3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

APUNTES DE VALORACIÓN
CATASTRAL
ING. TÉC. TOPOGRAFÍA
CURSO 2010/2011
Profesora: Inés Santé Riveira
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ÍNDICE
TEMA 1. VALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES RÚSTICOS ........ 3
1. INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA ............................................................... 3
2. CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA ............. 4
3. OBJETO DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES RÚSTICOS .... 7
4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES
RÚSTICOS ....................................................................................................................... 8
TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIVOS Y ANALÍTICOS ....................................... 14
1. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS
COMPARATIVOS ......................................................................................................... 14
2. MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS ..................................................................... 17
3. MÉTODOS SINTÉTICOS NUEVOS ........................................................................ 19
TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES BETA .................. 25
1. EL MÉTODO .......................................................................................................... 25
2. EJEMPLO DE APLICACIÓN ................................................................................ 28
3. VARIANTE TRIANGULAR ................................................................................. 30
TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO ........................................................ 33
1. CONCEPTO DE RENTA ....................................................................................... 33
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN ......................................................................... 34
3. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN APLICANDO LA TEORÍA DE
LA DECISIÓN ............................................................................................................... 37
4. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE MÉTODOS
ESTADÍSTICOS ............................................................................................................ 38
5. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN POR MÉTODOS SINTÉTICOS
39
6. TIPO DE INTERÉS EN EXPROPIACIONES ....................................................... 40
7. LIMITACIÓN DEL HORIZONTE TEMPORAL .................................................. 42
8. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA PRÁCTICA ........................................ 43
9. LA PLUSVALÍA .................................................................................................... 44
10. EJEMPLO DE VALORACIÓN CON EL MÉTODO ANALÍTICO .................. 44
EMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS .......................... 46
1. LA ELECCIÓN DE LAS VARIABLES EXÓGENAS .......................................... 46
2. LA ELECCIÓN DE LA FUNCIÓN ....................................................................... 47
3. TOMA DE DATOS ................................................................................................ 48
4. EJEMPLOS DE VALORACIÓN ............................................................................... 48
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TEMA 1. VALORACIÓN CATASTRAL DE BIENES INMUEBES
RÚSTICOS
1. INFORMACIÓN CATASTRAL RÚSTICA
El elemento básico de referencia en la información catastral rústica es la parcela
catastral. El artículo 1 de la Ley 48/2002 del Catastro Inmobiliario establece que “a los
exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o
porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y
cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del
derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las
construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con
independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble”. Es decir, que es la
propiedad la que determina los límites de la parcela, aunque en ocasiones dentro de este
límite pueden surgir varias parcelas si el suelo tiene distinta naturaleza (p. ej. rústico y
urbano) o si pertenece a varios términos municipales.
Cuando la parcela catastral rústica no presenta características homogéneas
respecto al cultivo o aprovechamiento se subdivide en subparcelas que ofrezcan
uniformidad en el mismo y en sus características agrológicas. También, si en el interior
de una parcela rústica hay emplazada una construcción de naturaleza rústica, la porción
de suelo por ella ocupada dará lugar también a una subparcela que se identifica con una
C en la referencia catastral para diferenciarla de otros tipos de subparcelas.
Según el art. 1 de la Ley de Catastro Inmobiliario (LCI) se entiende por suelo de
naturaleza rústica: “aquel que no sea de naturaleza urbana, conforme a lo dispuesto en
el apartado anterior, ni esté integrado en un bien inmueble de características
especiales”.
Y como construcciones de naturaleza rústica: “los edificios e instalaciones de
carácter agrario que, situados en los terrenos de naturaleza rústica, sean
indispensables para el desarrollo de las explotaciones agrícolas, ganaderas o
forestales”. Las construcciones que no cumplieran este requisito de ‘indispensabilidad’
deberían considerarse como de naturaleza urbana, aunque estuvieran ubicadas sobre
terreno rústico, y también debería considerarse como de naturaleza urbana el suelo por
ellas ocupado.
