Gutachten über Ausgleichsbeträge - Schifferstadt

Gutachterausschuss für Grundstückswerte 

für den Bereich des Rhein-Pfalz Kreises 

Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt Neustadt, 

Exterstraße 4, 67433 Neustadt a.d.Wstr. 

Tel. 06321/3977-0 

Az.: GU 4160/2010 

G U T A C H T E N 

(Zonales Gutachten) 

über die Bestimmung der Anfangs- und Endwerte 

für die Bemessung des Ausgleichsbetrages 

gemäß § 154 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) 

im Sanierungsgebiet von Schifferstadt 

"Ortskern Schifferstadt"

Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz-Kreises GU 4160/2010 

Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am 18.08.2011 in der Besetzung 

Herr VR Dirk Hübler stellv. Vorsitzender und Gutachter 

Frau Reni Thurow, Finanzverwaltung Gutachter 

Herr Norbert Hook, Architekt Gutachter 

Frau Magdalena Lax, Architektin Gutachterin 

Frau Angela Butsch, Stadtplanerin Gutachterin 

Herr Reinhard Borgholte, Architekt Gutachter 

Herr Karlheinz Böhrer, Dipl.-Ing. (Bauwesen), Dipl.- 

Wirtschaftsing. 

Gutachter 

Herr Hans Schwind, Architekt Gutachter 

beschlossen: 

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Zonale Anfangs- und Endwerte 1 ) 

im Sanierungsgebiet "Ortskern Schifferstadt" der Stadt Schifferstadt 

Zone Anfangswert 

€/m² 

zum Wertermittlungsstichtag 10.07.2010 

Endwert 

€/m² 

1001-1 265,20 272,00 6,80 

1002-1 247,20 257,30 10,10 

1002-2 240,00 265,40 25,40 

1002-3 45,00 45,00 0,00 

1002-4 252,00 262,00 10,00 

1002-5 247,20 257,80 10,60 

1002-6 241,69 251,29 9,60 

1002-7 232,50 238,50 6,00 

1002-8 45,00 45,00 0,00 

1002-9 45,00 45,00 0,00 

1002-10 235,20 235,20 0,00 

1002-11 45,00 45,00 0,00 

1002-12 249,42 261,82 12,40 

abschöpfbare sanierungsbedingte 

Bodenwerterhöhung €/m² 

abgerundet 

(Endwert – Anfangswert) 

Tabelle 1: Zonale Anfangs- und Endwerte lt. Beschluss des Gutachterausschusses vom 18.08.2011 

1 Graphische Darstellung siehe Anlage 2 Seite 2 "Übersicht der Neuzonierung" 

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Stichtage für die Bemessung der Grundstücksqualität: 

Anfangswerte: 01.03.1986 Hinweis in Schifferstadter Rundschau, dass mit der Sanie- 

Endwerte: 10.07.2010 2 ) 

Stichtage für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse 2 ): 

Anfangswerte: 10.07.2010 

Endwerte: 10.07.2010 

rung des Anwesens Burgstraße 14 begonnen werden soll. 

a) Nach § 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag (= End- 

wert – Anfangswert) nach Abschluss der Sanierung zu erhe- 

ben. Deshalb sind auch die End- und Anfangswerte auf die- 

sen Zeitpunkt zu beziehen. 

b) Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhö- 

hung wurde der Ausgleichsbetrag zugunsten der Eigentümer 

gerundet. 

c) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, die von den Ei- 

gentümern durch eigene Aufwendungen zulässigerweise be- 

wirkt wurden, sind bei der Ermittlung des Anfangswertes be- 

rücksichtigt worden und somit nicht in die sanierungsbeding- 

te Bodenwerterhöhung eingeflossen, denn sie dürfen nicht 

abgeschöpft werden (vgl. § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB). 

Hinweis zur Ermittlung der grundstücksbezogenen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung: 

Einzelgutachten: Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zur Bestimmung des 

grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 2 

BauGB wird durch Einzelgutachten in verkürzter Form auf Grundla- 

ge dieses zonalen Gutachtens ermittelt. Dabei werden die wertbe- 

stimmenden Grundstücksmerkmale, sowie die eventuell auf dem 

Grundstück lastenden Bodenwertbeeinflussenden Rechte und Be- 

lastungen des Einzelgrundstücks, am Anfangs- und Endwert berück- 

sichtigt. 

Das jeweilige Einzelgutachten ist somit nur in Verbindung mit die- 

sem zonalen Gutachten zu betrachten. 

2 Aufhebung der Sanierungssatzung – Tag der öffentlichen Bekanntmachung 

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Inhaltsverzeichnis 

1. Vorbemerkungen....................................................................................................................................... 8 

2. Gebietsbeschreibung................................................................................................................................ 9 

2.1 Tatsächliche Eigenschaften.............................................................................................................9 

2.2 Rechtliche Gegebenheiten.............................................................................................................15 

3. Wertermittlungsstichtage....................................................................................................................... 16 

3.1 Für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse :...............................................................16 

3.2 Für die Qualitätsbemessung:.........................................................................................................16 

3.2.1 Anfangswerte................................................................................................................................. 16 

3.2.2 Endwerte........................................................................................................................................ 17 

3.2.3 Besonderheiten der Qualitätsbestimmung der Anfangswerte........................................................17 

3.2.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand:...................................................................................19 

3.2.5 Entwicklungszustand:..................................................................................................................... 20 

3.2.6 Definitionen nach § 5 ImmoWertV.................................................................................................21 

3.3 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung.............................................................22 

3.4 Definitionen.................................................................................................................................... 22 

3.5 Verfahrenswahl mit Begründung....................................................................................................22 

3.5.1 Unmittelbarer Preisvergleich (Vergleichskaufpreisverfahren)........................................................23 

3.5.1.1 Vergleichspreise unbebauter Grundstücke ...................................................................................24 

3.5.1.2 Vergleichspreise bebauter Grundstücke........................................................................................25 

3.5.2 Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren)..................................................................26 

3.5.2.1 Bodenrichtwertverfahren................................................................................................................26 

3.5.2.2 Komponentenverfahren (Quantifizierung einzelner Sanierungsvorteile).......................................28 

3.5.2.3 Modell Niedersachsen....................................................................................................................35 

3.5.3 Mittelbildung................................................................................................................................... 38 

4. Ermittlung der Anfangs- und Endwerte................................................................................................39 

4.1 Entwicklung der Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Schifferstadt............................40 

4.1.1 Anfangswerte zum Qualitätsstichtag..............................................................................................42 

5. Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte.......................................................................................43 

5.1 Sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte der Zonen 1001 und 1002.........................................45 

5.2 Verfeinerung der Bodenrichtwertzonen..........................................................................................46 

6. Ermittlung des Anfangswerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herrschenden Rech- 

te)................................................................................................................................................................... 48 

6.1 Vergleichskaufpreisverfahren........................................................................................................48 

6.1.1 Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter Grundstücke aus dem Sa- 

nierungsgebiet................................................................................................................................. 48 

6.1.2 Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanie- 

rungsgebiet..................................................................................................................................... 48 

6.2 Bodenrichtwertverfahren)...............................................................................................................51 

Seite 5 (61)


6.3 Gewichtung der Verfahrensergebnisse..........................................................................................51 

6.4 Ableitung der zonalen Anfangswerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag ..................................52 

7. Ermittlung des Endwerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herrschenden Rechte). .52 

7.1 Vergleichskaufpreisverfahren........................................................................................................52 

7.1.1 Ableitung des Endwerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter und bebauter Grundstücke aus 

dem Sanierungsgebiet.................................................................................................................... 52 

7.2 Ermittlung der „Besonderen Bodenrichtwerte“ (zonaler Endwert) nach dem „Modell Niedersach- 

sen“ ................................................................................................................................................ 53 

7.3 Ermittlung der „Besonderen Bodenrichtwerte“ (zonaler Endwert) nach dem „Komponentenverfah- 

ren“ ................................................................................................................................................. 54 

7.3.1 Ableitung der zonalen Endwerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag.........................................55 

8. Rechts- und Verwaltungsvorschriften...................................................................................................57 

9. Literaturverzeichnis (Auszug)................................................................................................................58 

Tabellenverzeichnis 

Tabelle 1: Zonale Anfangs- und Endwerte lt. Beschluss des Gutachterausschusses vom 18.08.2011............3 

Tabelle 2: Ergebnisse aus den ausgewerteten Gebieten (Rheinland-Pfalz) nach Ausreißertest....................34 

Tabelle 3: Bodenrichtwertübersicht Sanierungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" der Stadt Schifferstadt........42 

Tabelle 4: Auswertung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke................................................................51 

Tabelle 5: Auswertung von Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke............................................................51 

Tabelle 6: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Anfangswert zum Stichtag 10.07.2010..............53 

Tabelle 7: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010 nach 

dem Modell Niedersachsen........................................................................................................54 

Tabelle 8: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010 nach 

dem Komponentenverfahren......................................................................................................55 

Tabelle 9: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010.....................56 

Abbildungsverzeichnis 

Abbildung 1: Liegenschaftskarte (Stand 10.07.2010, unmaßstäblich)............................................................14 

Abbildung 2: Auswertung der Untersuchungsergebnisse für ganz Rheinland-Pfalz .......................................32 

Abbildung 3: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen....................................37 

Abbildung 4: Matrix sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen für Anfangswerte.......................................38 

Abbildung 5: Zonierung zum Stichtag 01.01.2010 (unmaßstäblich)...............................................................41 

Abbildung 6: Karte des Sanierungsgebietes (unmaßstäblich) mit Ergebnis der Verfeinerung der Bodenricht- 

wertzonen................................................................................................................................... 47 

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Anlagenverzeichnis 

Anlage 1: Bodenrichtwertkarte zum Stichtag 01.01.2010 

Anlage 2: Neuzonierung mit Anfangs- und Endwerten zum Stichtag 10.07.2010 

Anlage 3: Anfangswert nach dem Bodenrichtwertverfahren 

Anlage 4: Übersicht der Maßnahmen 

Anlage 5: Niedersachsenmodell 

Anlage 6: Komponentenverfahren 

Anlage 7: Photodokumentation 

Stichwortverzeichnis 

Anfangswert.................................................................................................................................................. 35f. 

Bodenordnung................................................................................................................................................ 34 

Bodenwerterhöhung........................................................................................................................................ 34 

Gutachtenerstellung.......................................................................................................................................... 8 

Klasse............................................................................................................................................................. 36 

Klassifikationssystem...................................................................................................................................... 35 

Komplex.......................................................................................................................................................... 36 

Lagevorteil...................................................................................................................................................... 34 

Maßnahme................................................................................................................................................... 35f. 

Missstände.................................................................................................................................................... 35f. 

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung.....................................................................................................34f. 

Sanierungsgebiet............................................................................................................................................ 34 

Wertermittlungsstichtag.................................................................................................................................. 34 

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1. Vorbemerkungen 

Antragsteller Stadt Schifferstadt (Schreiben vom 12.Juli 2010) 

Grund der Erstellung Die Gutachtenerstellung erfolgt zur Bestimmung der zonalen (Bo- 

den-) Anfangs- und Endwerte gemäß § 154 Abs. 2 BauGB. 

Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grund- 

stück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt 

noch durchgeführt worden wäre. 

Der Endwert entspricht dem Bodenwert, der sich durch die 

rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt. 

Stichtag für den Abschluss der Sanierung ist der 10.07.2010, der 

Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Aufhebungsbeschlusses 

vom 01.07.2010. 

Wertermittlungsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl.I S. 2414), jeweils 

Wertbeeinflussende Rechte 

und Belastungen 

in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung, Immobilien- 

wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.Mai 2010 

(BGBI.I.S.639) jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden 

Fassung. 

Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Es wurde 

unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich un- 

belastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangs- und Endwerte durch 

eingetragene Rechte beim Übergang von den zonalen Richtwert- 

grundstücken auf die Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen 

werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den An- 

fangs- und Endwerten des Einzelgrundstückes zu berücksichtigen. 

Wichtige Hinweise Durch das Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom 14.09.2004 – 6 A 

10530/04 – scheinen jahrelang von den Gutachterausschüssen 

gepflegte Wertermittlungsmodelle und Vorgehensweisen in 

Frage gestellt zu werden. Dem ist jedoch nicht so. Die diesbe- 

züglichen Ausführungen 

1. zum Qualitätsbemessungszeitpunkt der Anfangswertgrundstücke, 

2. zu den sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aus hergestellten, 

erweiterten und verbesserten Erschließungsanlagen 

und 

3. zur Verwendung von Bodenrichtwerten aus dem Sanierungsgebiet 

selbst finden sich in den Abschnitten 

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2. Gebietsbeschreibung 

2.1 Tatsächliche Eigenschaften 

Ort Stadt Schifferstadt 

Lage 

2.0 Gebietsbeschreibung (Rechtliche Gegebenheiten (z.B. 

wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)) 

3.1 Zonale Anfangswerte 

3.2 Zonale Endwerte 

Schifferstadt ist nach dem regionalen Raumordnungsplan der Region 

Rhein-Neckar von 2005 als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz ausge- 

wiesen. Schifferstadt hat 19.459 Einwohner (Stand 30.06.2010) und er- 

hält als zentraler Ort zusätzlich die besonderen Funktionen Wohnen 

und Gewerbe. 

Das Sanierungsgebiet ist dem erweiterten Zentrum der Stadt Schiffer- 

stadt zuzuordnen und hat eine Größe von ca. 5 ha. Das Bewertungs- 

gebiet liegt westlich des Marktplatzes und umfasst im Wesentlichen 

die Bereiche der Burgstraße ab Hausnummer 1 - 40, den Teilbereich 

der Kirchenstraße westlich des Marktplatzes bis zur Burgstraße, den 

südlichen Teil der Schulstraße bis zur Hausnummer 12 sowie den 

westlichen Bereich der Großen Kapellenstraße Hausnummer 2 – 24. 

Ergänzt wird das Gebiet durch die außerhalb liegenden städtischen 

Grundstücke Flurstück 524 und 478/2 für die Sanierungsmaßnahmen 

zur Ergänzung der Gemeinbedarfseinrichtungen anstehen. 

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Vor der Sanierung 

Zu den sanierungsbedingten Änderungen der Wohn- und Ge- 

schäftslage sowie zu den weiteren Sanierungsmaßnahmen wird 

in den jeweiligen Berechnungen der Endwerte eingegangen. 

Nutzung Für die im Bewertungsgebiet gelegenen Grundstücke entlang der 

"Burgstraße" und der "Großen Kapellenstraße" ist die Wohnnutzung 

entlang der straßenseitigen Gebäude überwiegend erhalten geblieben, 

allerdings reduziert durch baufällige und nicht mehr bewohnbare Bau- 

substanz und einige Abbrüche. Eine Inanspruchnahme der rückwärti- 

gen Nebengebäude für Wohnzwecke hat bislang kaum stattgefunden. 

Die gewerblichen Betriebe – Schlosser, Kfz-Werkstatt- und Einzelhan- 

delsbetriebe haben ihren Standort behalten. Freiflächen im Blockin- 

nern bzw. Ortsrandlage sind überwiegend gärtnerisch genutzt. Die 

Ortszufahrt wird markiert durch das stark baufällige Fachwerkhaus, 

früher zum ehemaligen Jagdhof gehörig, mit angrenzenden Freiflä- 

chen, gewerblich genutzt als Abstellflächen und Reparaturgelände. 

Verkehrssituation Die Burgstraße ist u.a. eine wichtige, in Nord-Südrichtung führende 

Durchgangsstraße. Ein enger Straßenquerschnitt und schmale Gehwe- 

ge stellen Beeinträchtigungen und Gefahren für alle Verkehrsteilneh- 

mer dar. Das Sanierungsgebiet war durch Verkehrslärmimmissionen 

stark beeinträchtigt. Ein zu hoher Lärmpegel und Abgaskonzentration 

infolge mangelnder Querbelüftung behindern das Wohnen in den 

Hauptgebäuden an der Straße. 

Hierzu wird in der den vorbereitenden Untersuchungen 3 ) wie folgt auf- 

geführt: 

"Die Burgstraße liegt im Zug der wichtigsten durchgehenden Nord- 

Süd-Straßen von.Schifferstadt. lm Norden kommt die Landesstraße 

454 aus dem Raum Grünstadt über Maxdorf, Dannstadt-Schauernheim 

mit Anschlüssen von der A 650 und der A 65 sowie über die Nordum- 

gehung L 532auch von der A 61, im Süden von Speyer mit Anschlüs- 

sen von der A 61 und der B 9. Trotz dieser großräumig erscheinenden 

Verbindung weist die L 454 jedoch kaum großräumigen Verkehr auf. 

Infolge der sehr geringen Abmessungen sowohl der Fahrbahn als auch 

der Gehwege, insbesondere im Bereich unmittelbar südlich der Kir- 

chenstraße - aber auch zwischen Zwerchgasse und Marienplatz - be- 

stehen hier Gefahren für alle Verkehrsteilnehmer Fußgänger, die sich 

begegnen, müssen abschnittsweise dazu die Fahrbahn benutzen. 

3 Broschüre "Schifferstadt, Sanierung im Ortskern";Vorbereitende Untersuchung und Sanierungskonzept; Bestand, Analyse und Kon- 

zeptdiskussion, Juli – Oktober 1988, Rittmannsperger, Kleebank und Partner GmbH, Ludwigshöhstraße 3, 64285 Darmstadt 

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Radfahrer auch Kinder unter 8 Jahren - können stellenweise nicht auf 

den sehr schmalen Gehwegen fahren, insbesondere wenn dort Fuß- 

gänger entgegenkommen. Kraftfahrzeuge können auf der dicht ange- 

bauten Straße nicht halten oder gar parken, ohne den fließenden Ver- 

kehr (auch Fußgänger und Radfahrer) erheblich zu behindern. Auf der 

schmalen Fahrbahn können Radfahrer bei Gegenverkehr nicht über- 

holt werden, auch beim Begegnen von Schwerfahrzeugen treten Ge- 

fährdungen auf". 

