3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

3 e13 e23 0 e43
r4 e14 e24 e34 0
Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simétrica. En cuanto
a los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a
casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalización
correcto.
Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teoría de juegos, como puede ser el de
Wald, que se basa en los mínimos para escoger la mejor opción, escogiendo aquella en
la que el mínimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalización.
4. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE
MÉTODOS ESTADÍSTICOS
Suponemos que se posee información acerca de recientes transacciones de fincas A1,
A2, A3,…, An. Todas estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T. Se
conocen los precios de compraventa P1, P2,…, Pn, correspondientes a dichas
transacciones. También se conocen o pueden calcular las rentas R1,…,Rn de cada una
de las fincas. Sea la ecuación de regresión:
y=ax + b + �
donde
y = valor de mercado de una finca de tipo T
x = renta de una finca de tipo T
a, b = parámetros de la regresión
� = error aleatorio
Los parámetros a y b pueden estimarse ajustando por mínimos cuadrados esta ecuación.
Así pues, la ecuación lineal y=ax+b, permitirá estimar el valor de mercado P de una
finca A, cuya renta es R, con tal de que A pueda ser clasificada como del tipo T. Para
ello bastará con sustituir en la ecuación anterior la variable x por su valor R, se tendrá:
P=aR+b
En lugar de ajustar a la nube de puntos la ecuación anterior, se podría ajustar la
ecuación más simplificada; y = ax + � cuyas variables tienen el mismo significado.
Por lo tanto, la ecuación lineal sin término independiente sería y =ax, que podría
aplicarse a la estimación del valor de mercado de una finca de renta R según la fórmula
P=aR, lo que permitiría calcular P de modo sencillo.
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