Gesamtausgabe ZENK news… - Zenk Rechtsanwälte

[DR. ANU ELINA BIRKEFELD]
Fachanwältin für Arbeitsrecht
[HENRIKE TSCHIERSCHKE]
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Zenk
R e c h t s a n w ä l t e
Unwirksame schönheitsreparatUrklaUseln – aUsgleich
dUrch mieterhöhUng?
die rechtsprechung hat in den letzten Jahren einer Vielzahl von schön-
heitsreparaturklauseln sowohl in wohn- als auch in gewerberaummietver-
trägen eine absage erteilt. derzeit wird im hinblick auf diese problematik
heiß diskutiert, ob der Vermieter vom mieter bei unwirksamen schönheitsreparaturklauseln
einen Zuschlag zur miete verlangen kann.
Nach der gesetzlichen Grundregelung ist vorbehaltlich einer anderen vertraglichen
Vereinbarung ein Vermieter zur Erhaltung der Mietsache während des
Mietverhältnisses verpflichtet, also auch zur Vornahme von Schönheitsreparaturen.
Zur Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist daher eine
– wirksame – Vertragsklausel erforderlich. Nach Auffassung der Rechtsprechung
sind dabei grundsätzlich nur solche Klauseln wirksam, die bei der Verpflichtung
zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den konkreten Zustand der Wohnung
im Zeitpunkt der vereinbarten Vornahme abstellen und den Mieter hinsichtlich
der Ausführungsart nicht unangemessen einschränken. Aus diesem Grund
sind einschränkungslose Endrenovierungsklauseln, starre Fristenpläne sowie
starre Quotenklauseln für unwirksam erklärt worden. Dies gilt auch für solche
Verträge, die vor Bekanntwerden dieser Rechtsauffassung geschlossen wurden.
Folge einer unwirksamen Klausel zur Übertragung von Schönheitsreparaturen
auf den Mieter ist, dass der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
von dem jeweiligen Mieter keine Vornahme von Schönheitsreparaturen fordern
kann. Der Mieter zahlt zudem während der laufenden Mietzeit eine günstigere
Miete. Denn entsprechend der ständigen Vermieterpraxis wird bei der Übertragung
der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in
der Regel gleichzeitig als Ausgleich eine Vergünstigung der Miete veranschlagt.
Es stellt sich daher die Frage, ob die Miete in einem solchen Fall angepasst
werden kann.
Die aktuelle obergerichtliche Rechtsprechung hat dem Vermieter das Recht zugebilligt,
im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB nicht
nur eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, sondern
zusätzlich einen Zuschlag pro Quadratmeter und Monat für die Durchführung
von Schönheitsreparaturen zu beanspruchen (u. a. OLG Karlsruhe, Urteil vom
18.10.2007, 7 U 186/06; OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2007, 2 U 200/07).
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