiten
an, die Sie eigenständig an der Immobilie vornehmen. Hier
ist es wichtig, wirklich nur solche Arbeiten zu übernehmen, die
Sie, Freunde und Familie wirklich selbst erledigen, z. B. Malerarbeiten.
Zu viele oder zu handwerkliche Aufgaben sind Handwerkern
zu überlassen. Eigene Tätigkeiten müssen Sie bei der
Bank nachweisen. Diese rechnet den Stundenlohn der Handwerker,
den Sie durch die Eigenleistung eingespart haben, auf das
Eigenkapital an. Einen guten Richtwert bieten dabei Kostenvoranschläge
von lokalen Handwerksunternehmen, an deren Lohnkosten
Sie sich bei der Kalkulation orientieren können.
3. Zugeteilter Bausparvertrag: Der Bausparvertrag gilt nur dann
als Eigenkapital, wenn er zum Zeitpunkt der Finanzierung zugeteilt
wird. Die Zuteilung bedeutet, dass Sie die Mindestansparzeit
sowie das Mindestguthaben des Vertrags erreicht haben. Ein
Vorteil bei der Anrechnung des Bausparvertrags liegt in der Flexibilität,
denn Sie können frei darüber entscheiden, ob und wie
viel der Summe Sie für die Baufinanzierung einbringen möchten.
WIE VIEL EIGENKAPITAL BENÖTIGEN SIE FÜR
EINE IMMOBILIENFINANZIERUNG?
Eine Faustregel besagt, dass Sie mindestens die Kaufnebenkosten
der Immobilie als Eigenkapital zur Verfügung haben sollten.
Das sind etwa 12 bis 15 % des Kaufpreises. Andere Tipps zur
Baufinanzierung besagen, mindestens 20 bis 30 % des Immobilienwertes
zuzüglich der Nebenkosten des Kaufs als Eigenkapital
vorzuweisen. In jedem Fall gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen,
desto sicherer ist die gesamte Finanzierung aufgestellt. Doch
Achtung: Der Kaufpreis entspricht nicht zwingend dem Finanzierungspreis.
Gerade bei älteren Objekten sind Renovierungen
oder Modernisierungen häufig unabdingbar. Eine Nachfinanzierung
ist in diesem Fällen teuer.
Sprechen Sie daher frühzeitig mit Ihrer Familie darüber, inwiefern
sie Sie beim Immobilienkredit bzw. den dazugehörigen Zinsen
unterstützen können. Ein Vorgriff auf das Erbe oder das Einbringen
des Elternhauses als Sicherheit sind dabei gern gewählte
Varianten. Ebenfalls sinnvoll ist eine Beratung durch einen Experten,
um Ihre Möglichkeiten durchzusprechen und zu sehen,
was mit Ihrem Budget möglich ist.
SECHS TIPPS, WIE IHRE BAUFINANZIERUNG
TROTZ STEIGENDER ZINSEN ERFOLGREICH IST
Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Baufinanzierung abzusichern.
Wichtig sind grundlegende Gedanken und Überlegungen
zum finanziellen Spielraum. Wir geben Ihnen 6 Tipps,
wie Sie Ihren Traum von der eigenen Immobilie verwirklichen
können in Zeiten von steigenden Zinsen.
1. Die passende Immobilie suchen und finden. Überlegen Sie
sich gut, welche Ansprüche Sie im Moment an eine Immobilie
stellen. Reicht das Budget gerade nicht für das freistehende Einfamilienhaus,
sollten Sie überlegen, ob die Familie nicht auch
in einem Doppelhaus oder Reihenhaus glücklich sein kann.
Grundsätzlich gelten die eigenen vier Wände immer noch als
sicherste Altersvorsorge, doch muss der Traum auch bezahlbar
sein und im Budget liegen.
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Foto: Vasyl– www.stock.adobe.com
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