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[DR. HENRIK NACKE]
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Zenk
R e c h t s a n w ä l t e
Bauträgerrecht – Verkaufsprospekt Verpflichtet!
Bauträger vertreiben ihre objekte häufig mit prospektunterlagen, in de-
nen das objekt beschrieben und visualisiert wird. einem später geschlossenen
notariellen kaufvertrag liegen diese prospekte dann jedoch meist
nicht bei. statt dessen enthält der kaufvertrag in der regel eine Baubeschreibung,
in der das objekt im einzelnen beschrieben wird, rechtlich also
Beschaffenheitsvereinbarungen getroffen werden.
Der Inhalt des Prospekts wird damit jedoch nicht bedeutungslos. Kann der Käufer
aus einem ihm übergebenen Prospekt bestimmte Eigenschaften des Objekts
entnehmen, die in der Realität dann nicht erfüllt werden, können ihm Schadensersatzansprüche
gegen den Bauträger zustehen. Das gilt auch dann, wenn die
erwarteten Eigenschaften im Kaufvertrag selbst keine Grundlage finden.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu am 25. Oktober 2007 zum Az. VII ZR 205/06
eine Entscheidung getroffen, die jeder Bauträger sehr sorgfältig beachten sollte.
Im entschiedenen Fall erwarb der Käufer auf Grundlage eines Prospekts eine
Dachgeschoss-Maisonette-Wohnung, für deren obere Etage – es handelte sich
um einen Spitzboden – in der Grundrisszeichnung des Prospekts ein Doppelbett
mit Mobiliar eingezeichnet war. Im Kaufvertrag wurde der Spitzboden demgegenüber
lediglich als Abstellraum bezeichnet. Etwa 3 Jahre nach Übergabe
des Objekts untersagte das Bauaufsichtsamt die Nutzung des Spitzbodens als
Wohnraum.
Der BGH verurteilte den Bauträger zum Schadensersatz. Der Käufer habe
wegen des Prospekts erwarten dürfen, dass der Spitzboden zu Wohnraumzwecken
geeignet ist. Daran ändere sich auch dadurch nichts, dass dieser Raum im
Kaufvertrag dann lediglich als Abstellraum bezeichnet worden sei.
Der Bauträger hätte den Käufer ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass
entgegen der Darstellung im Prospekt keine Wohnraumnutzung im Spitzboden
zulässig ist. Nur dann – und wenn er diese Auskunft hätte beweisen können –
wäre er dem Schadensersatz entgangen.
Wir empfehlen dringend, nicht nur bei der Baubeschreibung eines Objekts,
sondern auch schon bei der Erstellung des Vertriebsprospekts, sehr sorgfältig
darauf zu achten, dass dort zutreffende Angaben gemacht und keine falschen
Vorstellungen geweckt werden.
[DR. HENRIK NACKE • nacke@zenk.com]
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