Baustruktur und Ortsbild Der bauliche Zustand der Gebäude im Untersuchungsgebiet ist sehr 

Soziale und kulturelle 

Einrichtungen 

unterschiedlich. Gut renovierte Beispiele von ortsbildprägenden bzw. 

denkmalgeschützten Fachwerkhäusern sind neben dringend sanie- 

rungsbedürftigen Häusern gleicher Bedeutung zu sehen. 

Hierzu wird in der den vorbereitenden Untersuchungen 4 ) wie folgt auf- 

geführt: 

"Dringend sanierungsbedürftige Gebäude die in besonderem Maße 

ortsbildprägend sind, sind z.Bsp. Burgstraße 1, 8, 14, 31. Auch die 

Burgstraße Nr. 40 die südlich, außerhalb des Untersuchungsgebietes 

liegt, ist ein denkmalgeschütztes Anwesen, bei den die giebelständigen 

Häuser an der Straße dringend einer Modernisierung bedürfen. Der 

rückwärtige Scheunenteil wurde bereits für Wohnzwecke umgebaut 

und ist ein gutes gestalterisches Beispiel für solch eine Umnutzung. 

In ihrer Erhaltung gefährdet sind die rückwärtigen Scheunen, die durch 

ihre traufständige Stellung zu den Wirtschaftsgärten mit einheitlichen 

Dachformen als ortsbildprägend eingestuft wurden. 

Durch Renovierungen, Um- und Neubauten sind für das Ortsbild auch 

negative Veränderungen entstanden. Meist sind es schrittweise Einzel- 

maßnahmen, wie Einbau von Türen, Veränderungen der Fensterfor- 

mate, Verkleidungen von Sockel oder ganzen Fassaden, die die ur- 

sprünglichen Gestaltungsmerkmale nicht berücksichtigen und durch 

ihre Wiederholung des typische Ortsbild gefährden." 

lm Untersuchungsgebiet selbst befindet sich ein Heimatmuseum und 

ein Altentreff, die in dem restaurierten ehemaligen Gasthaus ”Zum Ad- 

ler" untergebracht sind. In der Kirchenstraße 20 ist das Einwohnermel- 

deamt eingerichtet, eine Außenstelle des gegenüberliegenden Neuen 

Rathauses. Das historische Rathaus, ebenfalls in der Kirchenstraße, 

wurde Ende der 70ziger Jahre renoviert und steht als "Gute Stube" von 

4 Broschüre "Schifferstadt, Sanierung im Ortskern";Vorbereitende Untersuchung und Sanierungskonzept; Bestand, Analyse und Kon- 

zeptdiskussion, Juli – Oktober 1988, Rittmannsperger, Kleebank und Partner GmbH, Ludwigshöhstraße 3, 64285 Darmstadt 

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Nach der Sanierung 

Schifferstadt für kleinere Empfänge, Kammerkonzerte, Dichterlesun- 

gen u.ä. zur Verfügung. In Rahmen der Sanierung werden z.Zt. zwei 

ehemalige Schulgebäude umgebaut und modernisiert 

- die städtische Bibliothek zur Ergänzung des Bildungsangebots 

- ein Haus der Vereine für weitere gesellschaftliche Aktivitäten und Ge- 

selligkeiten. 

Angrenzend an das Untersuchungsgebiet liegt das Pfarrzentrum mit 

Sozialstation der St. Jakobus-Gemeinde und in naher Nachbarschaft 

die Grundschule Nord. 

Durch die Zuordnung der verschiedenen gemeindlichen Einrichtungen 

zu historischer Bausubstanz konnte diese sinnvoll wieder genutzt und 

damit erhalten werden. Die Einrichtungen selbst sind dadurch gut In 

die städtebauliche Struktur integriert und übernehmen von den ortsge- 

schichtlich wichtigen Gebäuden ihre unverwechselbare Gestalt. 

Es ist Absicht der Stadt, durch Restaurierung historischer Bausubstanz 

noch ein Jugendzentrum zu schaffen und auch das Angebot für Ga- 

stronomie und Fremdenverkehr zu erweitern." 

Grundstücksstruktur Im Untersuchungsgebiet befinden sich 53 Grundstücke zuzüglich der 2 

Grundstücke außerhalb. Außer den 4 Grundstücken für Gemeinbedarf- 

seinrichtungen sind westlich der Burgstraße noch 3 Weiter in städti- 

schem Besitz. 29 Grundstücke sind vom Eigentümer selbst bewohnt, 

bzw. bewirtschaftet. Der Zuschnitt der Grundstücke ist in der Regel 

langgestreckt und an der Schmalseite erschlossen. Die durchschnittli- 

chen Breiten liegen zwischen 12 und 16 m. Die Tiefen sind jedoch sehr 

unterschiedlich, sodass sich Grundstücksgrößen von 600 bis 1.200 m² 

ergeben. 

Erschließungszustand Die Erschließung der Grundstücke ist nach der Sanierung unverändert. 

Sanierungsbedingte Ausbauten oder Erweiterungen von Erschlie- 

ßungsstraßen sind nicht erfolgt. 

Grundstücksstruktur Form und Ausmaß der Grundstücke können den auf dem amtlichen 

Kartenwerk basierenden Planunterlagen (Siehe Abbildung 1: Liegen- 

schaftskarte (Stand 10.07.2010, unmaßstäblich)) entnommen werden. 

Eine flächenhafte sanierungsbedingte Bodenordnung wurde 

nicht durchgeführt. Weitere sanierungsbedingte Änderungen der 

Grundstücksform und Gestalt wurden nicht vorgenommen. 

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Verkehrssituation Zur Entlastung der Verkehrssituation im Sanierungsgebiet wurden ge- 

Soziale und kulturelle 

Einrichtungen 

samtstädtische Verkehrsberuhigungsmaßnahmen durchgeführt. 

In der Rehbachstraße wurden zwei ehemalige Schulgebäude umge- 

baut und modernisiert zur Unterbringung der städtischen Bibliothek zur 

Ergänzung des Bildungsangebots und des Hauses der Vereine für wei- 

tere gesellschaftliche Aktivitäten und Geselligkeiten. 

Baustruktur und Ortsbild Wie schon in den vorbereitenden Untersuchungen lag bezüglich der 

Baustruktur und dem Ortsbild doch eine erheblicher Sanierungsbedarf 

vor. Die durchgeführten Maßnahmen sind in der Anlage 1 dargestellt. 

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Sanierungsgebiet „ Ortskern Schifferstadt “ 

Abbildung 1: Liegenschaftskarte (Stand 10.07.2010, unmaßstäblich) 

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2.2 Rechtliche Gegebenheiten 

Sanierungsverfahren Das förmliche Sanierungsverfahren "Ortsmitte Schifferstadt'' hatte, 

Darstellung im 

Flächennutzungsplan 

aufgrund vorzunehmender Gebäudesanierungen und Grunderwerb 

schon einen längeren zeitlichen Vorlauf, als der Stadtrat am 13. Juni 

1989 den Beschluss über die förmliche Festlegung als Sanierungsge- 

biet fasste. 

So wurden erste sanierungsbedingte Maßnahmen (Gebäudesanierun- 

gen und Grunderwerb) bereits 1986 durchgeführt. Ein Hinweis hierfür 

ist ein Artikel in der Schifferstadter Rundschau vom 01.03.1986, der 

auf die anstehende Renovierung des Anwesens Burgstraße 14 hin- 

weist. 

Gleichzeitig begann 1986 die finanzielle Förderung von privaten Ein- 

zelmaßnahmen durch Bund, Land und Stadt. 

Im Mai 1988 wurde das Ing. Büro Rittmannsperger, Kleebank und 

Partner GmbH mit der "Bestandsaufnahme und Analyse sowie mit der 

Erarbeitung eines Sanierungskonzepts" beauftragt. 

Die Bestandsaufnahme selbst wurde dann zwischen Juli und Oktober 

1988 durchgeführt. 

Der Beschluss über die vorbereitenden Untersuchungen im Sanie- 

rungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" wurde am 16.06.1988 gefasst 

und am 29.061988 im Schifferstadter Tagblatt ortsüblich bekannt ge- 

macht. 

Der Satzungsentwurf wurde der Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz 

gem. § 24 Abs. 2 GemO i.V.m. § 5 Abs. StBauFG zur Genehmigung 

vorgelegt. Die Genehmigung wurde am 06.06.1989 erteilt. 

Die Bekanntmachung der förmlichen Festlegung des Sanierungsge- 

bietes „Ortskern Schifferstadt" erfolgte dann am 16.06.1989 im Amts- 

blatt. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich 

(vgl. § 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB) und damit unterliegen die in der 

Satzung aufgeführten Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonde- 

ren Städtebaurecht (§§ 136 ff. BauGB). 

Für den Bereich des Sanierungsgebietes enthält der Flächennut- 

zungsplan von Schifferstadt die Darstellung „gemischte Baufläche“ 

(M). Eine sanierungsbedingte Änderung des Flächennutzungsplanes 

ist nicht erfolgt. 

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Festsetzungen im 

Bebauungsplan 

Nicht eingetragene Rechte und 

Für den Bereich des Sanierungsgebietes "Ortskern Schifferstadt" wur- 

de kein Bebauungsplan aufgestellt. 

Baulasten Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, 

Belastungen 

dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. 

Eine Beeinflussung des Bodenwertes der Einzelgrundstücke durch 

eingetragene Lasten kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Be- 

lastungen sind deshalb zusätzlich bei der Einzelbewertung zu berück- 

sichtigen. 

Etwaige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind bei der Ab- 

leitung der zonalen Anfangs- und Endwerte nicht berücksichtigt. Hier 

gelten die Ausführungen zu den Baulasten entsprechend. 

Denkmalschutz Das Sanierungsgebiet liegt innerhalb der Denkmalzone "Ortskern". Im 

3. Wertermittlungsstichtage 

nachrichtlichen Verzeichnis der Kulturdenkmäler für den Rhein-Pfalz 

Kreis sind betreffend des Sanierungsgebietes folgende Objekte auf- 

geführt. 

Burgstraße 5, 6, 8, 14, 21,23, 26, 31, 40 

Große Kapellenstraße 6, 8, 12 

Kirchenstraße 17, 19, 20 

3.1 Für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse 5 ): 

3.2 Für die Qualitätsbemessung: 

3.2.1 Anfangswerte 

Allgemein 10.07.2010 - Der Stichtag gilt sowohl für die Bestimmung der An- 

fangs- als auch für die Endwerte. Nach § 154 Abs. 2 BauGB i.V.m. 

§ 16 Abs. 5 ImmoWertV ist für die Anfangs- und Endwerte im Falle 

des hier greifenden § 162 BauGB bzgl. der Allgemeinen Wertverhält- 

nisse auf den Zeitpunkt der Bekanntmachung der Satzung, mit der 

die Sanierungssatzung aufgehoben wird, abzustellen. 

Es gilt hier der Stichtag 01.03.1986 (Hinweis in der Schifferstadter 

Rundschau auf Sanierung des Anwesens Burgstraße 14). Dies ist der 

früheste, dem Gutachterausschuss bekannte Zeitpunkt in dem die Ab- 

sicht eine Sanierung durchzuführen in der Öffentlichkeit bekannt wur- 

de. Zumal in 1986 auch schon begonnen wurde private Maßnahmen 

durch Bund, Land und Gemeinde zu fördern (vgl. Kap. 2.2 Abs. 2). 

5 Vgl. STROTKAMP/SPRENGNETTER in [1]: „Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in städtischen Sanierungsbereichen“, Lehr- 

buch Teil 11, Kapitel 3, S. 11/3/4/1. 

Seite 16 (61)


3.2.2 Endwerte 

Stichtag 10.07.2010. Dies ist gemäß § 162 Abs. 2 BauGB der Zeit- 

punkt der Bekanntmachung des Aufhebungsbeschlusses durch Sat- 

zung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird. 

3.2.3 Besonderheiten der Qualitätsbestimmung der Anfangswerte 

Auf folgendes Problem bzw. folgende Problemlösung soll an dieser 

Stelle hingewiesen werden. Das nachfolgende Zitat spricht zwar vor- 

rangig die Entwicklungsmaßnahme an, aber im Hinblick auf das Urteil 

des OVG Rheinland-Pfalz vom 14.09.2004 – Az. 6 A 10530/04 – wird 

darauf verwiesen, dass dieses Problem auch im Sanierungsverfahren 

– nämlich dann, wenn „werdendes Bauland“ entwickelt wird – auftre- 

ten kann. Wie im Folgenden noch ausgeführt wird, darf dann die Qua- 

lität des „werdenden Baulands“ zum o.g. Stichtag der Qualitätsbe- 

messung für die Anfangswerte „Ende 1986“ nicht eingefroren werden, 

soweit auch ohne Sanierung sich eine Verkürzung der Bauerwartung 

eingestellt hätte. Risthaus 6 ) führt dazu folgendes aus (Zitat Anfang): 

„Zur Ermittlung der Anfangs- und Endwerte und somit zur Bemessung 

der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen sind die Vorschrif- 

ten über die Sanierung entsprechend anzuwenden. Nach der Recht- 

sprechung des BGH und des BVerwG ist die Abschöpfung in der Sa- 

nierung auf die Wertsteigerungen beschränkt, die lediglich durch die 

Aussicht auf den Einsatz des bodenrechtlichen Instrumentariums, zu 

dem der einzelne Eigentümer keinen Beitrag leistet, bewirkt werden. 

Diese von den Gerichten entwickelten Grundsätze sind dementspre- 

chend auch auf Entwicklungsmaßnahmen zu übertragen. 

Im Gegensatz zu Sanierungsmaßnahmen ist bei Entwicklungsmaß- 

nahmen in der Regel davon auszugehen, dass eine konjunkturelle 

Weiterentwicklung auch ohne Einleitung einer Entwicklungsmaßnah- 

me stattgefunden hätte. Auch ohne Entwicklungsmaßnahme wäre das 

betreffende Gebiet einer baulichen Nutzung zugeführt worden. Durch 

die einheitliche Vorbereitung und Durchführung im Rahmen der Ent- 

wicklungsmaßnahme wird dieser Prozess jedoch beschleunigt und so- 

mit ergibt sich eine Verkürzung der Wartezeit bis zur Baureife. Damit 

bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen 

nur entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhungen erfasst werden, ist 

jeweils zu untersuchen, welche Qualität die betreffenden Grundstücke 

gehabt hätten, wenn eine Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt 

6 Aus RISTHAUS, L.: Bodenwertänderungen durch städtebauliche Maßnahmen, Dissertation, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, 

Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, so auch Strotkamp/Sprengnetter in [1], Teil 11, Kapitel 3, 

S. 11/3/3.3/15. 

Seite 17 (61)


noch durchgeführt worden wäre 7 ). 

Diese Auffassung ist von SEELE in einem Gutachten zur Ermittlung 

von Anfangs- und Endwerten in einem Entwicklungsbereich vertreten 

und vom Landgericht Kiel 8 ) bestätigt worden 9 ) 

KLEIBER 10 ) hält diese Interpretation für unzutreffend. Aus dem sich 

aus der Verfassung ergebenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit 

der Mittel folge, dass eine Entwicklungsmaßnahme nur eingeleitet 

werden dürfe, wenn die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung 

ohne diese Maßnahme nicht verwirklicht werden können. Ohne die 

Durchführung der Entwicklungsmaßnahme könne es somit nicht zu 

Bodenwertsteigerungen in dem betreffenden Gebiet kommen. Die 

von KLEIBER vorgenommene Auslegung des Subsidiaritätsprinzips 

wird jedoch von der Rechtsprechung nicht bestätigt. So hat der Baye- 

rische Verwaltungsgerichtshof 11 ) ausgeführt, dass die Einleitung einer 

Entwicklungsmaßnahme zulässig sei, um Beeinträchtigungen durch 

eine verstärkte und möglicherweise spekulative Bodenpreispolitik zu 

vermeiden und um zu erreichen, dass die beabsichtigte städtebauli- 

che Entwicklung in einem zeitlich angemessenen Rahmen verwirk- 

licht werden könne. Daher ist davon auszugehen, dass Bodenwert- 

steigerungen in Entwicklungsgebieten auch dann eintreten würden, 

wenn eine Entwicklungsmaßnahme nicht durchgeführt werden wür- 

de." (Zitat Ende) 

Von daher wird in diesem Verkehrswertgutachten der Auffassung von 

Kleiber nicht gefolgt und somit die vorgenannte Interpretation des 

Subsidaritätsprinzips der Wertermittlung zugrunde gelegt. 

Das bedeutet also, dass zwar die sanierungsbedingten Bauerwartun- 

gen bzw. die sanierungsbedingten Verkürzungen der Wartezeit bis 

zur Baureife nicht zu berücksichtigen sind, dass aber die Bauerwar- 

tungen, die während der Durchführung der Sanierungsmaßnahme 

auch ohne diese Maßnahme entstanden wären, sehr wohl in die 

Wertermittlung des Anfangswerts einfließen müssen. 

7 In diesem Sinne auch STROTKAMP, H.-P.: Wertermittlung in Sanierungsgebieten nach den §§ 153 und 154 BauGB, Nachrichtenblatt 

der VermKV RP. 1993, S. 17. 

8 Landgericht Kiel, Urteil v. 3.11.1988 – 19 O 4/83 – GuG (1990), S. 103 ff und – mit Anmerkungen von SEELE – VR (1995) S.51 ff. 

9 Zur Bemessung entwicklungsbedingter Bodenwertänderungen vgl. auch LEISNER, W.: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen und 

Eigentum Privater, S. 939 ff. 

10 KLEIBER, W.: Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB. Vortrag auf der Jahresversammlung des Verbandes der landwirtschaftli- 

chen Sachverständigen in Köln am 10.3.1994. 