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2. CARACTERÍSTICAS DE LA INFORMACIÓN CATASTRAL
RÚSTICA
Las características principales que, según los criterios de la LCI, son utilizadas
para la identificación y descripción de los bienes inmuebles rústicos se agrupan en 3
categorías; físicas, económicas y jurídicas.
Características físicas
Localización
El suelo catastral rústico de un término municipal se divide en polígonos que se
corresponden con un código numérico de 3 caracteres, las parcelas con un código de
cuatro caracteres y las subparcelas con caracteres alfanuméricos en minúsculas.
Cada parcela además tiene asignado el código del paraje en el que se encuentra situada
y un código numérico que permite conocer la ortofoto en la que se encuentra situada.
Otra forma de conocer la localización de las parcelas catastrales rústicas son las
coordenadas UTM de su centroide. Esta información viene recogida en la base de datos
alfanumérica de catastro.
Identificación. Referencia catastral.
Forma y linderos.
Las parcelas deben estar adecuadamente representadas en el soporte gráfico
correspondiente; croquis, planos, fotografía aérea y actualmente cartografía digitalizada
sobre ortofotos.
Extensión superficial.
Se expresa en hectáreas con cuatro decimales y se obtiene automáticamente en aquellos
casos en que ya se ha efectuado una digitalización de la cartografía correspondiente,
debiendo acudirse a métodos convencionales en las restantes situaciones
Calificación.
La calificación, en terminología catastral rústica, es un concepto que hace referencia a la
determinación del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porción de terreno
que, dentro de una parcela, ofrezca homogeneidad respecto a esta característica.
Como vimos antes, diferentes cultivos o aprovechamientos dentro de una parcela dan
lugar a la existencia de tantas subparcelas como porciones de terreno haya con
calificación diferente.
A nivel nacional, en la base de datos catastral actual existen más de 150 tipos diferentes
de cultivos y aprovechamientos. Se pueden ver en los “Cuadros provinciales de
calificaciones catastrales” pero serían necesarios más tipos ya que estos cuadros actúan
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como conjunto limitante de los tipos de cultivos y aprovechamientos que pueden
aparecer en los “Cuadros municipales”.
Hay otras dificultes que complican la calificación que son inherentes a la propia
naturaleza de los aprovechamientos, p ej, la mezcla heterogénea y dispersa de diferentes
cultivos o aprovechamientos.
Cuando en el interior de una parcela hay varios cultivos con presencia significativa pero
cuya distribución es muy complicada de reflejar, como puede ser el caso de la existencia
de hileras de plantaciones de diversas especies o de manchas entremezcladas de
diferentes tipos de aprovechamientos, su identificación en la base de datos catastral se
realiza mediante la utilización de subparcelas abstractas. Mediante ellas se asigna una
superficie a cada una de las distintas calificaciones existentes pero sin hacerlas
corresponder con una representación gráfica en la cartografía. En los planos sólo
aparecerá representado el recinto de la subparcela gráfica total que integrará el de todas
las subparcelas abstractas existentes en su interior.
Características jurídicas y fiscales.
Titularidad catastral.
Debido a determinadas circunstancias hay muchas ocasiones en las que existen graves
dificultades para identificar adecuadamente a los titulares catastrales, como ejemplo,
sólo se tiene constancia del DNI del 55% de los titulares.
Exenciones y bonificaciones fiscales.
En la LRHL se determinan las causas que son motivo de exención en el IBI en los
bienes inmuebles. Entre ellas es necesario destacar, por su importancia en el catastro
rústico, la exención en el pago del IBI de los montes poblados con especies de
crecimiento lento cuando la densidad de arbolado sea la propia de la especie o las
repoblaciones forestales sujetas a proyectos de ordenación aprobados por la
administración forestal. También los bienes de las Cooperativas Agrarias y de
Explotación Comunitaria de la tierra tienen una exención del 95% de la cuota. Los
ayuntamientos también establecen un límite, de modo que los sujetos en los que la base
imponible de la totalidad de sus bienes rústicos sea inferior a ese valor quedan exentos.
