LA KW 14

Grundbuchbestand vor Erwerb überprüfen
Ersitzung eines Wohnungseigentumsobjekts trotz Unkenntnis des Grundbuchbestands
Einer kürzlich vom Obersten
Gerichtshof (OGH) entschiedenen
Rechtssache lag nachfolgender
Sachverhalt zugrunde:
Der Schuldner verkaufte im Jahr
1990 ein Wohnungseigentumsobjekt
„samt allem rechtlichen und tatsächlichen
Zugehör“ welches er mit der –
im Kaufvertrag nicht erwähnten Garage
– an die Erwerberin übergab. Im
Grundbuch erfolgte daraufhin auch
nur die Einverleibung des Eigentumsrechts
an der Wohnung, welche in der
Folge weitere vier Male „samt Garage“
veräußert wurde. Alle Verkäufer
und Erwerber gingen davon aus, dass
die Garage Zubehör der Wohnung
sei und mit dem Kauf auch an dieser
sogenanntes (Zubehörwohnungs-)
Eigentum erworben werde. Alle Erwerber
und Verkäufer nutzten die
Garage exklusiv und bezahlten die dafür
vorgeschriebenen Betriebskosten
und Annuitäten. Im Grundbuch war
jedoch immer noch der Schuldner als
Eigentümer vermerkt.
Der Kläger war der letzte Erwerber
des Objekts und begehrte dieser den
Insolvenzverwalter des Schuldners zur
Zustimmung zur Einverleibung seines
ersessenen Eigentumsrechts an der
Garage zu verpflichten. Nachdem das
Erstgericht die Klage abgewiesen hatte,
das Berufungsgericht der Klage hingegen
stattgab, war der OGH mit der
Frage befasst, ob die Unkenntnis des
Grundbuchstands und des Inhaltes
des Wohnungseigentumsvertrags die
Redlichkeit des Erwerbers ausschließe.
Das Höchstgericht legte folgende
rechtliche Beurteilung dar: Grundsätzlich
ist die Ersitzung eines bereits
Dr. Michael Kössler, Mag. Stefan Weiskopf und Dr. Rainer Kappacher (v. l.) verfolgen gemeinsam ein Ziel: die Interessen
ihrer Mandanten bestmöglich zu vertreten.
Foto: Eva Beer
bestehenden Wohnungseigentumsobjekts
möglich. Voraussetzungen
für die Ersitzung nach § 1477 Allgemeines
bürgerliches Gesetzbuch
(ABGB) sind neben dem Zeitablauf
echter und redlicher Besitz eines
Rechts, das seinem Inhalt nach dem
zu erwerbenden Recht entsprochen
hat, und der Besitzwille.
Redlichkeit verlangt den Glauben
an einen gültigen Titel. Maßgeblich
ist demgemäß das Vertrauen in die
Rechtmäßigkeit der Besitzausübung,
das beim Besitzerwerb und während
der ganzen Ersitzungszeit vorhanden
sein muss. Der gute Glaube geht
verloren, wenn der Besitzer positiv
Kenntnis erlangt, dass sein Besitz nicht
rechtmäßig ist, oder zumindest solche
Umstände erfährt, die Anlass geben,
an der Rechtmäßigkeit der Besitzausübung
zu zweifeln, wobei bereits
leichte Fahrlässigkeit die Redlichkeit
ausschließt. Da die Redlichkeit nach
§ 328 ABGB vermutet wird, trifft den
Gegner für die Fehlerhaftigkeit und
Unredlichkeit des Besitzes die Behauptungs-
und Beweislast. Der OGH betonte,
dass die Qualifikation des Verhaltens
des Besitzers als redlich oder
unredlich immer von den Umständen
des konkreten Falls abhängt.
Dass im gegenständlichen Fall aus
dem Grundbuch zu erkennen gewesen
wäre, dass die Garage ein eigenes
Wohnungseigentumsobjekt und bei
der Wohnung kein Zubehör eingetragen
ist, schließt die Redlichkeit nicht
von vornhinein aus. Nachforschungspflichten
bestehen grundsätzlich erst
dann, wenn ein (indizierter) Verdacht
besteht, dass die tatsächlichen Besitzverhältnisse
nicht dem Grundbuchstand
entsprechen.
Der Beklagte hatte zu keinem Zeitpunkt
aufgezeigt, welchem Verdachtsmoment
die Erwerber nachgehen hätten
müssen. Darüber hinaus erachtete
der OGH hinsichtlich der Feststellung
des Berufungsgerichts, welches eine
redliche Besitzausübung angenommen
hatte, weil die Garage den jeweiligen
Erwerbern übergeben wurde und diese
sie exklusiv genutzt und alle Kosten getragen
haben, keine Notwendigkeit der
Korrektur im Einzelfall. Für die hier
vorliegende uneigentliche Ersitzung
nach § 1477 ABGB reicht es demnach
aus, dass die Garage der ersten Erwerberin
im Zuge des Kaufs der Wohnung
übergeben wurde und sie davon ausging,
auch daran (Wohnungs-)Eigentum
zu erwerben.
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3./4. April 2024
RUNDSCHAU Seite 21