11 Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom 30.07.1984 – Nr. 14 N 83 A.857, zitiert in LEMMEN, F.-J.: Bauland durch städtebauliche 

Entwicklungsmaßnahmen, S. 15f. 

Seite 18 (61)


3.2.4 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: 

Sanierungsunbeeinflusster 

Zustand 

Sanierungsbeeinflusster 

Zustand 

Der ursprüngliche Straßenausbau entsprach weitgehend den zeitge- 

mäßen städtebaulichen Anforderungen, eine Erneuerung war nicht 

dringend erforderlich. Der in den Anfangswerten enthaltene Wertan- 

teil für die Erschließung (mehr oder weniger) ist auf den Wertanteil 

des Straßenlandes und den Wertanteil für die Ver- und Entsorgungs- 

anlagen 12 ) begrenzt. Insoweit waren die (baureifen) Grundstücke ohne 

Sanierungseinfluss erschließungsbeitrags- und abgabenfrei. 

Das Gleiche gilt für die sogenannten „Naturschutzbeiträge“, da in Ge- 

bieten nach § 34 BauGB die §§ 135a bis 135c BauGB keine Anwen- 

dung finden. Unter den gegebenen Prämissen sind die „zonalen An- 

fangswertgrundstücke“ also beitrags- und abgabenfrei, bezogen auf 

den ursprünglichen „Straßenausbau“, wobei die Erschließungsanla- 

gen i. S. d. § 128 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. d. R. keinen Werteinfluss 

mehr besaßen. 

Durch die Sanierung wurden keine Straßen neu ausgebaut oder um- 

gestaltet und keine Gehwege erneuert oder verbreitert. 

Diesbezüglich dürfen auch keine Erschließungsbeiträge erhoben 

werden (vgl. § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB), sondern die Werterhö- 

hung muss bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Boden- 

werterhöhung berücksichtigt werden. Von daher sind auch die 

„zonalen Endwertgrundstücke“ (fiktiv) erschließungsbeitrags- 

und abgabenfrei zu ermitteln 13 ). 

Im Bereich der Sanierungsbebauungspläne kann ein naturschutz- 

rechtlicher Ausgleich notwendig sein, wenn in den Bebauungsplänen 

bauliche Maßnahmen über die ursprünglichen Möglichkeiten gemäß 

§ 34 BauGB festgesetzt wurden. Die diesbezüglichen Wertvorteile 

aus eingesparten Kostenerstattungsbeträgen gemäß § 135a BauGB 

sind nach § 154 Abs. 1 Satz 3 ebenfalls in der sanierungsbedingten 

Bodenwerterhöhung zu erfassen, so dass der Endwert „naturschutz- 

beitragsfrei“ abgeleitet wird. 

Sind die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen nicht auf den Ein- 

griffsgrundstücken, sondern an anderer Stelle vorgesehen, so bedarf 

es der Zuordnung der Maßnahmen zum jeweiligen Eingriff nach 

§ 9 Abs. 1a BauGB. Fehlt eine derartige Zuordnung in den textlichen 

12 Nach § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB dürfen nur die Wertsteigerungen von hergestellten, erweiterten und verbesserten Erschließungs- 

anlagen im Sinne von § 127 Abs. 2 BauGB in den Ausgleichsbetrag einfließen; Anlagen nach § 127 Abs. 4 BauGB (insbesondere Ver- 

und Entsorgungsanlagen) sind durch Beiträge zu refinanzieren. 

13 Wird dieser Grundsatz nicht beachtet, so fließt der Vorteil aus den ersparten Ausbaukosten fälschlicherweise nicht in die sanierungsbe- 

dingte Bodenwerterhöhung (= Endwert – Anfangswert) ein. 

Seite 19 (61)


3.2.5 Entwicklungszustand: 

Festsetzungen des Bebauungsplans, so ist eine Kostenerstattung 

nach § 35a BauGB nicht zulässig. 

Nach Auskunft der Stadt Schifferstadt sind jedoch keine sanie- 

rungsbedingten Bebauungspläne aufgestellt worden, so das kei- 

ne diesbezüglichen Wertvorteile durch ersparte Kostenerstat- 

tungsbeträge (§ 135 a Abs. 3 BauGB) entstanden sind. Das heißt, 

die zonalen Endwertgrundstücke sind (fiktiv) als beitrags- und 

abgabenfrei zu bewerten. 

Anfangswerte Nach § 154 Abs. 2 BauGB sind die Anfangswerte so zu bestimmen, 

als sei eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden. 

Es ist also der Bodenwert zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags 

10.07.2010 zu ermitteln, wobei sowohl der Entwicklungszustand 

als auch die allgemeinen Wertverhältnisse so zu ermitteln bzw. 

zu schätzen sind, als wenn eine Sanierung weder beabsichtigt 

noch durchgeführt worden wäre. Der Gutachterausschuss setzt 

den Qualitätsstichtag für den Anfangswert auf den Zeitpunkt des Be- 

kanntwerdens der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit (01.03.1986 

– Hinweis in Schifferstadter Rundschau auf Sanierung des Anwesens 

Burgstraße 14). Denn erst ab diesem Zeitpunkt tritt eine gewisse Si- 

cherheit ein, dass das Sanierungsverfahren tatsächlich eingeleitet 

wird. 

Für die im unbeplanten Innenbereich liegenden Grundstücke ist die 

sanierungsunbeeinflusste Zulässigkeit von Vorhaben in dem Sanie- 

rungsgebiet nach § 34 BauGB zu beurteilen. 

Nach § 34 BauGB ist eine Bebauung zulässig, wenn sie innerhalb der 

im Zusammenhang bebauten Ortsteile errichtet werden soll und sich 

das Vorhaben in die nähere Umgebung entsprechend der Art und 

dem Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflä- 

che und der Bauweise einfügt und die Erschließung gesichert ist. 

Die wegen mangelnder Größe oder Form nicht bebaubaren Grund- 

stücke, bzw. die Grundstücke, die nicht nach § 123 ff. BauGB er- 

schlossen sind, sind nach § 5 Abs. 3 ImmoWertV als Rohbauland ein- 

zustufen. Für Grundstücke mit einem solchen Entwicklungszustand 

wurden, sofern sie zusammenhängend sind, eigene Zonen gebildet 

und zonale Anfangswerte abgeleitet. (i.d.R. sind diese Anfangswerte 

mit den Endwerten identisch) 

Seite 20 (61)


Da die überwiegende Anzahl der Bewertungsobjekte jedoch bebaubar 

und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen 

Anfangswertzonen als baureifes Land im Sinne des § 5Abs. 4 Immo- 

WertV einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen 

wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. 

Endwerte Der Endwert ist der Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tat- 

3.2.6 Definitionen nach § 5 ImmoWertV 

sächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes 

ergibt (§ 154 Abs. 2 BauGB).Allgemein liegt der Entwicklungszu- 

stand beitrags- und abgabenfreies „baureifes Land“ i.S.d. § 5 

Abs. 4 ImmoWertV vor. Die Beitrags- und Abgabenfreiheit bezieht 

sich auf den sanierungsbedingten Straßenausbau. Im übrigen ergibt 

sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Die wegen mangelnder 

Größe oder Form nicht bebaubaren Grundstücke, bzw. die Grund- 

stücke, die nicht nach § 123 ff. BauGB erschlossen sind, sind nach 

§ 5 Abs. 3 ImmoWertV als Rohbauland einzustufen. Für Grund- 

stücke mit diesem Entwicklungszustand wurden. sofern sie zusam- 

menhängend sind, zonale Endwerte abgeleitet. Da die überwiegende 

Zahl der Bewertungsobjekte bebaubar und erschlossen sind, sind die 

Richtwertgrundstücke der einzelnen Endwertzonen als beitrags- und 

abgabenfreies baureifes Land im Sinne des § 5 Abs. 4 ImmoWertV 

einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in 

den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. 

Bauerwartungsland - sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaf- 

fenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tat- 

sächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere 

auf die entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennut- 

zungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder 

auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeinde- 

gebietes gründen. 

Rohbauland - sind Flächen, die nach § 30 BauGB (Geltungsbereich eines Bebau- 

ungsplans), § 33 BauGB (Gebiet, für das ein Planaufstellungsbe- 

schluss vorliegt und der Bebauungsplanentwurf ausgelegen hat) 

oder § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb des im Zu- 

sammenhang bebauten Ortsteils) für eine bauliche Nutzung be- 

stimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder 

die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzurei- 

chend gestaltet sind. 

Seite 21 (61)


Baureifes Land - sind bebaubare Flächen, die in ortsüblicher Weise ausreichend er- 

schlossen sind. Der BGH spricht von "Bauland". – Die Qualitätsstufe 

"Bauland" setzt voraus, dass dem Eigentümer ein nach dem Baupla- 

nungs- und Bauordnungsrecht jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf 

Bebauung seines Grundstücks in seinem gegenwärtigen Zustand zu- 

steht (BGH-Urteil vom 14.6.1984 III ZR 41/83) 

3.3 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 

3.4 Definitionen 

Kaufpreissammlung Bei den Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse werden 

die Kaufpreissammlungen geführt, in die u. a. auch Daten aus den 

von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten 

Grundstückskaufverträgen übernommen werden. 

Die Kaufpreissammlungen ermöglichen dem Gutachterausschuss 

einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grund- 

stücksmarkt. 

Verkehrswert Der Gutachterausschuss ermittelt nach § 198 i. V. m. § 193 BauGB 

Sanierungsbedingte 

Bodenwerterhöhung 

den Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB (der Bodenwert i. S. d. 

§ 154 Abs. 2 BauGB ist der Verkehrswert des reinen Grund und Bo- 

dens). 

3.5 Verfahrenswahl mit Begründung 

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des 

Grundstücks besteht nach § 154 Abs. 2 BauGB aus dem Unter- 

schied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück erge- 

ben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchge- 

führt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für 

das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung 

des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). 

Vorbemerkung Ziel dieser Wertermittlung ist die Ermittlung des Anfangs- und End- 

wertes, aus dessen Differenz die sanierungsbedingte Bodenwerter- 

höhung bestimmt wird (vgl. § 154 Abs. 2 BauGB). Nach § 16 Abs. 1 

ImmoWertV ist bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der 

Bodenwert ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleich- 

barer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswertverfah- 

ren durch Preisvergleich gemäß § 15 Abs. 1 ImmoWertV). Daneben 

oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Boden- 

richtwerte 14 )zur Wertermittlung herangezogen werden 

Seite 22 (61)


(§ 16 Abs. 1 ImmoWertV) 

Dem unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich entrichteten Kaufprei- 

sen wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung 15 ) – auch für 

den Bereich der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete – ein 

grundsätzlicher Vorrang eingeräumt, wenn eine ausreichende Zahl 

von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu 

vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und 

die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsge- 

schäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. 

Das Bundesverwaltungsgericht hat darüber hinaus darauf hingewie- 

sen, dass auch Verfahren, die nicht in der ImmoWertV aufgeführt 

sind, angewendet werden dürfen 16 ) Vorausgesetzt, die diesbezügli- 

chen Verfahren sind plausibel und führen zu marktkonformen Ergeb- 

nissen 17 ). Wegen der eindeutigen Regelung in § 16 Abs. 1 Immo- 

WertV müssen diese nicht in der ImmoWertV aufgeführten Verfah- 

ren auf einem unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich beru- 

hen. 

3.5.1 Unmittelbarer Preisvergleich (Vergleichskaufpreisverfahren) 

Vorbemerkungen Der Gesetzgeber hat mit der Vorschrift in § 154 Abs. 1,2 BauGB 

i. V. m. §16 Abs. 1 ImmoWertV das vorrangig anzuwendende Ver- 

fahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhun- 

gen festgeschrieben. Danach sind aus Vergleichspreisen unbebauter 

Grundstücke, die ohne Sanierungseinflüsse zu Stande gekommen 

sind, der Anfangswert und aus sanierungsbeeinflussten Vergleichs- 

preisen der Endwert zu ermitteln (Vergleichskaufpreisverfahren). Die 

Differenz der beiden Werte ergibt die sanierungsbedingte Boden- 

werterhöhung. Allerdings weist dieses Modell u. U. eine ungünstige 

Fehlerfortpflanzung auf 18 ) 

Die ungünstige Fehlerfortpflanzung wirkt sich im Bewertungsmodell 

des Gesetzgebers umso stärker aus, desto geringer die prozentuale 

sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Verhältnis zum Anfangs- 

wert ausfällt. 

14 Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu Bodenrichtwertzonen 

zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf die 

Quadratmeter Grundstücksfläche. 

15 BGH, Urteil vom 17.05.1991 – V ZR 104/90 – und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – 6 A 10530/04. 

16 BVerwG, Beschluss vom 16.11.2004 – 4 B 71.04 –. 

17 Der wichtigste Grundsatz, den ein Verfahren erfüllen muss, damit es als Bewertungsverfahren geeignet ist, lautet, dass das Wertermitt- 

lungsverfahren eine Marktanpassung enthalten muss. 

18 Vgl. diesbezüglich die Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren in [2], Kap. 8.9.1 

Seite 23 (61)


3.5.1.1 Vergleichspreise unbebauter Grundstücke 

abschöpfbare 

Bodenwerterhöhungen 

Mit der Regelung in § 154 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 1 Immo- 

WertV hat der Gesetz-/Verordnungsgeber einen Weg beschritten, 

der nur schwerlich zu erfüllen ist. Denn es dürfen ausschließlich die 

sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, 

nicht die gesamten sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhun- 

gen. Sanierungsgebiete sind aber weit überwiegend bebaute Berei- 

che, so dass die vorhandenen Vergleichspreise i. d. R. aus dem 

Verkauf bebauter Grundstücke herrühren. Es gibt zwar in jedem Sa- 

nierungsgebiet regelmäßig unbebaute Grundstücke, aber i. d. R. 

werden nur wenige verkauft. Liegen Kaufpreise vor, so dürfen sie 

nur zur Ermittlung des Anfangswertes herangezogen werden, wenn 

sie nicht von den sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind 

oder ihr Einfluss erfasst werden kann. 

Aus diesem Grund regelt § 16 Abs. 1 ImmoWertV dass Vergleichs- 

preise möglichst aus Gebieten heranzuziehen sind, die neben den 

allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer 

städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanie- 

rungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine 

Sanierung nicht erwartet wird. Auch diese Vorschrift hilft nicht im- 

mer weiter, da oftmals Vergleichsgebiete fehlen, weil viele rheinlan- 

d-pfälzische Gemeinden nur einen Ortskern besitzen, der meist voll- 

ständig in das Sanierungsverfahren einbezogen ist. Im übrigen trifft 

auch für die Vergleichsgebiete zu, dass sie meist ebenfalls überwie- 

gend bebaut sind, so dass Kaufpreise unbebauter Grundstücke auch 

hier selten vorkommen 19 ). Liegen aber geeignete Vergleichspreise 

unbebauter Grundstücke aus dem Gebiet selbst oder aus Ver- 

gleichsgebieten vor, so sind diese auch auszuwerten. Die Eigen- 

schaft eines Kaufpreises, dass er zum Preisvergleich ungeeignet ist, 

muss auf Grund der Rechtsprechung 20 ) im Verkehrswertgutachten 

nachgewiesen werden. 

Als Vergleichsgrundstücke für die Endwertermittlung kommen zum 

Beispiel Kaufpreise in Betracht, die für bereits nach § 163 BauGB 

aus der Sanierung entlassene Grundstücke gezahlt wurden. Auch 

zum Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 BauGB von der Gemeinde 

veräußerte Grundstücke sind als Vergleichsgrundstücke zur Ermitt- 

lung des Endwerts heranzuziehen. Dabei ist zu beachten, dass für 

diese Grundstücke noch Ausgleichsbeträge zu erheben sind, wenn 

19 Andererseits können aus den Vergleichsgebieten i. d. R. Ertragsverhältnisse für mittelbare Vergleichswertverfahren herangezogen 

werden. 

20 OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – Az. 10530/04. 

Seite 24 (61)


3.5.1.2 Vergleichspreise bebauter Grundstücke 

im Kaufpreis noch nicht alle sanierungsbedingten Bodenwerterhö- 

hungen berücksichtigt worden sind. 

Wegen der meist nur geringen Anzahl von unbebauten Vergleichs- 

preisen fordert das OVG Rheinland-Pfalz 21 ), dass auch sanierungs- 

unbeeinflusste Kaufpreise bebauter Grundstücke zur Ermittlung des 

Anfangswerts bzw. sanierungsbeeinflusste Kaufpreise bebauter 

Grundstücke zur Ermittlung des Endwerts ausgewertet werden. 

Dabei wird der Bodenwert mit der Formel des „Sachwertverfahrens“ 

(§§ 21 - 23 ImmoWertV) aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke 

„herausgerechnet“. Das Sachwertmodell lautet folgendermaßen: 

SW = k × �BW�SW Geb � � boG 

mit SW = marktangepasster Sachwert 

k = Sachwertfaktor 

BW = Bodenwert 

SWGeb = Sachwert der baulichen Anlagen 

boG = besondere objektspezifische Gegebenheiten 

Der marktangepasste Sachwert wird nun mit Kaufpreisen bebauter 

Grundstücke gleichgesetzt: 

21 OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 14.09.2004 – Az. 10530/04. 

KP = k × �BW � SW Geb � � boG 

� BW = KP − boG 

k 

− SW Geb 

Insbesondere wenn der Bodenwertanteil am Kaufpreis unter 50 % 

liegt, ist auch dieses Verfahren besonders fehleranfällig (Auswerte- 

verfahren wird zum Residualwertverfahren) bzw. das Ergebnis weist 

hohe Ungenauigkeiten auf, die zusätzlich zu der oben dargestellten 

Fehleranfälligkeit treten (W = E – A). Aufgrund der Fehleranfälligkeit 

ist das jeweilige Verfahrensergebnis mit einem geringeren Gewicht 

in die Ableitung der Anfangs- und Endwerte einzuführen. Das Ge- 

wicht ist umso geringer anzusetzen, desto größer der Wertanteil der 

baulichen Anlagen am Kaufpreis ist. 