El objetivo de esta exención era la eficacia en la gestión de este impuesto, al eliminar de
la recaudación gran cantidad de recibos de muy escasa cuantía.
Características económicas
Las características económicas de una parcela se refieren a la clase y al valor catastral.
Clasificación
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Por clasificación se entiende la determinación de la intensidad productiva (clase) que
corresponde a una subparcela dentro de las que, para cada cultivo o aprovechamiento se
hayan establecido en cada término municipal tomando como referencia las existentes en
el cuadro provincial.
Para realizar esta tarea es necesario delimitar en cada municipio y para cada parcela, las
porciones de terreno que, dentro de una misma calificación, presentan unas
características homogéneas respecto a determinadas condiciones que influyen en su
productividad. Generalmente para delimitar este tipo de subparcelas se tienen en cuenta
las características agrológicas y topográficas del terreno y las condiciones de
accesibilidad de la parcela.
La clasificación se determina por comparación con parcelas-tipo previamente
establecidas para cada una de las intensidades productivas fijadas en el término
municipal.
Valor catastral.
El valor catastral de una parcela es el resultado obtenido como suma del valor de todas
las subparcelas que comprende. Está integrado por el valor del terreno y de las
construcciones que contiene.
El art. 8 de la LCI establece los criterios que han de tenerse en cuenta para la
determinación del valor catastral, los cuales han de ser complementados por el
correspondiente desarrollo reglamentario. Hasta que no se efectúe este desarrollo
continúa en vigor la disposición transitoria segunda de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales, según la cual el Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturaleza
rústica se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el resultado de
capitalizar al 3% el importe de las bases liquidables vigentes a 1 de enero de 1990 a
efectos de la Contribución Rústica y Pecuaria.
El valor así obtenido se ha ido incrementando cada año mediante coeficientes aprobados
por sucesivas Leyes de Presupuestos Generales del Estado, lo que ha supuesto que el
valor catastral actual de un inmueble rústico que no haya experimentado variación en
sus características físicas, sea ya más del doble, en moneda corriente, del establecido en
1990.
El sistema de cálculo actual del valor catastral de los inmuebles rústicos conduce a unos
resultados muy imperfectos si se le relaciona con el valor de mercado de este tipo de
bienes. Sin embargo, este valor refleja la potencialidad productiva que, desde una
perspectiva del uso agrícola, tienen los terrenos de naturaleza rústica. Partiendo de esta
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premisa se puede afirmar que el valor catastral unitario permite establecer
comparaciones entre territorios para determinar su posición relativa respecto a la
productividad agraria.
3. OBJETO DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE INMUEBLES
RÚSTICOS
Aunque el valor catastral de los inmuebles rústicos puede ser utilizados en
múltiples ocasiones (expropiaciones, contabilidad, hipotecas,…), su objetivo prioritario
es servir como instrumento de la política fiscal y especialmente como base imponible
del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el cual es uno de los principales recursos
presupuestarios de las Haciendas Municipales.
En consecuencia, hay que tener en cuenta que el valor catastral es un valor que
ha de utilizarse con carácter referencial y buscando fundamentalmente la justicia
distributiva del impuesto, más que el conocimiento individualizado del valor absoluto
de cada uno de los bienes inmuebles.
En función del objetivo pueden citarse los siguientes tipos de valoraciones de
inmuebles rústicos:
- Tasaciones; para determinar el valor de los bienes para compra-venta,
expropiación forzosa, herencia, daños o a efectos de garantía hipotecaria. Todas
estas tasaciones tienen en común que se llevan a cabo sobre bienes
individualizados y concretos, no siendo necesario contextualizar su valor con
otros de similares características, aunque normalmente se emplean métodos
comparativos, que sí exigen una correlación con los valores de otros bienes de
características similares.
