3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

Se seleccionarán las muestras o testigos lo más semejantes posibles al inmueble a
valorar.
5. Homogeneización.
Comparación del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la técnica de
homogeneización, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble.
Se tendrán en cuenta las diferencias o analogías observadas entre las características de
los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor.
Los precios de las muestras se homogeneizarán aplicando coeficientes o ponderaciones
para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando.
Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse
cómo influyen, en qué proporción:
- En porcentaje, sobre el valor total (lo más normal)
- En valor absoluto (en euros) – por ejemplo si el testigo tiene una instalación de
regadío de la que se puede saber cuanto cuesta, se restaría al valor del testigo ese
importe.
La homogeneización se realiza mediante hojas de cálculo. Si una muestra/testigo es
mejor que el inmueble a valorar en una característica, se resta a su valor el plus de valor
que esa característica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que
el valor del testigo sea “homogéneo” con respecto a esa característica. Al valor
resultante se le llama valor homogeneizado.
Tabla de homogeneización
Valor
(€/ha)
Régimen
urbanístico
Situación Superficie
y forma
Naturaleza y
características
Usos Aprovechamiento Mejoras Accesibilidad
% % % € € % € %
24000 = 0 = 0 = 0 M ‐2000 M ‐1800 P 5 PP 4800 M ‐2
27000 = 0 M ‐3 = 0 M ‐2000 P 1800 = 0 = 0 M ‐2
17000 P 3 P 3 P 6 P 2000 P 1800 PP 10 PP 4800 M ‐2
12000 = 0 PP 6 PP 12 P 2000 PP 4000 P 5 P 2400 P 2
22000 = 0 = 0 M ‐6 = 0 = 0 P 5 P 2400 P 2
26000 = 0 M ‐3 M ‐6 = 0 P 1800 = 0 P 2400 P 2
Nº Valor Homogeneización Suma correcciones Valor homogeneizado Peso
Testigo (€/ha) € % homogeneización (€/ha) (€/ha)
% €/ha
1 24000 1000 3% 1720 25720 16.67 4287
2 27000 ‐200 ‐5% ‐1550 25450 16.67 4242
3 17000 8600 20% 12000 29000 16.67 4833
4 12000 8400 25% 11400 23400 16.67 3900
5 22000 2400 1% 2620 24620 16.67 4103
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