Seite 25 (61)


3.5.2 Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) 

Vorbemerkungen Alle Wertermittlungsverfahren, die nicht unmittelbar auf originären 

3.5.2.1 Bodenrichtwertverfahren 

Vergleichspreisen, sondern auf aus Vergleichspreisen abgeleitete – 

in der Regel normierte – Ergebnisse abstellen, werden als „Ver- 

gleichsfaktorverfahren“ bezeichnet. Diese Verfahren haben dann 

eine günstigere Fehlerfortpflanzung, wenn mit diesen Verfahren der 

Endwert unmittelbar aus dem Anfangswert abgeleitet wird und nicht 

Anfangswert und Endwert isoliert voneinander aus Kaufpreisen be- 

stimmt werden 22 ). 

In diesem Gutachten kommen diesbezüglich 

• das Bodenrichtwertverfahren, 

• das Komponentenverfahren und 

• das Modell Niedersachsen 

zur Anwendung 

Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden 

(§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). 

Bodenrichtwerte können zur Bodenwertermittlung herangezogen 

werden, wenn sie gemäß § 16 Abs. 1 ImmoWertV geeignet sind. 

Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen 

Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungs- 

zustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, 

Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksge- 

stalt hinreichend bestimmt sind. Bodenrichtwerte stellen nicht mehr 

den originären Datenbestand dar (z. B. Kaufpreise), sondern diesbe- 

zügliche Ableitungen (Vergleichsfaktoren). 

In Sanierungsgebieten werden Bodenrichtwerte (von Amts wegen) 

von den Gutachterausschüssen ebenso abgeleitet wie für das übri- 

ge Gemeindegebiet. Die Eigenschaft der Grundstücke, dass sie in 

einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ist als rechtli- 

che Gegebenheit im Sinne des § 194 BauGB zu qualifizieren, wes- 

halb die periodisch ermittelten Bodenrichtwerte wegen § 153 Abs. 2 

i. V. m. Abs. 1 BauGB im sanierungsunbeeinflussten Grundstücks- 

zustand abzuleiten sind – also unter der Fiktion, dass für das Bo- 

denrichtwertgrundstück eine Sanierung weder beabsichtigt noch 

22 Anders als das in § 154 Abs. 1 und Abs. 2 BauGB normierte Verfahren „sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert – An- 

fangswert“; die diesbezügliche ungünstige Fehlerfortpflanzung ist in dem Beispiel in Abschnitt 4.2.1 des vorliegenden Gutachtens in 

Form einer „Fehlerabschätzung“ dargestellt. 

Seite 26 (61)


durchgeführt worden wäre. Nur diese Bodenrichtwerte dürfen veröf- 

fentlicht werden, da bei einem Erwerb oder einer Veräußerung der 

Kaufpreis frei von Sanierungseinflüssen sein muss (vgl. 

§ 153 Abs. 2 BauGB) 23 ). 

Deshalb erhalten diese sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte 

den Zusatz „A“ (Anfangswert), ohne jedoch Anfangswerte zu sein. 

Denn Anfangswerte beziehen sich bzgl. der allgemeinen Wertver- 

hältnisse auf den Stichtag „Abschluss der Sanierung“ (vgl. 

§§ 162, 163 BauGB). Der Zusatz „A“ weist lediglich darauf hin, dass 

die diesbezüglich gekennzeichneten Bodenrichtwerte keinerlei sa- 

nierungsbedingte Bodenwerterhöhungen enthalten. 

Erst wenn die Sanierung insgesamt oder in Teilen aufgehoben wird, 

sind die Bodenrichtwerte sanierungsbeeinflusst zu veröffentlichen. 

Diese Bodenrichtwerte entsprechen dem Bodenwert, der sich für 

das Grundstück durch die bisherige rechtliche und tatsächliche Neu- 

ordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Sie er- 

halten den Zusatz „E“ (Endwert), ohne jedoch Endwerte zu sein 24 ). 

Denn die Endwerte beziehen sich sowohl bzgl. der allgemeinen 

Wertverhältnisse als auch bzgl. des Grundstückszustands auf den 

Stichtag „Abschluss der Sanierung“ (§§ 162, 163 BauGB), nicht auf 

den Stichtag der jeweiligen Bodenrichtwertermittlung. 

Bei den Bodenrichtwerten mit dem Zusatz „A“ und „E“ handelt es 

sich daher um Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB, 

nicht um die besonderen Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 

Satz 7 BauGB, da letztere nur auf Antrag auf einen abweichenden 

Zeitpunkt ermittelt werden. Bei den besonderen Bodenrichtwerten 

handelt es sich insbesondere um zonale Anfangs- und Endwerte mit 

dem Wertermittlungsstichtag „Abschluss der Sanierung“. 

Werden die sanierungsunbeeinflussten und die sanierungsbeein- 

flussten Bodenrichtwerte 25 ) – getrennt nach den jeweiligen Grund- 

stückszuständen – über Jahre mit hinreichender Sorgfalt abgeleitet, 

dienen sie nicht nur der Transparenz des Grundstücksmarktes, sie 

erleichtern auch erheblich die Ableitung von zonalen oder grund- 

stücksspezifischen Anfangs- und Endwerten, da viele Daten (bei- 

spielsweise zum Grundstückszustand, zu den einzelnen Sanie- 

23 Eine Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn das zu bewertende Objekt bereits nach § 163 BauGB aus der Sanierung entlassen wur- 

de. 

24 In dem Augenblick, in dem das gesamte Sanierungsgebiet bzw. alle Sanierungsgebiete in einer Gemeinde / Stadt aufgehoben worden 

sind, kann der Hinweis „E“ in der Bodenrichtwertbeschreibung entfallen. 

25 Die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte dürfen erst veröffentlicht werden, wenn die förmliche Festsetzung des Sanierungsge- 

biets oder eines Teils des Sanierungsgebiets aufgehoben wurde. 

Seite 27 (61)


rungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf den Bodenwert) be- 

reits teilweise oder im Ganzen zum Zwecke deren Ableitung erho- 

ben wurden. 

3.5.2.2 Komponentenverfahren (Quantifizierung einzelner Sanierungsvorteile) 

Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebau- 

ter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten 

Bodenrichtwerten Endwerte zu ermitteln, können diese auch aus 

Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet wer- 

den. 

Wertermittlungsmodell "Komponentenverfahren" 

§ 23 WertV 1972 Sanierungsvorteil (gegeben durch) Quantifizierung 

1) Art der baulichen Aufzonungsvorteil "Art" 0 - 100% 

Nutzung (Umstrukturierung - Gebietsänderung) (Erfahrungssätze) 

2) Maß der baulichen Aufzonungsvorteil "Maß" 0 - 30% 

Nutzung (Änderung der GFZ) (GFZ - Koeffizienten) 

3) Erschließungs- Erschließungsvorteil 

zustand -(Straßenausbau, Fußgängerzone) 2 - 10 % 

-(Blockentkernung - hintere Erschließung, 2 - 5% 

Grenzausgleich) 

4) Lage des Grund- Lagevorteil 10 - 20% 

stücks (Verbesserung der Wohn- u. Geschäfts- (Erfahrungssätze) 

lage - Nachbarschaftseinflüsse durch 

Modernisierung, Instandsetzung, Neubebauung, 

Attraktivierung eines Gebietes) 

5) allgemeiner Initialwirkung der Sanierungsmaßnahmen 2% 

Sanierungsvorteil -Ergänzung der Infrastruktur 

(Gemeinbedarfseinrichtungen, 2% 

Verkehrsberuhigung, öffentl. Parkplätze 

etc.) 

Komponentenmethode Bei der „Komponentenmethode“ werden ausgehend vom zonalen 

oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten 

Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten 

bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponenten- 

verfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die 

Seite 28 (61)


sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung 

von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder 

Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen 

den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Ver- 

fahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar 

bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger 

als beim gesetzlich normierten Verfahren in § 154 Abs. 2 BauGB. 

Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus fol- 

genden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen 

● der allgemeine Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die 

Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steu- 

ervorteile), 

● der Ausbaubeitragsvorteil und der allgemeine Erschlie- 

ßungsvorteil aus dem Straßenausbau und dem damit ein- 

hergehenden ersparten Ausbaubeiträgen und den diesbe- 

züglichen Lageverbesserungen, 

● der Lagevorteil aus der Summe der in Abschnitt 4.3.1 be- 

schriebenen Wohnumfeldverbesserungen. 

Zur Vorgehensweise bei der Bewertung der einzelnen Sanierungs- 

vorteile werden die nachfolgenden Erläuterungen gegeben: 

allgemeiner Sanierungsvorteil Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeord- 

sanierungsbedingte 

Steuervorteile 

neter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Boden- 

werterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Ge- 

bieten zwischen 0 % und 5 % je nach Nachfrage nach Grund- 

stücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungs- 

gebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. nur durch „in- 

tersubjektiven“ Preisvergleich oder zusammen mit anderen Lage- 

vorteilen mit dem Mietsäulenverfahren zu ermitteln, da sich der all- 

gemeine Sanierungsvorteil aufgrund der häufig geringen Größen- 

ordnung kaum aus Vergleichspreisen, die nicht selten Varianzen 

von ± 35 % aufweisen, errechnen lässt. 

Diese gehören im weitesten Sinn auch zu den Sanierungsmaßnah- 

men.Nach § 7 h EStG können in Sanierungsgebieten Modernisie- 

rungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden deutlich hö- 

her steuerlich abgeschrieben werden als außerhalb der Sanierungs- 

gebiete. Diese Vorteile werden bereits durch den sogenannten „all- 

gemeinen Sanierungsvorteil“ erfasst. Denn es sind ausschließlich 

die diesbezüglichen Bodenwerterhöhungen auszugleichen, nicht die 

konkreten Steuervorteile. 

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Ausbaubeitrags- 

vorteil 

Werden im Rahmen der Sanierung Erschließungsanlagen herge- 

stellt, erweitert und verbessert, können dadurch – neben Lagevor- 

teilen (sog. allgemeiner Erschließungsvorteil) – Vorteile aus einge- 

sparten Ausbau- und Erschließungsbeiträgen eintreten. Da der Ge- 

setzgeber fordert, dass ausschließlich sanierungsbedingte Boden- 

werterhöhungen abgeschöpft werden, ist der Grundstücksmarkt dar- 

auf zu untersuchen, inwieweit sich die eingesparten Ausbau- und 

Erschließungsbeiträge auf den Bodenwert auswirken. 

Im Urteil des BVerwG vom 21.01.2005 – 4 B 1.05 – ausgeführt, 

dass „fiktiv ermittelte Ausbaubeträge jedenfalls nicht ohne weiteres 

zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen 

bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden dürfen. Das 

schließt allerdings nicht aus, das fiktive Ausbaubeiträge je nach den 

Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkt bei der Ermittlung einer 

sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen wer- 

den. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe 

der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstücks- 

wert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von 

Grundstücken, 4. Aufl. 2002, § 14 WertV Rn. 138) und den Gege- 

benheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfer- 

tigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Aus- 

baubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entspre- 

chender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bi- 

elenberg, BauGB, § 28 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die 

tatsächlichen Umstände, die Rückschluss von fiktiven Ausbaubei- 

trägen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, kon- 

kret und nachvollziehbar dargelegt werden.“ 

Mit dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz und des BVerwG wird 

klargestellt, dass die Bodenwerterhöhungen in Folge der Herstel- 

lung und/oder des Ausbaus von Erschließungsanlagen auf der 

Grundlage fiktiver Beiträge in Sanierungsgebieten ermittelt werden 

können, wenn die Umsetzung von „Kosten in Wert“ nachvollziehbar 

dargelegt wird. Dies führt zu folgenden grundlegenden Überlegun- 

gen. 

Die tatsächliche Herstellung einer Erschließungsanlage im Sinne 

des § 127 Abs. 2 BauGB oder ihr tatsächlicher Ausbau erhöht den 

Gebrauchswert des Grundstücks, denn dadurch wird es faktisch er- 

schlossen und das Grundstück wird im baurechtlichen Sinne erst 

nutzbar oder seine Nutzbarkeit wird weitere Jahrzehnte gewährleis- 

tet. Solange der Beitrag noch nicht gezahlt ist, muss der Erwerber 

Seite 30 (61)


eines solchen Grundstücks noch mit Erschließungs- oder Ausbau- 

beiträgen rechnen. Deshalb wird der Kaufpreis entsprechend niedri- 

ger ausfallen. Ist der Beitrag bereits gezahlt, wird der Veräußerer 

einen höheren Preis verlangen, denn er wird den Beitrag auf den 

sonst niedrigeren Kaufpreis aufschlagen. In einem Sanierungsge- 

biet ist jedoch kraft Gesetzes nicht mehr mit einem Erschließungs- 

oder Ausbaubeitrag zu rechnen. Also steigt der Grundstückswert, 

sobald die errichteten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen 

durch die Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung 

Eigentumsinhalt werden 26 ). Die durch die sanierungsbedingte Er- 

schließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen entstandene Bodenwerter- 

höhung kann insoweit im Umkehrschluss aus den fiktiven Erschlie- 

ßungsmaßnahmen abgeleitet werden. 

Im Sanierungsgebiet Schifferstadt, aber auch generell in den Sanie- 

rungsgebieten liegen keine Vergleichskauffälle für unbebaute 

Grundstücke mit unterschiedlichen Erschließungsarten und Auf- 

wand für Erst- als auch Zweiterschließung vor 27 ). Im gesamten 

Rhein-Pfalz Kreis sind nur wenige Vergleichspreise unbebauter 

Grundstücke aus Ortskernen 28 ) für den Zeitraum 2000 – 2010 aus 

der Kaufpreissammlung selektiert worden. Deshalb muss auf Ge- 

biete außerhalb der Stadtzentren/Ortskerne ausgewichen werden. 

Als Konsequenz aus dieser Rahmenbedingung hat der Obere Gut- 

achterausschuss die Gutachterausschüsse im Zuständigkeitsbe- 

reich der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz 

aufgefordert, Kauffälle unbebauter Grundstücke, die im Zusammen- 

hang mit Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen stehen, zu selek- 

tieren. 

Aus den übermittelten Kauffällen von über 50 Erschließungsgebie- 

ten 29 ) in Rheinland-Pfalz war es möglich, eine Relation zwischen 

den entstandenen Erschließungsbeiträgen und den daraus resultie- 

renden Bodenwerterhöhungen abzuleiten. 

26 In Sanierungsgebieten wird durch die Kaufpreisprüfung i. S. d. § 153 Abs. 2 BauGB gewährleistet, dass die sanierungsbedingten Bo- 

denwerterhöhungen aus Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen solange nicht mit veräußert werden, wie sie nicht Eigentumsinhalt 

geworden sind. 

27 Es liegen schon deshalb keine Kaufpreise im sanierungsbeeinflussten Zustand vor, da nach § 153 Abs. 2 BauGB gewährleistet wer- 

den muss, dass die sanierungsbedingten Qualitätsänderungen bzw. die diesbezüglichen Änderungen in den allgemeinen Wertverhält- 

nissen nicht „mitverkauft“ werden. Nur im Falle des § 153 Abs. 4 BauGB darf der sanierungsbeeinflusste Verkehrswert ermittelt wer- 

den. Dabei handelt es sich aber vorwiegend um bebaute Grundstücke, deren Kaufpreise für die in Rede stehende Auswertung unge- 

eignet sind. 

28 Bei den Ortskernen mit Vergleichspreisen handelt es sich nicht um Sanierungsgebiete. 

29 Hier handelt es sich um Gebiete, die nach der Umlegung nach § 45 ff BauGB erschlossen wurden (insgesamt über 1.200 Kauffälle). 

Seite 31 (61)


Das Ergebnis der Auswertung sowie die zugehörige Grafik ist nach- 

folgend dargestellt 30 ). 

Abbildung 2: Auswertung der Untersuchungsergebnisse für ganz Rheinland-Pfalz 31 ) 

30 Die rentierlichen Anteile beziehen sich auf die tatsächlich abgerechneten Erschließungsbeiträge. 

31 Die in dieser Spalte angegeben rentierlichen Anteile der Erschließungs- und Ausbaubeiträge sind bereits die Mittelwerte in den einzel- 

nen Gemeinden. 

1 2 3 4 5 6 

Amtsbezirk Gemeinde 

Grundstückspreis 

ohne Erscl. mit Erschl. 

