smartLiving Magazin Stuttgart | Ausgabe 03/2023

Finanzierung
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kostenlos möglich. Versuchen Sie, eine möglichst hohe Sondertilgung
auszuhandeln, wenn Sie bereits wissen, dass derlei Sondereinnahmen
fließen werden.
Beispiel 3: Übergang ins neue Zuhause regeln. Nicht selten existiert
bei einem Umzug im Alter eine bisherige Immobilie, die
dann verkauft werden soll. Zur Zwischenfinanzierung eignet
sich hier ein variables Darlehen, dessen Zins zwar meist etwas
höher ist und mit dem Marktzins schwankt, das dafür aber jederzeit
zurückgezahlt werden kann.
Beispiel 4: Laufzeit und Tilgung richtig wählen. In der Regel
gehen kürzere Laufzeiten mit niedrigeren, längere mit höheren
Zinsen einher. Im Alter empfehlen sich dennoch längere Laufzeiten,
zum Beispiel 15 Jahre oder mehr, um unnötige Zinsrisiken
zu vermeiden. Wenn der Kredit ohnehin nicht zu Lebzeiten
abbezahlt werden soll, kann man versuchen, die Tilgung
so niedrig wie möglich anzusetzen. Das verschafft mehr finanziellen
Freiraum.
FINANZIERUNGSBEDARF ERMITTELN
Zunächst gilt es, den genauen Bedarf zu ermitteln. Steht eine
konkrete Investition an, etwa die Erneuerung von Dach oder
Heizung, oder der behindertengerechte Umbau des Bades? Ein
passend zugeschnittener Immobilienkredit ist für Finanzexperten
dann fast immer die erste Wahl. Verrentungsmodelle wie
Leibrente oder Teilverkauf sind hingegen ungünstiger. Banken
finanzieren in der Regel problemlos Immobilien bis zu einer Beleihungsgrenze
von 80 Prozent. 20 Prozent des Beleihungswertes
müssen Sie also selbst mitbringen. Wer mehr Eigenkapital einbringt,
erleichtert der Bank die Entscheidung und bekommt oft
auch bessere Konditionen.
Tendenziell werden Banken höhere Sicherheiten verlangen, je
älter Kreditnehmer sind. Dazu können etwa Lebensversicherungen,
Bausparverträge, betriebliche Altersvorsorge oder sonstige
Kapitalanlagen gehören, die bei Fälligkeit auf den Kredit eingezahlt
werden. Passend dazu sollten entsprechende Sondertilgungen
vereinbart werden. Auch weitere Immobilien, Grundstücke,
Wertpapiere oder Edelmetalle können als Sicherheit dienen.
Der Übergang in die Rente ist oft ein kritischer Zeitpunkt. Denn
hier kann das verfügbare Einkommen teilweise erheblich sinken,
gleichzeitig steigen oft die Gesundheitskosten. Nicht umsonst
lautet die generelle Empfehlung, Kredite möglichst bis zur Rente
abzuzahlen. Zu Ihrer eigenen und zur Sicherheit der Bank hilft
eine detaillierte Vorabberechnung, wie sich das Einkommen
durch Renten, Zusatzrenten oder sonstige Versicherungen entwickeln
wird.
Hilfreich kann es auch sein, den Kreditvertrag gemeinsam mit einem
jüngeren Partner zu unterschreiben, etwa dem Lebenspartner
oder Kindern. Diese können auch als Bürgen auftreten. Und
wer bereits ein Testament aufgesetzt hat, kann der Bank gegenüber
dokumentieren, dass die Nachfolge geregelt ist. Mitunter
kommt auch eine Restschuldversicherung in Frage. Diese übernimmt
die restlichen Raten, falls der Kreditnehmer vorher stirbt.
Verbraucherschützer sehen jedoch deren Kosten-Nutzen-Verhältnis
kritisch.
MÖGLICHST LANGE ZINSBINDUNGSZEIT WÄHLEN
Seniorinnen und Rentner sollten eine möglichst lange Zinsbindungszeit
wählen. Dadurch lassen sich zum einen die Gesamtkosten
des Darlehens senken. Zum anderen verringert sich auch
das Risiko, dass die Raten der Anschlussfinanzierung unbezahlbar
werden, sollten die Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit
weiter steigen. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens
aus, ist die Prolongation auch eine Möglichkeit, wie
es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann.
Im Idealfall sollten Sie ein Volltilger-Darlehen aufnehmen. Bei
einem solchen gilt die Zinsbindungszeit bis zum Ende der kompletten
Laufzeit – also bis zur vollständigen Rückzahlung der
Darlehenssumme. Kommt das abbezahlte Eigenheim in die Jahre,
kann nochmals Kapitalbedarf entstehen – beispielsweise für
neue Fenster, eine neue Heizung oder den Umbau zur Barrierefreiheit.
Wer nur ein kleineres Sanierungsvorhaben verwirklichen
möchte, kann dafür ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen,
das er idealerweise innerhalb von zehn Jahren zurückzahlt.
