Gutachten über Ausgleichsbeträge - Schifferstadt

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz-Kreises GU 4160/2010 rungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf den Bodenwert) bereits teilweise oder im Ganzen zum Zwecke deren Ableitung erho- ben wurden. 3.5.2.2 Komponentenverfahren (Quantifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebau- ter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerten Endwerte zu ermitteln, können diese auch aus Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet werden. Wertermittlungsmodell "Komponentenverfahren" § 23 WertV 1972 Sanierungsvorteil (gegeben durch) Quantifizierung 1) Art der baulichen Aufzonungsvorteil "Art" 0 - 100% Nutzung (Umstrukturierung - Gebietsänderung) (Erfahrungssätze) 2) Maß der baulichen Aufzonungsvorteil "Maß" 0 - 30% Nutzung (Änderung der GFZ) (GFZ - Koeffizienten) 3) Erschließungs- Erschließungsvorteil zustand -(Straßenausbau, Fußgängerzone) 2 - 10 % -(Blockentkernung - hintere Erschließung, 2 - 5% Grenzausgleich) 4) Lage des Grund- Lagevorteil 10 - 20% stücks (Verbesserung der Wohn- u. Geschäfts- (Erfahrungssätze) lage - Nachbarschaftseinflüsse durch Modernisierung, Instandsetzung, Neubebauung, Attraktivierung eines Gebietes) 5) allgemeiner Initialwirkung der Sanierungsmaßnahmen 2% Sanierungsvorteil -Ergänzung der Infrastruktur (Gemeinbedarfseinrichtungen, 2% Verkehrsberuhigung, öffentl. Parkplätze etc.) Komponentenmethode Bei der „Komponentenmethode“ werden ausgehend vom zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponenten- verfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die Seite 28 (61)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz-Kreises GU 4160/2010 sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Ver- fahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger als beim gesetzlich normierten Verfahren in § 154 Abs. 2 BauGB. Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus fol- genden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen ● der allgemeine Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steu- ervorteile), ● der Ausbaubeitragsvorteil und der allgemeine Erschlie- ßungsvorteil aus dem Straßenausbau und dem damit ein- hergehenden ersparten Ausbaubeiträgen und den diesbe- züglichen Lageverbesserungen, ● der Lagevorteil aus der Summe der in Abschnitt 4.3.1 be- schriebenen Wohnumfeldverbesserungen. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung der einzelnen Sanierungs- vorteile werden die nachfolgenden Erläuterungen gegeben: allgemeiner Sanierungsvorteil Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeord- sanierungsbedingte Steuervorteile neter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Boden- werterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Ge- bieten zwischen 0 % und 5 % je nach Nachfrage nach Grund- stücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungs- gebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. nur durch „in- tersubjektiven“ Preisvergleich oder zusammen mit anderen Lage- vorteilen mit dem Mietsäulenverfahren zu ermitteln, da sich der allgemeine Sanierungsvorteil aufgrund der häufig geringen Größen- ordnung kaum aus Vergleichspreisen, die nicht selten Varianzen von ± 35 % aufweisen, errechnen lässt. Diese gehören im weitesten Sinn auch zu den Sanierungsmaßnah- men.Nach § 7 h EStG können in Sanierungsgebieten Modernisie- rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden deutlich hö- her steuerlich abgeschrieben werden als außerhalb der Sanierungs- gebiete. Diese Vorteile werden bereits durch den sogenannten „all- gemeinen Sanierungsvorteil“ erfasst. Denn es sind ausschließlich die diesbezüglichen Bodenwerterhöhungen auszugleichen, nicht die konkreten Steuervorteile. Seite 29 (61)
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