Erschließungs- und Ausbaubeiträge 

ohne Grunderwerb 

Differenz 

Daun Pelm 

7,51 €/m² 41,31 €/m² 33,80 €/m² 36,09 €/m² 93,7% 

Birkenfeld 9,70 €/m² 35,40 €/m² 25,70 €/m² 25,70 €/m² 100,0% 

Bad Neuenahr-Ahrweiler Wiesemscheid 10,69 €/m² 37,38 €/m² 26,69 €/m² 27,65 €/m² 96,5% 

Kaiserslautern Gehrweiler 12,78 €/m² 46,21 €/m² 33,43 €/m² 37,15 €/m² 90,0% 

Kaiserslautern Ruppertsecken 15,78 €/m² 44,38 €/m² 28,60 €/m² 37,90 €/m² 75,5% 

Daun Gillenfeld 

15,86 €/m² 28,38 €/m² 12,52 €/m² 12,32 €/m² 101,6% 

Kaiserslautern Lohnfeld 18,01 €/m² 69,59 €/m² 51,58 €/m² 52,82 €/m² 97,7% 

Kaiserslautern Katzenbach 20,91 €/m² 52,99 €/m² 32,08 €/m² 28,04 €/m² 114,4% 

Bad Neuenahr-Ahrweiler Insul 

22,23 €/m² 44,17 €/m² 21,94 €/m² 23,00 €/m² 95,4% 

Daun Neuenkirchen 23,05 €/m² 39,57 €/m² 16,52 €/m² 19,84 €/m² 83,3% 

Kaiserslautern Frankelbach 25,54 €/m² 59,73 €/m² 34,19 €/m² 40,00 €/m² 85,5% 

St. Goarshausen Oelsberg 

25,97 €/m² 46,97 €/m² 21,00 €/m² 21,00 €/m² 100,0% 

Daun Kaisersesch 30,53 €/m² 50,24 €/m² 19,71 €/m² 19,69 €/m² 100,1% 

St. Goarshausen Schönborn 32,32 €/m² 41,40 €/m² 9,08 €/m² 9,72 €/m² 93,4% 

Bad Neuenahr-Ahrweiler Kempenich 32,39 €/m² 60,99 €/m² 28,60 €/m² 19,82 €/m² 144,3% 

Pirmasens Oberauerbach 34,78 €/m² 63,35 €/m² 28,57 €/m² 27,00 €/m² 105,8% 

Bad Neuenahr-Ahrweiler Oberdürenbach 35,28 €/m² 69,64 €/m² 34,36 €/m² 35,01 €/m² 98,1% 

St. Goarshausen Katzenellenbogen 39,54 €/m² 61,25 €/m² 21,71 €/m² 22,00 €/m² 98,7% 

22,94 €/m² 49,61 €/m² 26,67 €/m² 98,6% 

Daun Cond 

44,82 €/m² 78,28 €/m² 33,46 €/m² 35,54 €/m² 94,1% 

Kaiserslautern Oberarnbach 44,91 €/m² 91,40 €/m² 46,49 €/m² 46,00 €/m² 101,1% 

Pirmasens Wattweiler 48,14 €/m² 73,81 €/m² 25,67 €/m² 25,03 €/m² 102,6% 

St. Goarshausen Buch 48,45 €/m² 66,14 €/m² 17,69 €/m² 18,00 €/m² 98,3% 

Mayen Thür 

55,41 €/m² 73,91 €/m² 18,50 €/m² 29,92 €/m² 61,8% 

Kaiserslautern Ramsen 

59,00 €/m² 109,78 €/m² 50,78 €/m² 50,00 €/m² 101,6% 

Alzey Hillesheim 

62,76 €/m² 97,33 €/m² 34,57 €/m² 22,54 €/m² 153,4% 

Kaiserslautern Erzenhausen 67,34 €/m² 86,41 €/m² 19,07 €/m² 35,00 €/m² 54,5% 

Kaiserslautern Otterbach 

67,93 €/m² 123,80 €/m² 55,87 €/m² 55,00 €/m² 101,6% 

Mayen Polch 

69,50 €/m² 94,65 €/m² 25,15 €/m² 20,58 €/m² 122,2% 

Mayen Kottenheim 71,38 €/m² 112,69 €/m² 41,31 €/m² 27,64 €/m² 149,5% 

Kaiserslautern Eisenberg I 77,74 €/m² 100,87 €/m² 23,13 €/m² 37,04 €/m² 62,4% 

59,78 €/m² 92,42 €/m² 32,64 €/m² 

100,2% 

Westerburg Hilgert 

86,85 €/m² 112,02 €/m² 25,17 €/m² 18,00 €/m² 139,8% 

Alzey Dittelsheim 90,98 €/m² 113,35 €/m² 22,37 €/m² 21,29 €/m² 105,1% 

Alzey Gabsheim 

92,80 €/m² 134,66 €/m² 41,86 €/m² 53,28 €/m² 78,6% 

Alzey Bechtheim 

95,04 €/m² 117,33 €/m² 22,29 €/m² 25,76 €/m² 86,5% 

Alzey Wachenheim 95,66 €/m² 129,20 €/m² 33,54 €/m² 54,00 €/m² 62,1% 

Bad Neuenahr-Ahrweiler Oeverich 

98,08 €/m² 131,86 €/m² 33,78 €/m² 25,02 €/m² 135,0% 

Alzey Eimsheim 

101,46 €/m² 133,37 €/m² 31,91 €/m² 33,00 €/m² 96,7% 

Neustadt a.d.W. Asselheim 111,59 €/m² 167,87 €/m² 56,28 €/m² 70,00 €/m² 80,4% 

Kaiserslautern Eisenberg II 113,73 €/m² 131,73 €/m² 18,00 €/m² 30,35 €/m² 59,3% 

Alzey Eich 114,43 €/m² 137,97 €/m² 23,54 €/m² 23,41 €/m² 100,6% 

Alzey Uffhofen 

115,68 €/m² 131,69 €/m² 16,01 €/m² 36,84 €/m² 43,5% 

Mayen Waldesch 122,03 €/m² 139,33 €/m² 17,30 €/m² 32,50 €/m² 53,2% 

103,19 €/m² 131,70 €/m² 28,50 €/m² 

abgerechneter 

Betrag 

86,7% 

Alzey Appenheim 134,04 €/m² 191,06 €/m² 57,02 €/m² 65,20 €/m² 87,5% 

Alzey Ockenheim 150,09 €/m² 189,33 €/m² 39,24 €/m² 78,00 €/m² 50,3% 

Mayen Sayn 151,04 €/m² 165,73 €/m² 14,69 €/m² 22,77 €/m² 64,5% 

Alzey Osthofen 

158,70 €/m² 181,60 €/m² 22,90 €/m² 50,36 €/m² 45,5% 

Alzey Dienheim 

172,28 €/m² 217,17 €/m² 44,89 €/m² 63,74 €/m² 70,4% 

Neustadt a.d.W. Erpolzheim 175,22 €/m² 241,88 €/m² 66,66 €/m² 70,00 €/m² 95,2% 

Neustadt a.d.W. Gönnheim 175,81 €/m² 229,93 €/m² 54,12 €/m² 61,00 €/m² 88,7% 

Alzey Wörrstadt 

219,48 €/m² 253,37 €/m² 33,89 €/m² 39,00 €/m² 86,9% 

167,08 €/m² 208,76 €/m² 41,68 €/m² 56,26 €/m² 

7 31) 

rentierlicher 

Anteil 

73,6% 

Seite 32 (61)


Tabelle 2: Ergebnisse aus den ausgewerteten Gebieten (Rheinland-Pfalz) nach Ausreißertest 

(EAB = Erschließungsbeitrag; KPf = erschließungsbeitragsfreier Kaufpreis; KPpf = erschließungsbeitragspflichtiger Kaufpreis) 

Rentierlichkeit Die landesweite Auswertung belegt, dass bis zu einem Erschlie- 

ßungsbeitrag von rd. 30,– €/m² in Rheinland-Pfalz die Bodenwert- 

steigerung in Folge der Herstellung von Erschließungsanlagen 

i. d. R. in der Höhe der satzungsmäßigen Beiträge bemessen wer- 

den. Höhere Beiträge (über 30,– €/m²) führen dann nur noch zu ei- 

ner gedämpften Bodenwertsteigerung; so erhöht sich der Bodenwert 

bei 50,– €/m² Erschließungsbeitrag nur um ca. 40,– €/m², dies ent- 

spricht einer Rentierlichkeit von ca. 80 % der abgerechneten Kos- 

ten. Die Auswertung bezieht sich auf ein Bodenpreisniveau von rd. 

106,– €/m². Die Abbildung 2 auf Seite 32 zeigt aber auch, dass in 

den einzelnen Gemeinden unterschiedliches Marktverhalten zu be- 

stehen scheint. Denn die unterschiedliche Höhe der rentierlichen 

Anteile (in %) der Erschließungs- und Kanalausbaubeiträge lässt 

sich nicht nur mit der Höhe der jeweiligen Beiträge erklären. Ande- 

rerseits entspricht es langjähriger Erfahrung, dass für Objekte mit 

gleichen Eigenschaften und gleicher Beschaffenheit Kaufpreise ge- 

zahlt werden, die eine Varianz von bis zu ± 35 % aufweisen. 

Anpassung Bevor der eingesparte Ausbaubeitrag in die entsprechende Boden- 

werterhöhung überführt wird, ist der Beitrag ggf. noch anzupassen: 

● Durch Herausrechnen von nicht bewohnerdienlichen Antei- 

len (Reduktion des Beitrags auf eine Straße mit bloßer Er- 

schließungsfunktion). 

● Weiter ist zu prüfen, ob die in Rede stehende Erschlie- 

ßungsanlage am Wertermittlungsstichtag bereits einer Alte- 

Seite 33 (61)


rung unterlegen hat bzw. in wieweit die Bauleistungspreise 

für Straßenbauwerke sich am Wertermittlungsstichtag (vgl. 

oben) verändert haben. 

● Sollte die dem sanierungsbedingten Ausbau weichende Er- 

schließungsanlage noch einen Restwert besessen haben, so 

ist dieser von dem oben errechneten „Beitrag“ in Abzug zu 

bringen. 

● Somit ist die Ermittlung des Erschließungs- und Ausbaubei- 

tragsvorteils nach folgendem Modell in 5 Schritten vorzu- 

nehmen: 

1. Analyse von Kaufpreisen unbebauter Grundstücke nach Bo- 

denordnungsverfahren und – wenn möglich – in Orts- / 

Stadtzentren, die vor und nach der Abrechnung von Er- 

schließungs- bzw. Ausbaubeiträgen gezahlt wurden. Dann 

Vergleich der diesbezüglichen Bodenwerterhöhung mit dem 

jeweiligen Beitrag 

2. Ermittlung des jeweiligen eingesparten Erschließungs- bzw. 

Ausbaubeitrags im Sanierungsgebiet. 

3. Reduktion des Beitrags unter 2. auf den Anteil für eine Stra- 

ße mit bloßer Erschließungsfunktion (Elimination nicht be- 

wohnerdienlicher Anteile, soweit überhaupt im Beitrag ent- 

halten), Nivellierung hoher Beitragsunterschiede wegen un- 

terschiedlicher Art der baulichen Nutzung auf benachbarten 

Grundstücken etc. (Reduktion auf den diesbezüglichen ren- 

tierlichen Anteil). Lagevorteile aus dem Straßenausbau 

(z. B. durch eine besonders ansprechende Gestaltung 

der Fußgängerzone) sind in den Auswerteergebnissen 

nicht enthalten; diese Lagevorteile sind gemeinsam mit 

den sonstigen Lagevorteilen beispielsweise mit dem 

Mietsäulenverfahren zu ermitteln. 

4. Hochrechnung des Beitrags auf den Wertermittlungsstichtag, 

Berücksichtigung des Alters der Erschließungsanlage durch 

Anbringung einer Alterswertminderung (Ermittlung des „Zeit- 

werts“). Ggf. Berücksichtigung eines Restwerts der ur- 

sprünglichen Erschließungsanlage. 

5. Multiplikation der unter 1. abgeleiteten Relation mit dem 

„Zeitwert“ (Ergebnis ist die sanierungsbedingte Bodenwerter- 

höhung). 

Lagevorteile Die Auswirkung der Lagevorteile auf den Bodenwert können mit den 

Seite 34 (61)


3.5.2.3 Modell Niedersachsen 

Mietsäulenverfahren nach Strotkamp oder Sprengnetter erfasst wer- 

den. Eine erste Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sanierungsun- 

beeinflusste und sanierungsbeeinflusste Nettokaltmieten 32 ) erhoben 

werden können. Als zweite Voraussetzung müssen Lagewertverbes- 

serungen durch die Sanierung erzeugt werden, die zu messbaren 

Mieterhöhungen führen. Beide Voraussetzungen liegen im wertrele- 

vanten Bereich des Wertermittlungsobjektes nicht vor. Denn zum 

einen ist es zwar möglich, sanierungsbeeinflusste Mieten zu erhe- 

ben, sanierungsunbeeinflusste Mieten wurden jedoch nach Angaben 

der Gemeinde, des Sanierungsträgers und des örtlichen Gutachter- 

ausschusses nie erhoben. Im Übrigen waren die Objekte gerade im 

Bereich des Wertermittlungsobjekts überwiegend eigen genutzt. 

Zum anderen sind die Lagevorteile nur gering. Der Gutachteraus- 

schuss ist davon überzeugt, dass Lagevorteile durch die Sa- 

nierung erzeugt wurden, dass ihr Einfluss auf die Mieten aber 

unterhalb der Schätzgenauigkeit der Mieten liegt. Deshalb ist 

ein pauschaler Lösungsansatz in Form einer freien Schätzung, 

der auch den Einfluss des allgemeinen Sanierungsvorteils ent- 

hält, plausibler und wird der vorliegenden Wertermittlung zu- 

grunde gelegt. 

Ausgangspunkt für die Erarbeitung des Modells war die Überlegung, 

Vergleichsmaterial (bereits mit anderen Methoden abgeleitete sanie- 

rungsbedingte Bodenwerterhöhungen in Prozent des Anfangswerts) 

überregional auszuwerten und dadurch die Wertermittlung auf 

eine sicherere Grundlage zu stellen. Hierzu wurden Vergleichsfälle 

mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Das Er- 

gebnis der Untersuchung von Kanngieser / Schuhr aus dem Jahr 

2005 ergab Matrizen (siehe Seite 34 Abbildung 4: Matrix sanie- 

rungsbedingter Bodenwerterhöhungen für Anfangswerte), aus denen 

die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Prozent des An- 

fangswertes entnommen werden können, nachdem die Missstände 

und Sanierungsmaßnahmen vorher klassifiziert wurden. 

Dieses Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturier- 

ten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände – An- 

fangszustand – und die Maßnahmen – Neuordnungszustand (siehe 

Seite 37 Abbildung 3: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Miss- 

stände und Maßnahmen). 

32 Die Mieten sind (ggf. fiktiv) für Neubauten zu schätzen, da sonst fälschlicherweise Abnutzungsunterschiede zwischen den Gebäuden 

der Vergleichsobjekte als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung identifiziert werden würden. 

Seite 35 (61)


Jeder Rahmen ist wiederum in die vier Komplexe gegliedert 

Bebauung ● (bezogen auf die nähere Umgebung, nicht die Bebauung 

des Bewertungsgrundstücks), 

Struktur ● (Eigentumsverhältnisse, Zugänglichkeit, innere Erschlie- 

ßung), 

Nutzung ● (Art und Maß der baulichen Nutzung, Verdichtung, Gemen- 

gelage, Beschaffenheit), 

Umfeld ● (Verkehr, Infrastruktur, äußere Erschließung, Grünanlagen) 

Die vier Komplexe sind in zehn Klassen in Form einer Rangskala 

von 1 (minimale Auswirkung) bis 10 (maximale Auswirkung) unter- 

teilt. Jede der insgesamt 80 Klassen (40 Klassen je Rahmen) ist mit 

Stichwortangaben zu den typischen Klassenmerkmalen belegt (vgl. 

Tabellen). Der Sanierungsmehrwert wird durch Einstufung der Miss- 

stände und Maßnahmen des Bewertungsobjekts mit Hilfe des Klas- 

sifikationsrahmens als prozentuale Wertsteigerung des Anfangs- 

werts aus den oben genannten Ergebnismatrizen entnommen. 

Das „Modell Niedersachsen“ beruht ursprünglich auf einer Untersu- 

chung von 34 Sanierungsgebieten im Raum Niedersachsen. Der er- 

weiterte Missstände- und Maßnahmenkatalog nach Kanngieser / Bo- 

denstein wurde anhand von überregional ausgewertetem Vergleichs- 

material aufgestellt. Als Vergleichsmaterial dienten die Daten aus 

Niedersachsen sowie Daten aus weitere Umfragen in den Ländern 

Berlin, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinlan- 

d-Pfalz. 

Der Vorsitzende des Oberen Gutachterausschusses hat 1988 

und in den Folgejahren durch Auswertung von Stichproben 

nachgewiesen, dass die Ergebnisse von Kanngieser / Boden- 

stein i. d. R. ohne weitere Anpassung in Rheinland-Pfalz ange- 

wendet werden können. 

Darüber hinaus weist das „Modell Niedersachsen“ eine günsti- 

ge Fehlerfortpflanzung auf. 

Seite 36 (61)


Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände im „Modell Niedersachsen“ 

10 

baufällig 

9 

sehr starker Sanierungsbedarf 

(gesunde 

Wohn- und Arbeitsverhältnisse 

nicht gewährleistet) 

mangelhafte Gesamtsituation 

8 

grundlegend instandsetzungs- 

u. modernisierungsb. 

(zeitgemäße Wohnu. 

