3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIVOS Y ANALÍTICOS
Los métodos que normalmente se utilizan en valoración agraria pueden
agruparse en dos grandes grupos; métodos sintéticos y métodos analíticos.
Métodos sintéticos
Buscan la estimación del valor de un bien comparándolo con el valor que ha
tenido en el mercado otro bien de características similares. Estos métodos son los más
antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama también
métodos comparativos. Las etapas para la aplicación de estos métodos son:
- La realización de un estudio de mercado o recogida de información relativa al
tipo de bienes que se pretende valorar. Esta información debe ser lo más amplia
posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora.
- Verificación de la información obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida
hasta obtener una muestra que aunque sea más pequeña sea más fiable.
- Estratificación de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizar
las características más relevantes para aplicar los métodos oportunos.
- Comparación del bien objeto de valoración con los de la muestra, ajustando su
valor en función de las diferencias existentes entre los valores característicos.
- Obtención del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media
aritmética o mediante cualquier otro criterio.
La estimación del valor de una finca por comparación con fincas similares es el
procedimiento de valoración más primitivo. Los métodos sintéticos estiman un valor de
mercado.
1. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS
COMPARATIVOS
1. Establecimiento de las cualidades y características del inmueble a valorar que
influyan en su valor. En el caso de suelos rústicos:
- Localización: emplazamiento y entorno
- Régimen urbanístico (tipo de protección)
- Situación (distancia a núcleos de población)
- Accesibilidad
- Superficie y forma
14