- Evaluación de la riqueza del territorio; p. ej. para la implantación de políticas
de desarrollo impulsadas por las Administraciones Públicas o por organismos
internacionales públicos o privados. En este caso no importan tanto los valores
de fincas concretas como el valor de toda una zona como fuente de recursos.
- Valoraciones sobre la totalidad del territorio pero asignando valores
individualizados a cada una de las unidades en que se divide el territorio.
Dentro de esta categoría se encuentra la valoración catastral, que debe mantener
un equilibrio entre la exactitud de cada valoración individual y la coordinación
entre todas ellas.
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4. MARCO LEGAL DE LA VALORACIÓN CATASTRAL DE
INMUEBLES RÚSTICOS
La Contribución Territorial Rústica y Pecuaria (RD de 27 de agosto de
1966), cuyo hecho imponible era el importe de las rentas producidas anualmente (de
forma real o potencial) por los bienes rústicos, entre los que se incluían tanto los
terrenos no urbanos como el ganado cuya subsistencia dependía fundamentalmente de
los recursos obtenidos fuera de la explotación agraria.
Por lo tanto, en la información catastral debía encontrarse el rendimiento teórico
de cada parcela, que se obtenía para cada cultivo o aprovechamiento a través de cuentas
analíticas en las que se aplicaba la ecuación clásica: I – G = B + R, donde I es la suma
de los ingresos, G los gastos necesarios para su obtención, B el beneficio empresarial y
R la renta de la tierra.
Los cálculos se realizaban sobre explotaciones de características ideales
utilizando precios de productos y gastos de mano de obra, semillas... publicados
oficialmente por el Ministerio de Agricultura. Estos cálculos analíticos se referenciaban
a la superficie unitaria (ha) obteniéndose Tipos evaluatorios, rendimientos teóricos por
ha para una calificación y clasificación (intensidad productiva) determinada. Los tipos
evaluatorios se fijaron por última vez en 1983 sobre la base de las informaciones de
ingresos y gastos de los distintos cultivos en ese momento. Su objetivo era ser utilizados
en la valoración durante el perído 1983/87 pero siguen siendo la base de la valoración
catastral.
La base imponible de la Contribución Territorial era la suma de los resultados de
multiplicar en todas las fincas de un titular su superficie por el tipo evaluatorio. El 50%
de esta base imponible constituye la base liquidable y sobre ella se calcula el IBI.
La Ley 39/1988 de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales
(LRHL) establece en el artículo 66 que “la base imponible [del IBI] estará constituida
por el valor de los bienes inmuebles” y que “se tomará como valor de los bienes
inmuebles el valor catastral de los mismos, que se fijará tomando como referencia el
valor de mercado de aquellos, sin que, en ningún caso, pueda exceder éste”. El art. 68
añade que el valor catastral de los bienes rústicos “estará integrado por el valor del
terreno y de las construcciones”. Por lo que respecta al valor de los terrenos señala que
“se calculará capitalizando al interés que reglamentariamente se establezca, las rentas
reales o potenciales de los mismos, según la aptitud de la tierra para la producción, los
distintos cultivos y aprovechamientos y de acuerdo con sus características catastrales”.
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Para el caso de las construcciones se remite a la normativa establecida para las de
naturaleza urbana.
Como consecuencia se producen dos cambios esenciales con respecto a la
anterior Contribución Territorial Rústica y Pecuaria; en el hecho imponible, excluyendo
la ganadería, incluyendo las construcciones agrarias y manteniendo los terrenos rústicos,
y en la base imponible, que ahora es el valor catastral. Por lo tanto, se pasa de un
impuesto que grava la renta a un impuesto basado en el valor de los bienes.