Arbeitsverhältnisse nicht 

gewährleistet) 

Erschließungs- wie VerundEntsorgungseinrichtungen 

unzureichend 

7 

grundlegend instandsetzungs- 

und modernisierungs-bedürftig 

6 

im Wesentlichen instandsetzungs- 

und modernisierungsbedürftig 

5 

instandsetzungsundmodernisierungs- 

bedürftig 

4 

gering instandsetzungs- 

u. modernisierungs-bedürftig 

3 

mehrere einzelne 

Mängel 

2 

geringe/keine Mängel 

1 

Klasse 

0 

intakt 

Kom plex 

überwiegend intakt 

(1) 

Bebauung 

unzumutbare Gesamtsituation 

stark zersplitterte 

Grundstücksstruktur 

Erschließungssituation 

unzureichend 

Grundstückszuschnitt 

ungünstig 

unzweckmäßig 

Zugänglichkeit der 

Grundstücke ungünstig 

vorhandene Erschließung 

in Teilen ergänzungsbedürftig 

überwiegend 

günstig 

günstig 

unzumutbare Verhältnisse 

übermäßige Verdichtung 

u. störende Gemengelage 

hohe Verdichtung u. störende 

Gemengelage, Beeinträchtigung 

durch Altbausubstanz 

störende Gemengelage 

übermäßige Verdichtung 

hohe Verdichtung 

oder nicht ausreichende 

bauliche 

Nutzung 

Gemengelage mit 

geringen Beeinträchti- 

gungen 

geringe Beeinträchtigungen 

und störende 

bauliche Nebenanlagen 

geringe Beeinträchtigungen 

überwiegend 

funktionsgerecht 

funktionsgerecht 

keine funktionsgerechte 

Ausstattung 

ungenügende Gesamtsituation 

keine Parkmöglichkeiten, 

fließender Verkehr überlastet, 

Infrastruktur im Prinzip 

nicht vorhanden 

Behinderungen durch 

den Verkehr, Infrastruktur 

unzureichend 

Verkehrsanbindungen 

mangelhaft, Parkmöglichkeiten 

nicht in ausreichendem 

Umfang 

Infrastruktur insgesamtergänzungsbedürftig 

Verkehrssituation 

verbesserungsbedürftig 

einige Infrastruktureinrichtungenfehlen 

in Teilen verbesserungsbedürftig 

überwiegend gut 

gut 

(2) 

Struktur, 

Eigentumsverhältnisse, 

Erschließung 

(3) 

Nutzung, 

Verdichtung, 

Gemengelage 

(4) 

Um feld, 

Verkehr, Infrastruktur 

Abbildung 3: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen 

Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahm en im „Modell Niedersachsen“ 

10 

Neubebauung 

9 

überwiegend Neubebauung 

oder aufwendige 

Sanierung 

8 

durchgreifende Instandsetzung 

und Sanierung, sowie 

Neubebauung einzelner 

Grundsrücke 

durchgreifende Maßnahmen 

7 

durchgreifende Modernisierung 

und Instandsetzung 

6 

umfassende Modernisierung 


5 

mittlere Modernisierung 


4 

einfache Modernisierung 


3 

einzelne Modernisierungs- 

und Instandsetzungsmaßnahmen 

Verbesserung der 

Zugänglichkeit von 

Grundstücken 

2 

gezielte Behebung der 

Mängel 

1 

einzelne Maßnahmen 

Klasse 

0 

keine Maß- 

Kom plex 

nahmen 

(1) 

Bebauung 

umfassende Neuordnung 

und Erschließung(Umlegung) 

grundlegende Umstrukturierung(Umlegung) 

Neuaufteilung (Umlegung) 

Ergänzung der Erschließungsanlagen 

Flächentausch, vereinfachteUmlegung 


Erschließungssituation 

gezielte Ergänzung 

vorhandener Erschließungsanlagen 


keine Maßnahmen 

umfassende Umnutzung 

Veränderung hinsichtlich 

Art u. Maß der 

baul. Nutzung und 

Umsetzung von Betrieben 

Veränderung hinsichtlich 

Art u. Maß der baul. Nutzung 

und Maßnahmen zur 

Beseitigung oder Verringerung 

von Emissionen, Freilegung 

von Grundstücken, 

Begrünung 

Maßnahmen zur Beseitigung 

oder Verringerung 

von Emissionen 

Entkernung 

Veränderung des 

Maßes der baulichen 

Nutzung 

Mehrere Maßnahmen 

bezogen 

auf die Gemengelage 


bezogen auf 

mehrere zusammenhängendeGrundstücke 

und Beseitigung 

störender baulicher 

Nebenanlagen 


bezogen auf mehrere 

zusammenhängende 

Grundstücke 


bezogen 

auf einzelne 

Grundstücke 


(2) 

Struktur, 

Eigentumsverhältnisse, 

Erschließung 

(3) 

Nutzung, 

Verdichtung, 

Gemengelage 

umfassende Verbesserung 

der Verkehrssituation 

und 

Neuausstattung mit 

Infrastruktureinrichtungen 

Anlage verkehrsberuhigter 

Zonen, auch 

Fußgängerzonen und 

Ergänzung der Infrastruktur 

Schaffung von Parkplätzen, 

Parkhäusern, Verkehrsumleitungen, 

Ausstattung mit 

Infrastruktureinrichtungen 

Umlenkung des fließenden 

Verkehrs, 

Ausstattung mit Infrastruktureinrichtungen 

Erweiterung des öffentl. 

Verkehrsnetzes und Verbesserung 

der Anschlußmöglichkeiten 

für den Individualverkehr, 

Schaffung 

von weiteren Parkmöglichkeiten 

Ergänzung und 


Infrastruktur 

Ausbau von Radu. 

Fußwegen, 

Verbesserungen 

für den ruhenden 

Verkehr 

gezielte Ergänzung 

der Infrastruktur 

einzelne Ergänzung 

einzelne kleinere 

Maßnahmen 


(4) 

Um feld, 

Verkehr, Infrastruktur 

Seite 37 (61)


Maßnahmen (Klassen) 

10 

9 

8 20 22 24 25 27 

7 18 20 20 23 

6 12 15 17 17 17 

5 11 12 13 14 15 

4 6 8 9 10 11 12 

3 5 7 7 9 10 

2 4 5 6 7 

1 4 4 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Matrix Sanierungsbedingter Wert- 

3.5.3 Mittelbildung 

Mißstände (Klassen) 

erhöhungen für Anfangsw erte von mehr als 

200 €/m² bis 300 €/m² (Wertsteigerung in 

Prozent des Anfangsw ertes) 

Abbildung 4: Matrix sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen für Anfangswerte 

Die Ergebnisse aus den Vergleichskaufpreisverfahren (Kaufpreise 

von bebauten und unbebauten Grundstücken) und den Vergleichs- 

faktorverfahren (Bodenrichtwertverfahren, Komponentenmethode, 

Modell Niedersachsen) werden entsprechend ihrer Bestimmtheit ge- 

wichtet. Aus den Einzelergebnissen wird wie folgt das gewichtete 

arithmetische Mittel gebildet. 

Einzelergebnis Gewicht Gewogenes Mittel 

W1 p1 

W2 p2 

W3 p3 

W4 p4 

W5 p5 

Maßnahmen (Klassen) 

10 

9 32 34 36 46 

8 28 30 31 28 38 

7 13 19 22 26 22 37 

6 12 15 17 20 18 

5 12 12 14 16 15 

4 8 9 10 12 13 12 

3 6 7 8 10 11 11 

2 5 6 7 8 9 

1 5 5 5 6 

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 

Matrix Sanierungsbedingter Wert- 

W1 x p1 + W2 x p2 + W3 x p3 + W4 x p4 + W5 x p5 

(p1 + p2 + p3 + p4 + p5) 

Mißstände (Klassen) 

erhöhungen für Anfangsw erte von mehr als 

100 €/m² bis 200 €/m² (Wertsteigerung in 

Prozent des Anfangsw ertes) 

Seite 38 (61)


4. Ermittlung der Anfangs- und Endwerte 

Allgemein Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte, wie für die Ermittlung der 

„Besonderen Bodenrichtwerte“ gelten im Wesentlichen die gleichen 

Wertermittlungsgrundsätze und –verfahren wie bei der Ermittlung 

des Verkehrswertes von Grundstücken. 

Die Bodenrichtwerte werden anhand der Kaufpreissammlung des 

Gutachterausschusses und unter Berücksichtigung des Bodenpreis- 

niveaus vergleichbarer Gebiete vom Gutachterausschuss ermittelt. 

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens 

für eine Mehrheit von Grundstücken (Bodenrichtwertzone), für die 

im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. 

Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, dessen wertbe- 

einflussende Umstände, für diese Bodenrichtwertzone typisch sind 

(Richtwertgrundstück). Abweichungen eines einzelnen Grund- 

stückes von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden 

Umständen – wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und 

Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksge- 

stalt – bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines 

Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. 

Die weiteren zonenbezogenen Richtwertmerkmale einschließlich 

der Bodenrichtwertsachdaten können der Tabelle 5und der Boden- 

richtwertkarte zum Stichtag 01.01.2010 (Abbildung 5) in Kapitel 

6.1.2 entnommen werden. 

Die Bodenrichtwerte innerhalb des förmlich festgelegten Sanie- 

rungsgebietes sind die sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwer- 

te für erschließungsbeitrags- und abgabenfreies baureifes 

Land (gemäß § 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB). 

Der Zusatz „sanierungsunbeeinflusst“ bedeutet, dass alle Boden- 

werterhöhungen außer Betracht geblieben sind, die durch die Aus- 

sicht, Vorbereitung und Durchführung der Sanierung entstanden 

sind, außer der Eigentümer hat sie durch eigene Aufwendungen zu- 

lässigerweise bewirkt (vgl. § 153 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 BauGB). 

Seite 39 (61)


4.1 Entwicklung der Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Schifferstadt 

Wertermittlungs- Bodenrichtwert Bodenrichtwert 

stichtag 

Zone 1002 

B-MD-o-II-40-A-500 

Zone 1001 

B-MD-o-II-40-A-500 

Euro / m² Euro / m² 

31.12.1986 112,48 178,95 

31.12.1988 112,48 178,95 

06.04.1989 112,48 178,95 

31.12.1990 122,71 184,07 

31.12.1992 163,61 230,08 

31.12.1994 204,52 286,32 

31.12.1995 219,86 317 

31.12.1997 230,08 327,23 

31.12.1999 245,42 260,76 

31.12.2001 245 260 

31.12.2003 245 260 

01.01.2006 250 265 

01.01.2008 250 265 

01.01.2010 240 260 

Tabelle 3: Bodenrichtwertübersicht Sanierungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" der Stadt Schifferstadt 

Seite 40 (61)


Zone 1001 

Zone 1002 

Abbildung 5: Zonierung zum Stichtag 01.01.2010 (unmaßstäblich) 

Seite 41 (61)


4.1.1 Anfangswerte zum Qualitätsstichtag 

Qualität Um den Anfangswert bestimmen zu können, muss zunächst die 

Qualität der Grundstücke zu dem Zeitpunkt, als eine Sanierung we- 

der in Aussicht gestellt noch vorbereitet war, festgelegt werden. 

Maßgebend dafür ist, dass aufgrund bestimmter Tatsachen der Ei- 

gentümer eines Grundstückes von einem künftigen Sanierungsver- 

fahren ausgehen konnte. 

Solche Tatsachen können vorliegen, wenn sich z.B. aus amtlichen 

oder öffentlich hinreichend deutlich gemachten Erklärungen, aus 

Handlungen und Verhalten der Gemeinde oder auch aus Pressever- 

öffentlichungen konkrete Hinweise auf eine geplante Sanierungs- 

maßnahme ergeben. Dies ist zwingend dann der Fall, wenn in einer 

Gemeinderatssitzung der Beschluss über die Durchführung der vor- 

bereitenden Untersuchungen gefasst wird. 

Im gegebenen Bewertungsfall wird der Qualitätsstichtag für den 

Anfangswert gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungs- 

verordnung (ImmoWertV) im Sanierungsgebiet wie folgt bestimmt: 

Qualitätsstichtag 01.03.1986 Hinweis in der Schifferstadter Rundschau auf Beginn 

der Sanierung des Anwesens Burgstraße 14 und Beginn der finanzi- 

ellen Förderungen für private Einzelmaßnahmen durch Bund, Land 

und Gemeinde. 

Auf diesen Qualitätsstichtag wird aber nur die Qualität (Entwick- 

lungszustand) der Grundstücke festgelegt. Sie bestimmt sich nach 

deren rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten 

(§ 4 Abs. 1 ImmoWertV). 

Nach der Bewertungsliteratur gibt es keinen „Ausschluss aus der 

konjunkturellen Weiterentwicklung 

(d.h. Einfrieren des Entwicklungszustands)“. Der sanierungsunbe- 

einflusste Anfangswert ist zum Wertermittlungsstichtag auf einen 

Grundstückszustand abzustellen – und hier ist insbesondere der 

Entwicklungszustand bedeutsam – wie er sich fiktiv, ohne Aussicht, 

Vorbereitung und Durchführung der Sanierung bis zum genannten 

Stichtag weiterentwickelt hätte. 

Preisverhältnisse Hinsichtlich der Preisverhältnisse ist auf den Zeitpunkt der 

Wertermittlung selbst abzustellen. 

Den Anfangswert der Grundstücke ebenfalls auf den Qualitätsstich- 

tag zu ermitteln und fortzuschreiben wird aufgrund des langen Zeit- 

raumes des Sanierungsverfahrens für bedenklich erachtet. 

Seite 42 (61)


5. Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte 

Da über die Jahre stetig Qualitätsverbesserungen sowohl der Bo- 

denrichtwerte als auch der Zonen erreicht wurden (siehe hierzu 

auch Kap. 3.3.2.2) und Bedenken einer Fortschreibung (über 20 

Jahre) der auf den Qualitätsstichtag bezogenen zonalen Anfangs- 

werte bestehen, sind die (sanierungsunbeeinflussten) Bodenricht- 

werte zum Richtwertstichtag 01.01.2010 als Ausgangswerte zu- 

grunde zu legen und diese unter Berücksichtigung der allgemeinen 

Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages 

als „Besondere Bodenrichtwerte“ festzulegen. 

Vorbemerkung Den früheren „Grundwerten“ nach § 3 Ausgleichsbetragsverordnung 

Bodenrichtwerte 

(s.S. 41 Abbildung 5) 

entsprechen nunmehr die „Besonderen Bodenrichtwerte“ i. S. 

§ 196 Abs. 1 Satz 5 BauGB (vgl. Kap. 3.3.3.2). 

Bei der Einzelwertermittlung (grundstücksspezifisch) sind etwa vor- 

handene individuelle Wertmerkmale durch Zu- und Abschläge zu 

berücksichtigen. 

Der Gutachterausschuss legt für die Ermittlung der „Besonderen 

Bodenrichtwerte“ (für zonale sanierungsunbeeinflusste Anfangs- 

werte) zum Wertermittlungsstichtag 10.07.2010 die im Rahmen der 

allgemeinen periodischen Richtwertermittlung (hier: Richtwertstich- 

tag 01.01.2010) festgesetzten (sanierungsunbeeinflusste) Boden- 

richtwerte (vgl. Kap. 3.3.2.2) zugrunde. 

Wertveränderungen, insbesondere durch Einflüsse der allgemeinen 

Wirtschaftslage sowie allgemeinen Rechtsvorschriften, wurden ent- 

sprechend berücksichtigt wobei die Bodenrichtwerte vom 

01.01.2010 als Ausgangswerte für die weitere Wertermittlung bis 

auf den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags zum 10.07.2010 

ohne Veränderung und Extrapolation angehalten wurden. 

Die „Besonderen Bodenrichtwerte“ (für zonale Anfangs- und 

Endwerte) erfordern eine Verfeinerung (Zonung wie Richtwert) der 

Bodenrichtwertzonen, soweit diese innerhalb des Sanierungsgebie- 

tes "Ortskern" der Stadt Schifferstadt liegen. 

Durch Ortsvergleich hat der Gutachterausschuss unter Berücksichti- 

gung der wertbeeinflussenden Umstände zum Qualitätsstichtag, 

d. h. nach deren rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten (vor 

beginnendem Sanierungseinfluss), wie u. a. Entwicklungszustand, 

Erschließungssituation, Art u. Maß der baulichen Nutzung und Lage 

einerseits, sowie unter Beachtung der Relation der Bodenrichtwerte 

auch außerhalb des Sanierungsgebietes andererseits, die Wertzo- 

Seite 43 (61)


nen in Kapitel 5.2 Seite 47 (Abbildung 6) insgesamt bestimmt. 

Die festgestellten wertbeeinflussenden Umstände, insbesondere Art 

und Maß der baulichen Nutzung werden als nutzungstypische Ge- 

gebenheiten dem jeweiligen Anfangs- wie End(richt)wertgrundstück 

als auch dem Einzelgrundstück zugeordnet. 

Signifikante wertbeeinflussende Umstände sind u. a. Unterschiede 

in der Geschossflächenzahl (GFZ), Grundstückstiefe und Grund- 

stücksfläche. Wertrelevante Unterschiede der GFZ waren im Sa- 

nierungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" der Stadt Schiffer- 

stadt nicht feststellbar. 

Die Gutachter stufen die der Sanierung unterliegenden Grundstücke 

nach den planungsrechtlichen Gegebenheiten und der Lage im Um- 

feld der städtebaulich genutzten Grundstücke als erschließungs- 

und abgabenfreies baureifes Land ein. 

Baureifes Land sind nach § 5 Abs.4 Immobilienwertermittlungsver- 

ordnung (ImmoWertV) Flächen, die nach den §§ 30, 33 und 34 des 

Baugesetzbuches für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, also de- 

ren Erschließung gesichert ist und die nach Lage, Form und Größe 

für eine bauliche Nutzung hinreichend gestaltet sind. 

Auf diesen Grundlagen ermitteln die Gutachter nach den entspre- 

chenden Bewertungskriterien, insbesondere der rechtlichen und tat- 

sächlichen Gegebenheiten (unter Beachtung der städtebaulichen 

Missstände und der Grundstücksqualität zum Qualitätsstichtag), die 

in der „Besonderen Bodenrichtwertkarte“ ausgewiesenen (be- 

schriebenen) „Besonderen Bodenrichtwerte“ für die Ermittlung der 

zonalen 

Anfangswerte zum Wertermittlungsstichtag 10.07.2010 

wie folgt: 

Seite 44 (61)


5.1 Sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte der Zonen 1001 und 1002 

Zone 1001 

Stichtag: 01.01.2010 

Bodenrichtwert 33 ): A 260 €/m² 

Entwicklungszustand: Baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet - Dorfgebiet(MD) 

Bauweise: offene Bauweise 

Anzahl der Vollgeschosse: 2 

Grundstücksfläche: 500 m² 

Grundstückstiefe: 40 m 

Beitrags- und 

abgabenrechtlicher Zustand: 

Erschließungsbeitragsfrei, abgabenfrei bzgl. der Ver- und Entsor- 

gungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei 

Anpassung an Stichtag Eine allgemeine Steigerung der Bodenwerte für den Zeitraum 

01.01.2010 bis zum Wertermittlungsstichtag, dem 10.07.2010, ist 

für den Bereich der Stadt Schifferstadt nicht erkennbar. Aus diesem 

Grund wird als "Besonderer Bodenrichtwert" zum Stichtag der Bo- 

denrichtwert von 260 €/m² angehalten. 

