3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

TEMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS
Hemos visto que los métodos sintéticos clásicos no son más que métodos estadísticos en
embrión y su desarrollo conduce a los métodos de regresión con una sola variable. En
cuanto al método analítico clásico, sabemos que una de las posibles maneras de estimar
el tipo de capitalización es recurrir a una regresión simple, sin término independiente
cuya variable endógena sea el valor de mercado y cuya variable exógena sea la renta de
la tierra.
Partimos del siguiente cuadro donde figuran los precios de compraventa, así como
algunas características agronómicas para una serie de parcelas.
Parcela Precio
compraventa
€/ha
(V)
Producción
bruta €/ha
(P)
Riesgo de
heladas %
(Rh)
Edad
plantación
(años)
(E)
1 85000 32000 0 12
2 85000 40000 5 30
3 75000 24000 10 7
4 70000 28000 20 13
5 70000 28000 25 16
6 65000 20700 25 7
7 65000 29500 25 18
8 65000 25000 25 10
9 50000 22000 40 15
10 45000 24000 50 20
Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuación de
la forma
V = aP + bRh + c
V = 0,32P -765Rh + 75750
Donde la variable endógena valor de mercado V queda explicada por las variables
exógenas valor de la producción bruta P y riesgo de helada Rh (% de años en que se
registró una helada de cierta consideración).
Los coeficientes de la ecuación proporcionan el peso relativo de cada una de las
variables en el valor de mercado.
Esta ecuación de regresión puede servir para valorar parcelas de características similares
a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuación de
regresión las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.
1. LA ELECCIÓN DE LAS VARIABLES EXÓGENAS
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