Für ein solches ist keine Eintragung einer Grundschuld im
Grundbuch erforderlich.
Soll ein größeres Vorhaben oberhalb von 20.000 Euro realisiert
werden und man hat nicht genug eigene Mittel, kommt ein Annuitätendarlehen
infrage. Die Chancen, ein solches zu bekommen,
stehen gut, da die Banken bei der Bonitätsprüfung des
Kunden die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte
Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen dürfen.
Eine Alternative zu Bankdarlehen stellen für Darlehensinteressenten
– und damit auch für Senioren und Rentnerinnen –
Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dar. Diese
staatliche Bank bietet Privatpersonen unabhängig vom Alter
zinsgünstige KfW-Darlehen und Zuschüsse an. Eigentümerinnen
und Eigentümer, die ihren vorhandenen Wohnraum barrierefrei
gestalten möchten, können Mittel aus dem Programm
„Altersgerecht Umbauen“ erhalten.
SPEZIELLE KREDITANGEBOTE FÜR SENIOREN
Für die besonderen Bedürfnisse von Senioren hat die Kreditwirtschaft
erste spezielle Angebote entwickelt. Eines davon hat die
DZ-Privatbank in Luxemburg für die Volks- und Raiffeisenbanken
aufgesetzt. Es wird von etwa 100 der 800 Genossenschaftsinstitute
in Deutschland unter verschiedenen Markennamen angeboten.
Der Kredit wird hier flexibel ausgezahlt – in einer Rate,
monatlich oder als Kombination von beidem. Ebenso flexibel
wird getilgt – monatlich, in einer Summe oder nach individuellen
Präferenzen. Dafür erfolgt allerdings auch die Verzinsung
variabel und somit etwas teurer und risikoreicher.
Baukredit mit 50+: Geld gibt’s auch im Alter.
Ein anderes Angebot nennt sich „Best-Ager-Darlehen“, kommt
von der Allianz und richtet sich an Kunden ab 60 Jahre. Auch
dieses Darlehen ist nicht zweckgebunden, muss nicht getilgt und
auch explizit nicht zu Lebzeiten zurückgezahlt werden. Die Laufzeiten
können bis zu 40 Jahre betragen, Erben können den Kredit
ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Immobilien können
hier bis 40 Prozent beliehen werden.
WELCHE VORTEILE GIBT ES BEI BAUSPARDARLEHEN?
In eher seltenen Fällen haben Senioren noch einen laufenden
Bausparvertrag, der in Kürze zuteilungsreif ist. Die Zuteilung
erfolgt, nachdem mindestens 40 bzw. 50 Prozent der Bausparsumme
eingezahlt wurden und die Zielbewertungszahl erreicht
ist. Beträgt die Bausparsumme beispielsweise 50.000,- € und
das Bausparguthaben inklusive Zinsen 25.000,- €, liegt das Bauspardarlehen
nach Zuteilung auf gleicher Höhe.
Die Zuteilung des Bausparvertrages setzt eine wohnwirtschaftliche
Verwendung der Bausparmittel voraus, zum Beispiel
die Modernisierung des Eigenheims. Das Bauspardarlehen
von beispielsweise 25.000,- € wird je nach Zins- und
Tilgungssatz in aller Regel bereits nach 10 bis 12 Jahren vollständig
getilgt. Dies gelingt, weil üblicherweise ein recht hoher
Tilgungssatz zugrunde gelegt wird. Das Bauspardarlehen
kann auch bereits vorher getilgt werden ohne Berechnung
einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Bauspardarlehen bis zu einer Höhe von 50.000,- € können laut aktueller
Bausparkassen-Verordnung auch ohne Grundschuldeintrag
vergeben werden. Dadurch werden die Kosten für die Bestellung
und Eintragung einer Grundschuld für Bauspardarlehen
bis zu 50.000,- € gespart. Senioren, die nach Löschung sämtlicher
Grundschulden bereits ein laut Grundbuch schuldenfreies
Eigenheim besitzen und keine neuen Grundschulden eintragen
wollen, wird das freuen. Diese Blankodarlehen eignen sich besonders
für Modernisierungen, energetische Sanierungen und
altersgerechte Umbauten.
Fazit: Ältere Kreditnehmer sollten nicht nur auf ihre Hausbank
setzen, sondern bereit sein, sich ein anderes Kreditinstitut zu suchen.
Es lohnt sich immer, verschiedene Angebote einzuholen
und gut zu vergleichen. Dies erhöht die Chance, an das Wunschdarlehen
zu kommen oder den Kredit zu möglichst guten Konditionen
abzuschließen. Allerdings: Die günstigsten Anbieter sind
nicht immer die besten. So sind Darlehen über Finanzierungsvermittler
oder von Direktbanken oft Standardverträge, welche
sich für Senioren oft nicht eignen.
©Autor: Dietmar Kern
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