33 Der Zusatz „A“ bei den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerten qualifiziert diese nicht als Anfangswert, sondern gibt den Hin- 

weis, dass der Bodenrichtwert keinerlei durch die Sanierung bewirkte Werteinflüsse – wie der Anfangswert auch (vgl. § 154 Abs. 2 

BauGB) – enthält. Der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert ist nämlich ein Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der 

wegen der rechtlichen Gegebenheit „Lage im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet“ nach § 144 Abs. 1 bis 3 BauGB die Werteinflüs- 

se, die sich aus der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung durch die öffentliche Hand ergeben, nicht enthalten darf. Gemäß § 153 

Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 BauGB sind die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen, die der Eigentümer mit eigenen Aufwendungen 

zulässigerweise bewirkt hat, zu berücksichtigen (sie sind in den sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert eingeflossen). Diesbezüg- 

lich und hinsichtlich des Wertermittlungsstichtags unterscheidet sich der sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwert vom zonalen An- 

fangswert. Letzterer ist ein sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert nach § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB. 

Seite 45 (61)


Zone 1002 

Stichtag: 01.01.2010 

Bodenrichtwert: A 240.00 €/m² 

Entwicklungszustand: Baureifes Land 

Art der baulichen Nutzung: Mischgebiet - Dorfgebiet (MD) 

Bauweise: offene Bauweise 

Anzahl der Vollgeschosse: 2 

Grundstücksfläche: 500 m² 

Grundstückstiefe: 40 m 

Beitrags- und 

abgabenrechtlicher 

Zustand: 

Erschließungsbeitragsfrei, abgabenfrei bzgl. der Ver- und Entsor- 

gungsanlagen, naturschutzbeitragsfrei 

Anpassung an Stichtag Eine allgemeine Steigerung der Bodenwerte für den Zeitraum 

5.2 Verfeinerung der Bodenrichtwertzonen 

01.01.2010 bis zum Wertermittlungsstichtag, dem 10.07.2010, ist 

für den Bereich der Stadt Schifferstadt nicht erkennbar. Aus diesem 

Grund wird als "Besonderer Bodenrichtwert" zum Stichtag der Bo- 

denrichtwert von 240 €/m² angehalten. 

Neuzonierung Der Gutachterausschuss hat, wie in Kapitel 5 beschrieben, unter Be- 

rücksichtigung der wertbeeinflussenden Umstände zum Quali- 

tätsstichtag, d. h. nach deren rechtlichen und tatsächlichen 

Gegebenheiten (vor beginnendem Sanierungseinfluss), wie u. 

a. Entwicklungszustand, Erschließungssituation, Art u. Maß 

der baulichen Nutzung und Lage einerseits, sowie unter Beach- 

tung der Relation der Bodenrichtwerte auch außerhalb des Sa- 

nierungsgebietes andererseits, eine Verfeinerung der Bodenricht- 

wertzonen vorgenommen. 

Die Neuzonierung ist der nachfolgenden Kartendarstellung 

- Abbildung 6 - zu entnehmen.) 

Seite 46 (61)


1003 

240.-€ 

5901 

7.-€ 

1002-12 

1002-3 

1002-2 

1002-8 

Abbildung 6: Karte des Sanierungsgebietes (unmaßstäblich) mit Ergebnis der Verfeinerung der Bo- 

denrichtwertzonen 

1002-4 

1002-1 

1002-5 

1002 

240.-€ 

1002-6 

1002-7 

1001-1 

1001 

260.-€ 

1002-11 

1002-9 

1002-10 

1000 

330.-€ 

1003 

240.-€ 

Seite 47 (61)


6. Ermittlung des Anfangswerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herr- 

schenden Rechte) 

6.1 Vergleichskaufpreisverfahren 

Vorbemerkungen Geeignete 34 ) (sanierungsunbeeinflusste) Vergleichspreise unbebauter 

und bebauter Grundstücke zur Ermittlung eines sanierungsunbeein- 

flussten Bodenwerts (Vergleichskaufpreisverfahren) sind nur in 

geringer Zahl vorhanden. Vergleichbare Gebiete außerhalb des 

förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets liegen nicht vor. Die 

Anzahl der verwendbaren Vergleichspreise reicht nach 

Auffassung des Gutachterausschusses nicht aus, um den 

Anfangswert allein aus den Vergleichspreisen sicher ermitteln 

zu können. Im übrigen fordert die Rechtsprechung, dass zusätzlich 

mindestens ein Kontrollverfahren durchgeführt wird. 

6.1.1 Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter Grundstücke 

aus dem Sanierungsgebiet 

Für den Zeitraum vom 01.01.2000 bis zum Wertermittlungsstichtag 

25.11.2010 konnte für unbebaute sanierungsunbeeinflusste Grund- 

stücke insgesamt nur 1 Kauffall selektiert werden. 

Dieser Kaufpreis ist nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Ver- 

hältnisse beeinflusst. Deshalb werden die mit dem Anfangswertgrund- 

stück vergleichbaren Kauffalldaten an den Wertermittlungsstichtag 

10.07.2010 angepasst. 

6.1.2 Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke 

aus dem Sanierungsgebiet 

34 § 15 Abs. 1 ImmoWertV 

35 Vgl. Ausführungen in Abschnitt 4.2.1.2 

Für den gleichen Zeitraum, wie für die Vergleichspreise unbebauter 

Grundstücke, konnten 6 Vergleichspreise bebauter Grundstücke aus 

der Kaufpreissammlung selektiert werden. 

In einem ersten Schritt werden nachfolgend aus diesen Kaufpreisen 

mit der Formel des Sachwertverfahrens 35 ) der vorläufige – d. h. der 

nicht marktangepasste – Sachwert zum Kauffalldatum ermittelt. In 

diese Berechnung werden die bekannten Größen, wie die Grund- 

stücksfläche, das (evtl. fiktive) Baujahr, die Bruttogrundfläche und der 

jeweilige Baupreisindex eingeführt. Die Angaben für die Normalher- 

stellungskosten (NHK 2000), die Baunebenkosten, den Zeitwert der 

Außen- und Nebenanlagen sowie die Gesamtnutzungsdauer des Bau- 

Seite 48 (61)


werks werden der einschlägigen Literatur entnommen und sachver- 

ständig auf den Einzelfall angepasst. 

Da der vorläufige – nicht marktangepasste – Sachwert notwendig ist, 

um den Marktanpassungsfaktor zu bestimmen, der vorläufige Sach- 

wert aber aus dem Sachwert der baulichen Anlagen und dem Boden- 

wert besteht und der Bodenwert gerade das gesuchte Marktdatum ist, 

kann die Bewertungsaufgabe nur iterativ gelöst werden. Dazu wird 

der vorläufige Sachwert im ersten Schritt aus dem Sachwert der bau- 

lichen Anlagen und dem Bodenrichtwert ermittelt. Damit kann ein 

vorläufiger Sachwertfaktor bestimmt werden (vgl. Landesgrund- 

stücksmarktbericht 2009, Kapitel 12 (Anhang), Abschnitt 4). 

Da die Sachwertfaktoren-Tabelle (vgl. Abschnitt 12, Anhang 4.1 des 

Landesgrundstücksmarktberichtes 2009) für die speziellen vorläufi- 

gen Sachwerte keine Angaben mehr enthält (Randbereich der Aus- 

wertung ohne ausreichende Anzahl von Vergleichsfällen), wurden die 

Sachwertfaktoren ausgehend vom letzten Tabellenwert in freier 

Schätzung ermittelt. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die 

Sachwertfaktoren durch das örtliche durchschnittliche Bodenpreisni- 

veau und nicht vom konkreten Bodenwert des Wertermittlungsob- 

jekts bestimmt werden. Denn das den Sachwertfaktoren zugeordnete 

Bodenwertniveau ist ein Maß für die Lage des Bewertungsobjektes; 

die Lage wird aber nicht allein vom Bewertungsobjekt, sondern von 

der gesamten Nachbarschaft geprägt. 

Mit diesem Sachwertfaktor wird in einem ersten Schritt der vorläufige 

Bodenwert 36 ) berechnet (Kaufpreis / Marktanpassungsfaktor – Gebäu- 

dewert einschl. Wert der Nebenanlagen und Baunebenkosten). In ggf. 

mehreren Iterationen wird mit dem vorläufigen Bodenwert (€/m²) und 

Gebäudewert ein verbesserter vorl. Sachwert berechnet, der erneut 

marktangepasst zu einem verbesserten Bodenwert führt 

Die aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke ermittelten Bodenwertan- 

teile werden wie die sanierungsunbeeinflussten Vergleichspreise von 

unbebauten Grundstücken an den Wertermittlungsstichtag 

10.07.2010 angepasst. Das um die Ausreißer bereinigte gewogene 

Mittel für den vorläufigen Anfangswert aus den Kauffällen der jeweili- 

gen neu gebildeten Zone (Abbildung 6) ist nachfolgend ist der Be- 

rechnungs-Tabelle 4 aufgeführt. 

Die Selektion aus der Kaufpreissammlung für unbebaute Grund- 

stücke ergab nur 1 Kauffall. Die Auswertung dieses Kaufpreises ist in 

der Tabelle 5 dargestellt. 

36 Das Adjektiv „vorläufig“ drückt hier aus, dass der vorläufige Bodenwert durch weitere Iterationen verbessert wird. 

Seite 49 (61)


Richtwertzone 1002 Vergleichskaufpreise aus bebauten Grundstücken 

Zone Art des Kauffalls 

1002-12 


1002-4 


1002-7 


1002-10 

Anteil des Bodenwertes 

berechnet 

aus Vergleichs-preisen 

bebauter Objekte 


berechnet 

aus Vergleichspreisen 



berechnet 




berechnet 



Kaufpreis 

(KP), boGbereinigt 

Fläche 

Kaufpreis 

Fläche 

beitrags- und 


Zustand 

Bodenpreisindex 

örtlich 1994=100 

Fläche 

350 

angepasste 

Vergleichs- 

Gewicht 

preise 

€ m² €/m² 

geschätzte Beiträge €/m² 

Faktor 

Faktor p 

78.015 302 258,33 frei 0 0,9925 0,97 248,71 2 248,71 - 

73.545 330 222,86 frei 0 0,9963 0,99 219,83 1 219,83 - 

Tabelle 4: Auswertung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke 

Richtwertzone 1002 Vergleichskaufpreise aus unbebauten Grundstücken 


Kaufpreis 


Fläche 

Kaufpreis 

Fläche 

beitrags- und 


Zustand 



Fläche 

500 

angepasste 

Vergleichs- 

Gewicht Wertetabelle 

ohne Anmerkung 

€ m² €/m² geschätzte Beiträge €/m² Faktor Faktor 

preise 

p 

Ausreißer 


berechnet 


unbebauter Objekte 

21.250 85 250,00 frei 0 0,9938 1 248,46 1 248,46 - 

1002-6 

Mittel: 75,58 1,0 

Ausreißer > Mittel + 30% 98,25 

Ausreißer < Mittel - 30% 52,91 

Mittel ohne Ausreißer: 

Standardabweichung des Mittels: +/- 

248,46 €/m² 

1 sie weichen erheblich von den Kaufpreisen in vergleichbaren Fällen ab, 

2 es besteht ein außergewöhnliches Interesse des Veräußerers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks, 

3 es besteht eine besondere Bindung verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien. 

4 Ermittlung des Bodenwertes mittels Abrißfaktor für abbruchreife Gebäude nach dem Grundstücksmarktbericht Westpfalz 2009 

Tabelle 5: Auswertung von Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke 

Mittel: 234,27 3,0 



Mittel ohne Ausreißer: 239,08 €/m² 

Standardabweichung des Mittels: +/- 13,61 €/m² 

Kaufpreis 


Fläche 

Kaufpreis 

Fläche 

beitrags- und 


Zustand 



Fläche 

300 

angepasste 

Vergleichs- 

Gewicht 

preise 

€ m² €/m² geschätzte Beiträge €/m² Faktor Faktor p 

205.429 513 400,45 frei 0 0,9954 1,07 426,51 1 426,51 1 

17.658 240 73,58 frei 0 0,9942 0,93 68,03 1 68,03 1 

Mittel: 247,27 2,0 




Standardabweichung des Mittels: +/- 146,50 €/m² 

Kaufpreis 


Fläche 

Kaufpreis 

Fläche 

beitrags- und 


Zustand 



Fläche 

550 

angepasste 

Vergleichs- 

Gewicht 

preise 


141.172 650 217,19 frei 0 0,9911 1,03 221,72 1 221,72 - 

Mittel: 221,72 1,0 





Kaufpreis 


Fläche 

Kaufpreis 

Fläche 

beitrags- und 


Zustand 



Fläche 

650 

angepasste 

Vergleichs- 

Gewicht 

preise 


Wertetabelle 

ohne 

Ausreißer 

Wertetabelle 

ohne 

Ausreißer 

Wertetabelle 

ohne 

Ausreißer 

Wertetabelle 

ohne 

Ausreißer 

101.226 581 174,23 frei 0 0,9997 0,98 170,7 1 170,7 1 

Mittel: 170,70 1,0 





Anmerkung 

Anmerkung 

Anmerkung 

Seite 50 (61) 

- 

Anmerkung 

-


6.2 Bodenrichtwertverfahren 37 ) 

Die große Streuung bestätigt die Ausführungen in Abschnitt 4.2.1 Un- 

mittelbarer Preisvergleich Vergleichskaufpreisverfahren Teil 1 – zo- 

nales Gutachten, dass das Verfahren, Bodenwerte aus Kaufpreisen 

bebauter Grundstücke abzuleiten, ungenauer als die Ableitung aus 

Kaufpreisen unbebauter Grundstücke ist. Das Ergebnis wird des- 

halb nur mit geringem Gewicht bei der Mittelbildung berücksichtigt 

Eine weitere Möglichkeit den Anfangswert zu ermitteln besteht darin, 

aus dem sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwert, der sich auf den 

01.01.2010 bezieht, mit dem Vergleichswertverfahrenden zonalen 

Anfangswert zum Wertermittlungsstichtag 10.07.2010 zu ermitteln. 

Die zonalen Anfangswerte der Zonen 1001 und 1002 wurden bereits 

als sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte zum Stichtag 

01.01.2010 festgelegt. 

zonale Anfangswerte Die Ermittlung der zonalen Anfangswerte nach dem Bodenrichtwert- 

6.3 Gewichtung der Verfahrensergebnisse 

verfahren zum Stichtag 10.07.2010 erfolgt in der Anlage 3. 

Die Zusammenstellung der Ergebnisse aus dem Bodenrichtwertver- 

fahren nach Anlage 3 und dem Vergleichspreisverfahren nach 

Nr. 6.1 Tabelle 5 ist in der nachfolgenden Tabelle 6 dargestellt. 

Gewichtung Aufgrund der großen Ungenauigkeit des Vergleichspreisverfah- 

rens (siehe Ausführungen hierzu in Nr. 3.5.1.2) wird dieses Verfahren 

bei der Mittelbildung mit einem Gewicht 2 und das Bodenricht- 

wertverfahren mit dem Gewicht 8 berücksichtigt. 

37 Das Bodenrichtwertverfahren zählt auch zu den Vergleichsfaktorverfahren (vgl. die diesbezüglichen Ausführungen in Abschnitt 4.2.2 

Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Teil 1 – zonales Gutachten). 

Seite 51 (61)


6.4 Ableitung der zonalen Anfangswerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag 

Zone 

Bodenrichtwertverfahren 

Vergleichspreisverfahren 

Vergleichs- 

unbebaut bebaut 

preis 

Gewicht 

8 2 2 1 

Tabelle 6: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Anfangswert zum Stichtag 10.07.2010 

7. Ermittlung des Endwerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herr- 

schenden Rechte) 

7.1 Vergleichskaufpreisverfahren 

7.1.1 Ableitung des Endwerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter und bebauter 

Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet 

sanierungsunbeeinflusste 

Kaufpreise 

Für den Zeitraum vom 01.01.2000 bis zum Wertermittlungsstichtag 

25.11.2010 konnten für unbebaute als auch bebaute sanierungsbeein- 

flusste Grundstücke im Sanierungsgebiet als auch im Stadtgebiet kei- 

ne Kaufpreise selektiert werden (Auskunft des örtlichen Gutachteraus- 

schusses). 

Anfangswerte 

(gewichtet) 

Richtwertbeschreibung 

1002-1 247,20 €/m² 247,20 €/m² B – MD – o – II – 400 

1002-2 240,00 €/m² 240,00 €/m² B – MD – o – II – 500 

1002-3 45,00 €/m² 45,00 €/m² KLG 

1002-4 252,00 €/m² 252,00 €/m² B – MD – o – II – 350 

1002-5 247,20 €/m² 247,20 €/m² B – MD – o – II – 400 

1002-6 240,00 €/m² 248,46 €/m² 248,46 €/m² 0,00 €/m² 241,69 €/m² B – MD – o – II – 500 

1002-7 235,20 €/m² 221,72 €/m² 0,00 €/m² 221,72 €/m² 232,50 €/m² B – MD – o – II – 600 

1002-8 45,00 €/m² 45,00 €/m² KLG 

1002-9 45,00 €/m² 45,00 €/m² KLG 

1002-10 235,20 €/m² 235,20 €/m² B – MD – o – II – 650 

1002-11 45,00 €/m² 45,00 €/m² KLG 

1001-1 265,20 €/m² 265,20 €/m² B – MD – o – II – 400 

1002-12 252,00 €/m² 239,08 €/m² 0,00 €/m² 239,08 €/m² 249,42 €/m² B – MD – o – II – 350 

Seite 52 (61)


7.2 Ermittlung der „Besonderen Bodenrichtwerte“ (zonaler Endwert) nach dem „Modell 

Zone 

Niedersachsen“ 

Modell Niedersachsen Die Ermittlung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung 

sanierungs- 

unbeeinflusster 

Anfangswert 

Bebauung 

nach dem Modell Niedersachsen (vgl. Kapitel 3.5.2.3) erfolgt in Anla- 

ge 5. Die Zusammenstellung des Verfahrensergebnisses ist in der 

nachfolgenden Tabelle 7 dargestellt. 

