Gutachten über Ausgleichsbeträge - Schifferstadt

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Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz-Kreises GU 4160/2010 rung unterlegen hat bzw. in wieweit die Bauleistungspreise für Straßenbauwerke sich am Wertermittlungsstichtag (vgl. oben) verändert haben. ● Sollte die dem sanierungsbedingten Ausbau weichende Er- schließungsanlage noch einen Restwert besessen haben, so ist dieser von dem oben errechneten „Beitrag“ in Abzug zu bringen. ● Somit ist die Ermittlung des Erschließungs- und Ausbaubei- tragsvorteils nach folgendem Modell in 5 Schritten vorzu- nehmen: 1. Analyse von Kaufpreisen unbebauter Grundstücke nach Bo- denordnungsverfahren und – wenn möglich – in Orts- / Stadtzentren, die vor und nach der Abrechnung von Er- schließungs- bzw. Ausbaubeiträgen gezahlt wurden. Dann Vergleich der diesbezüglichen Bodenwerterhöhung mit dem jeweiligen Beitrag 2. Ermittlung des jeweiligen eingesparten Erschließungs- bzw. Ausbaubeitrags im Sanierungsgebiet. 3. Reduktion des Beitrags unter 2. auf den Anteil für eine Stra- ße mit bloßer Erschließungsfunktion (Elimination nicht be- wohnerdienlicher Anteile, soweit überhaupt im Beitrag enthalten), Nivellierung hoher Beitragsunterschiede wegen un- terschiedlicher Art der baulichen Nutzung auf benachbarten Grundstücken etc. (Reduktion auf den diesbezüglichen ren- tierlichen Anteil). Lagevorteile aus dem Straßenausbau (z. B. durch eine besonders ansprechende Gestaltung der Fußgängerzone) sind in den Auswerteergebnissen nicht enthalten; diese Lagevorteile sind gemeinsam mit den sonstigen Lagevorteilen beispielsweise mit dem Mietsäulenverfahren zu ermitteln. 4. Hochrechnung des Beitrags auf den Wertermittlungsstichtag, Berücksichtigung des Alters der Erschließungsanlage durch Anbringung einer Alterswertminderung (Ermittlung des „Zeit- werts“). Ggf. Berücksichtigung eines Restwerts der ur- sprünglichen Erschließungsanlage. 5. Multiplikation der unter 1. abgeleiteten Relation mit dem „Zeitwert“ (Ergebnis ist die sanierungsbedingte Bodenwerter- höhung). Lagevorteile Die Auswirkung der Lagevorteile auf den Bodenwert können mit den Seite 34 (61)
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz-Kreises GU 4160/2010 3.5.2.3 Modell Niedersachsen Mietsäulenverfahren nach Strotkamp oder Sprengnetter erfasst werden. Eine erste Voraussetzung dafür ist jedoch, dass sanierungsunbeeinflusste und sanierungsbeeinflusste Nettokaltmieten 32 ) erhoben werden können. Als zweite Voraussetzung müssen Lagewertverbes- serungen durch die Sanierung erzeugt werden, die zu messbaren Mieterhöhungen führen. Beide Voraussetzungen liegen im wertrele- vanten Bereich des Wertermittlungsobjektes nicht vor. Denn zum einen ist es zwar möglich, sanierungsbeeinflusste Mieten zu erhe- ben, sanierungsunbeeinflusste Mieten wurden jedoch nach Angaben der Gemeinde, des Sanierungsträgers und des örtlichen Gutachter- ausschusses nie erhoben. Im Übrigen waren die Objekte gerade im Bereich des Wertermittlungsobjekts überwiegend eigen genutzt. Zum anderen sind die Lagevorteile nur gering. Der Gutachteraus- schuss ist davon überzeugt, dass Lagevorteile durch die Sa- nierung erzeugt wurden, dass ihr Einfluss auf die Mieten aber unterhalb der Schätzgenauigkeit der Mieten liegt. Deshalb ist ein pauschaler Lösungsansatz in Form einer freien Schätzung, der auch den Einfluss des allgemeinen Sanierungsvorteils ent- hält, plausibler und wird der vorliegenden Wertermittlung zu- grunde gelegt. Ausgangspunkt für die Erarbeitung des Modells war die Überlegung, Vergleichsmaterial (bereits mit anderen Methoden abgeleitete sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen in Prozent des Anfangswerts) überregional auszuwerten und dadurch die Wertermittlung auf eine sicherere Grundlage zu stellen. Hierzu wurden Vergleichsfälle mit Hilfe mathematisch-statistischer Methoden ausgewertet. Das Er- gebnis der Untersuchung von Kanngieser / Schuhr aus dem Jahr 2005 ergab Matrizen (siehe Seite 34 Abbildung 4: Matrix sanie- rungsbedingter Bodenwerterhöhungen für Anfangswerte), aus denen die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in Prozent des An- fangswertes entnommen werden können, nachdem die Missstände und Sanierungsmaßnahmen vorher klassifiziert wurden. Dieses Klassifikationssystem besteht aus zwei gleichartig strukturier- ten Bewertungsrahmen für die städtebaulichen Missstände – An- fangszustand – und die Maßnahmen – Neuordnungszustand (siehe Seite 37 Abbildung 3: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Miss- stände und Maßnahmen). 32 Die Mieten sind (ggf. fiktiv) für Neubauten zu schätzen, da sonst fälschlicherweise Abnutzungsunterschiede zwischen den Gebäuden der Vergleichsobjekte als sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung identifiziert werden würden. Seite 35 (61)
Seite 1 und 2: Gutachterausschuss für Grundstück
Seite 33: Gutachterausschuss für Grundstück
Seite 61: Gutachterausschuss für Grundstück

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