Tabelle 7: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010 

nach dem Modell Niedersachsen 

Niedersachsenmodell sanierungsbedingte 

Mißstände 

Struktur 

Nutzung 

Umfeld 

Bebauung 

Maßnahmen Bodenwertsteigerung 

Struktur 

Summe 

mi/4 

Summe 

ma/4 

in % in €/m² 

1002-1 247,20 €/m² 5 0 0 0 6 0 0 0 1,25 1,5 4,13% 10,21 €/m² 

1002-2 240,00 €/m² 5 2 7 0 5 2 8 0 3,5 3,75 10,50% 25,20 €/m² 

1002-3 45,00 €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,00% 0,00 €/m² 

1002-4 252,00 €/m² 4 0 0 0 5 0 0 0 1 1,25 4,00% 10,08 €/m² 

1002-5 247,20 €/m² 4 1 1 0 5 1 1 0 1,5 1,75 4,38% 10,83 €/m² 

1002-6 241,69 €/m² 4 0 0 0 4 0 0 0 1 1 4,00% 9,67 €/m² 

1002-7 232,50 €/m² 2 0 0 0 2 0 0 0 0,5 0,5 2,50% 5,81 €/m² 

1002-8 45,00 €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,00% 0,00 €/m² 

1002-9 45,00 €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,00% 0,00 €/m² 

1002-10 235,20 €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,00% 0,00 €/m² 

1002-11 45,00 €/m² 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1,00% 0,00 €/m² 

1001-1 265,20 €/m² 2 0 0 0 2 0 0 0 0,5 0,5 2,50% 6,63 €/m² 

1002-12 249,42 €/m² 7 0 0 0 8 0 0 0 1,75 2 4,75% 11,85 €/m² 

Nutzung 

Umfeld 

Seite 53 (61)


7.3 Ermittlung der „Besonderen Bodenrichtwerte“ (zonaler Endwert) nach dem „Kompo- 

Zone 

nentenverfahren“ 

Komponentenverfahren Die Ermittlung der zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung 

sanierungs- 

unbeeinflusster 

Anfangswert 

fiktive 

Ausbaubeiträge 

nach dem Komponentenverfahren (vgl. Kapitel 3.5.2.2) erfolgt in An- 

lage 6. Die Zusammenstellung des Verfahrensergebnisses ist in der 

nachfolgenden Tabelle 8 dargestellt. 

Tabelle 8: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010 

nach dem Komponentenverfahren 

Komponentenverfahren 

Erschließungsvorteil 

Lagevorteil und 

Sanierungsvorteil 

in % in €/m² 

sanierungsbedingteBodenwertsteigerung 

1002-1 247,20 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 4 9,89 €/m² 9,89 €/m² 

1002-2 240,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 11 26,40 €/m² 26,40 €/m² 

1002-3 45,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 0,00 €/m² 

1002-4 252,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 4 10,08 €/m² 10,08 €/m² 

1002-5 247,20 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 4 9,89 €/m² 9,89 €/m² 

1002-6 241,69 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 4 9,67 €/m² 9,67 €/m² 

1002-7 232,50 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 3 6,98 €/m² 6,98 €/m² 

1002-8 45,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 0,00 €/m² 

1002-9 45,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 0,00 €/m² 

1002-10 235,20 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 0,00 €/m² 

1002-11 45,00 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 0,00 €/m² 

1001-1 265,20 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 3 7,96 €/m² 7,96 €/m² 

1002-12 249,42 €/m² 0,00 €/m² 0,00 €/m² 6 14,97 €/m² 14,97 €/m² 

Seite 54 (61)


7.3.1 Ableitung der zonalen Endwerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag 

Bei der Ermittlung des vorläufigen Endwertes wurden Verfahren an- 

gewandt, die auf Marktuntersuchungen bzw. Markterfahrungen beru- 

hen. Beim Modell Niedersachsen wurde zwar nur auf den „bundes- 

durchschnittlichen Markt“ 38 ) Bezug genommen, allerdings hat Strot- 

kamp 1988 [7] nachgewiesen, dass der bundesdurchschnittliche Markt 

nicht signifikant vom durchschnittlichen rheinland-pfälzischen Markt- 

verhalten abweicht. Dieses Ergebnis wurde seitdem mehrfach über- 

prüft. 

Eine weitere Anpassung wegen örtlicher Besonderheiten ist nach Auf- 

fassung des Gutachterausschusses nicht angebracht, da Schifferstadt 

weder überwiegend ländlichen noch mit großstädtischen Grund- 

stücksmärkten vergleichbar ist. Vielmehr ist Schifferstadt im mittleren 

Marktsegment angeordnet, der dem rheinland-pfälzischen Durch- 

schnittsmarkt hinreichend entspricht. 

Der Endwert wird aus den Ergebnissen der durchgeführten Kompo- 

nentenmethode und des Modells Niedersachsen gebildet. Bei beiden 

Verfahren werden üblicherweise die qualitativen und quantitativen 

Wertfortschreibungen aus Marktdaten (vgl. sanierungsbedingte Bo- 

denwerterhöhungen aus ersparten rentierlichen Erschließungs- und 

Ausbaubeiträgen und das Modell Niedersachsen) und aufgrund der 

Marktkenntnis und Erfahrung des Gutachterausschusses angesetzt. 

Gewichtung Da im vorliegenden Fall beim Komponentenverfahren, mangels 

vorhandener Marktdaten (Mieten, eingesparte Erschließungskosten 

etc. ), lediglich der Lagevorteil durch intersubjektive Einschätzung 

der Gutachter angesetzt wird, legt der Gutachterausschuss zur Ermitt- 

lung der zonalen Endwerte eine Gewichtung der Verfahren Modell 

Niedersachsen / Komponentenverfahren von 8 / 2 zugrunde. 

Das Ergebnis der Mittelbildung ist nachfolgend in der Tabelle 9 abge- 

bildet. 

38 Dieser „Bundesdurchschnitt“ wird repräsentiert durch die Länder Rheinland-Pfalz, Hessen, Berlin, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und 

Niedersachsen. 

Seite 55 (61)


Zone 

Sanierungsunbeeinflusster 

Anfangswert 

Wertsteigerung 

nach dem 

Niedersachsenmodell 

G 

e 

wi 

ch 

t 

1002-1 247 €/m² 10,21 €/m² 8 9,89 €/m² 2 0,00 €/m² 0 10,10 €/m² 257,30 €/m² 

1002-2 240 €/m² 25,20 €/m² 8 26,40 €/m² 2 0,00 €/m² 0 25,40 €/m² 265,40 €/m² 

1002-3 45 €/m² 0,00 €/m² 8 0,00 €/m² 2 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 45,00 €/m² 

1002-4 252 €/m² 10,08 €/m² 8 10,08 €/m² 2 0,00 €/m² 0 10,00 €/m² 262,00 €/m² 

1002-5 247 €/m² 10,83 €/m² 8 9,89 €/m² 2 0,00 €/m² 0 10,60 €/m² 257,80 €/m² 

1002-6 240 €/m² 9,67 €/m² 8 9,67 €/m² 2 0,00 €/m² 0 9,60 €/m² 251,29 €/m² 

1002-7 235 €/m² 5,81 €/m² 8 6,98 €/m² 2 0,00 €/m² 0 6,00 €/m² 238,50 €/m² 

1002-8 45 €/m² 0,00 €/m² 8 0,00 €/m² 2 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 45,00 €/m² 

1002-9 45 €/m² 0,00 €/m² 8 0,00 €/m² 2 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 45,00 €/m² 

1002-10 235 €/m² 0,00 €/m² 8 0,00 €/m² 2 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 235,20 €/m² 

1002-11 45 €/m² 0,00 €/m² 8 0,00 €/m² 2 0,00 €/m² 0 0,00 €/m² 45,00 €/m² 

1001-1 265 €/m² 6,63 €/m² 8 7,96 €/m² 2 0,00 €/m² 0 6,80 €/m² 272,00 €/m² 

1002-12 252 €/m² 11,85 €/m² 8 14,97 €/m² 2 0,00 €/m² 0 12,40 €/m² 261,82 €/m² 

Tabelle 9: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag 10.07.2010 

Der Gutachterausschuss für den Bereich des Rhein-Pfalz Kreises hat in seiner Beratung am 18.08.2011 die 

in dieser Tabelle aufgeführten zonalen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen als gewichtetes Mittel 

aus dem Modell Niedersachsen und dem Komponentenverfahren als sanierungsbedingte Bodenwertsteige- 

rung nach § 154 Abs. 2 BauGB beschlossen. 

Wertsteigerung 

nach dem 

Komponentenverfahren 

.......................................................................... 

Dirk Hübler 

G 

G 

e 

e 

tatsächlich gezahlte 

wi 

wi 

Ablösebeträge 

ch 

ch 

t 

t 

stellv. Vorsitzender des Gutachterausschusses 

SanierungsbedingteBodenwertsteigerung 

aus Gewichtung 

(abger. auf 10 ct) 

Sanierungsbeeinflusster 

Endwert 

Seite 56 (61)


8. Rechts- und Verwaltungsvorschriften 

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind im wesentlichen folgende Rechts- und Verwaltungsvorschriften zu beachten: 

1.1 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (Zuletzt ge- 

ändert durch G zur Neuregelung des Wasserrechts v. 31.07.2009, BGBL. IS. 2585). 

1.2 Denkmalschutzgesetz des Landes Rheinland-Pfalz (DSchG) vom 23.03.1978, GVB1.S.159 

2.1 Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immo- 

bilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) in der Fassung vom 19. Mai 2010 (BGBL. IS. 

639). 

2.2 Baunutzungsverordnung - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke – BauN- 

VO – in der Fassung und Bekanntmachung vom 23.01.1990 (zuletzt geändert durch G v. 

22.04.1993 BGB1. IS. 466). 

3.1 Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken 

(Wertermittlungsrichtlinien - WertR 2006) in der Fassung vom 01.03.2006 

3.2 DIN 276 Kosten von Hochbauten, Ausgabe September 1971 

4.1 DIN 277 Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe Juni 1988 

4.2 DIN 283 Wohnungen, Berechnung der Wohnflächen und Nutzflächen, Ausgabe Februar 

1962 

5.1 Messzahlen für Bauleistungspreise und Preisindizes für Bauwerke, Vierteljährliche Veröffent- 

lichung des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden, Fachserie 17, Reihe 4 

Seite 57 (61)


9. Literaturverzeichnis (Auszug) 

Teil I: Fachbücher und Kommentare (in der jeweils aktuellsten Fassung) 

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 

1 Hans Otto Sprengnetter 

Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertermittlungen, 

Eigenverlag, Sinzig 1992, in der jeweils geltenden Fassung 

2 Theo Gerardy/Rainer Möckel 

Praxis der Grundstücksbewertung, Verlag Moderne Industrie, 1991 

3 Hubertus Hildebrandt 

Grundstückswertermittlung, Aus der Praxis - für die Praxis, Verlag Konrad 

Wittwer,Stuttgart, 1990 

4 Ross/Brachmann 

Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden, Verlag Th. Oppermann, Hannover, 1983 

5 Rössler/Langner/Simon 

Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, Verlag H. Luchterhand, 

Neuwied,1981 

6 Rolf Brachmann 

Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken, Verlag Th. Oppermann, 

Hannover, 1976 

7 Ernst/Zinkahn/Bielenberg 

Kommentar zum Baugesetzbuch Verlag C.H. Beck München, Berlin 

8 Brügelmann/Dürr/Förster/ Kommentar zum Baugesetzbuch 

Friedrich/Grauvogel/Meyer/ Verlag W. Kohlhammer Stuttgart, 

Pohl/Roos/Schriever/ Berlin, Köln, Mainz 

Stahnke/Vogel 

9 Deutscher Verein für Vermessungswesen 

Verkehrswertermittlung in Sanierungsgebieten Entwicklungsbereichen und für Konver- 

sionsflächen; Schriftenreihe des DVW, Band 25, Redaktion H. Schmalgemeier, 1996 

Seite 58 (61)


10 Kleiber/Simon/Weyers 

Recht und Praxis der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Verlag Bundesanzei- 

ger 1991, Teil II: Aufsätze in Fachzeitschriften 

11 Manfred Mimus 

Zur Problematik strukturbedingter Bodenwerterhöhun-in städtebaulichen Entwick- 

lungsbereichen in: Vermessungswesen- und Raumordnung (VR) Heft 5+6/96, S.254 

12 Walter Schwenk 

Zur Bemessung strukturbedingter Entwicklungsmehrwerte am Beispiel der Entwick- 

lungsmaßnahme "Hauptstadt Berlin" in: Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) Heft 

5/95, S.239 

13 Hans-Peter Strotkamp 

Die Auswirkungen der Regelung in § 28 Abs.3 WertV Hans Otto Sprengnetter auf die 

Ermittlung von Anfangs- und Endwerten in: VR, Heft 2/96, S.86 

14 Hans-Peter Frohberger 

Kommentar zum Beschluss des BVerwG vom 16.01.96- 4 B 69.95 - (OVG Bremen) in: 

Nachrichtenblatt der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinl.-Pf., Heft 2/96, 

S.108 

15 Erich Kanngieser 

16 J. Stege 

Genauigkeitsanalyse der Klassifikation von Sanierungsgebieten, Hermann Boden- 

stein, in: ZfV, Heft 3/94, S.113 

Das "Niedersachsen-Modell" in der Rechtssprechung des OVG, in: Nachrichten der 

niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung, Heft 1/93, S.54 

17 Ullrich Gomille 

Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen in: VR, Heft 7/93, S.345 


Wertermittlungsfälle in Sanierungsgebieten nach den §§ 153 und 154 BBauG, in: 

Nachrichtenblatt der Vermessungs- u. Katasterverwaltung Rheinl.-Pf., Heft 1/93, S.17 

Seite 59 (61)


19 Jörn Freise 

Die Ermittlung von Grundstücks- und Immobilienwerten bei Maßnahmen der Stadter- 

neuerung und ihre Bedeutung für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge, Vortrag beim 

16. Fachseminar des ISW "Ausgleichsbeiträge" am 14.10.92 in München 

20 Schindhelm/Wilde 

21 Jörn Freise 

Der Ausgleichsbetrag für sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen in: Neue Zeit- 

schrift für Verwaltungsrecht (NVwZ) 1992, Heft 8 S. 747 

Entschädigungen, Freilegungskosten, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, 

Ausgleichsbeträge. Anforderungen an die Wertermittlung; Übersicht über Wertermitt- 

lungsverfahren. Vortrag beim 11. Fachseminar des ISW "Ausgleichsbeiträge" am 

26.,27.9.91 in München 

22 Erich Kanngieser 

Praktische Ermittlung der Bodenwerterhöhungen von Hermann Bodenstein aufgrund 

städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen in: Grundstücksmarkt und Grundstückswert 

(GUG) 3/90 S. 147 mit weiteren Literaturhinweisen zum "Modell Niedersachsen" 


Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen in Rheinl.-Pf.; in: Nachrichtenblatt 

der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinl.-Pf., Heft 3/1988, S.222 

24 Hermann Bodenstein 

Modell Niedersachsen aktualisiert; in: Nachrichtenblatt der niedersächsischen Verm.- 

und Katasterverwaltung, Heft 3/1988, S.199 

25 Wolfgang Lappe 

Die Erfassung sanierungsbedingter Werterhöhungen-Beispiel eines Wertermittlungs- 

modells -in: Nachrichtenblatt der Vermessungs- u. Katasterverwaltung Rheinl.-Pf., 

Heft 1/1988, S.21 sowie VR 1984, S. 344 

26 Walter Seele 

Zur Bedeutung und Ermittlung des aktuellen Bodenwertes bebauter Grundstücke, in: 

Vermessungswesen und Raumordnung, Heft 7 + 8/1988, S.363 ff. 

Seite 60 (61)


27 Oberste Baubehörde BSI 

Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, Leitfaden der Obersten Baubehörde im 

Bayerischen Staatsministerium des Innern - Städtebauförderung in Bayern -1999 


Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in StädteHans Otto Sprengnetter bauli- 

chen Sanierungsbereichen Sprengnetter, Lehrbuch (Strotkamp / Sprengnetter), 18. 

Ergänzung 

30 Hans-Peter Strotkamp / Udo Baumann 

Novellierung der Wertermittlungsrichtlinien (WertR) unter Berücksichtigung der rhein- 

landpfälzischen Änderungsvorschläge – rheinlandpfälzische Stellungnahme vom 15. 

Juni 2005 an das BMVBM 

31 Bay. Staatsministerum 

Richtlinien zu Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen 

vom 23.03.1994 

32 Dr. Klaus Halter 

Neuerungen beim sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag, kommunale Steuer-Zeit- 

schrift Heft 3, März 2007 

33 Prof. Dr. Wilhelm Söfker 

BauGB 2007, Neues Baurecht für die Innenentwicklung, 27.02.2007 

34 Karl-Heinz Mathony 

Workshop: Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten vom 04.07.2007 

35 Dr. Thomas Hafner / Gunther Wölfle 

Die barrierefreie Stadt für eine alternde Gesellschaft vhw FW 3/Mai - Juni 2007 

36 Dr. Joop de Vries / Thomas Perry 

Der demografische Wandel und die Zukunft der Gesellschaft, vhw FW 3/Mai - Juni 

2007 

37 Rheinland-Pfalz MdIufS 

Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten 1. Auflage 2009 

Seite 61 (61)

Gutachten über Ausgleichsbeträge - Schifferstadt

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