Por lo tanto en esta ley se establece la obligación de desarrollar una metodología
de valoración catastral. Sin embargo, está metodología no se llegó a desarrollar y, como
esto era previsible, en la Disposición Transitoria Segunda de la Ley se señala que
“respecto de los bienes inmuebles de naturaleza rústica, y hasta tanto no se produzca
esta última circunstancia [fijación de valores con arreglo a las normas contenidas en la
Ley], el impuesto se exigirá aplicando como valor catastral de dichos bienes el
resultado de capitalizar al 3% el importe de las bases liquidable vigentes en la misma
fecha [1 enero 1990] a efectos de la Contribución Territorial Rústica y Pecuaria”.
Posteriormente entraron en vigor la Ley 51/2002 de Reforma de la LRHL
(LR) y la Ley 48/2002 de 23 de diciembre del Catastro Inmobiliario (LCI).
Este nuevo marco legislativo modifica la regulación del valor catastral y
prorroga la vigencia de la Disposición Transitoria Segunda de la LRHL, por lo que en la
práctica permite que los valores de los bienes rústicos sigan calculándose como se venía
haciendo desde la entrada en vigor de la LRHL:
El art. 66 de la Ley de Reforma de la LRHL establece que “la base imponible
del IBI estará constituida pro el valor catastral de los bienes inmuebles, que se
determinará conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro
Inmobiliario”.
El art. 8 de la LCI contiene la nueva regulación de la valoración catastral y
establece que:
- El valor catastral se determina a partir de los datos obrantes en el Catastro.
- Estará integrado por el valor catastral del suelo y de las construcciones.
- Para la determinación se tendrán en cuenta los siguientes criterios:
o Localización, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su
aptitud para la producción.
o El coste de ejecución de las construcciones.
o Las circunstancias y valores de mercado.
9

o Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine.
- No podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más
probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un
inmueble libre de cargas.
- Mediante Orden Ministerial se establecerá un coeficiente de referencia al
mercado para los bienes de una misma clase.
- Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas que permitan
determinar el valor catastral.
Esta ley en su Disposición Transitoria Segunda afirma que “Lo establecido en
esta Ley respecto a la determinación del valor catastral queda en suspenso respecto a
los bienes inmuebles rústicos hasta que mediante Ley se establezca la fecha de su
aplicación, manteniendo su vigencia mientras tanto, a los efectos indicados, la
disposición transitoria segunda, apartado 1, de la Ley 39/1988”.
Según esto y teniendo en cuenta que en la Contribución se establece
Base Liquidable = 0,5 * base imponible
Y que según la LRHL el valor catastral se calcula capitalizando al 3% la base
liquidable. Y que la Ley de Presupuestos de 1990 establecía un coeficiente de
incremento del 5% para la actualización de los valores catastrales:
BaseLiquidable 0,5 � Base Im ponible
ValorCatastral(1990)
� �1,05 � �1,05 �
0,03 0,03
0,5 �TipoEvaluatorio�Superficie( ha)
� �1,05 �17,5 �TipoEvaluatorio�Superficie( ha)
0,03
En las sucesivas leyes de presupuestos del Estado se han ido estableciendo los
porcentajes de incremento sobre los valores catastrales de los bienes inmuebles rústicos
por los que habría que multiplicar la expresión anterior.
Incrementos del valor catastral rústico en España
Año Coeficiente anual
1990 1.05
1991 1.5
1992 1.05
1993 1.05
1994 1.035
1995 1.035
1996 1.035
1997 1.026
1998 1.021
1999 1.018
2000 1.02
10

2001 1.02
2002 1.02
2003 1.02
2004 1.02
2005 1.00
Es de destacar el incremento de un 50% del valor catastral entre el año 1990 y
91, hecho que dice muy poco a favor de la calidad del proceso de valoración.
Con lo que, en 2005, su valor catastral resulta de la siguiente forma:
Valor catastral (2005) � 37,78 � TipoEvaluatorio � Superficie(
ha)
El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aunque introduce variaciones en
el procedimiento administrativo, no en los métodos de valoración de los inmuebles
rústicos, según su disposición transitoria segunda.
En consecuencia de todo lo anterior, el valor calculado de este modo presenta
una serie de problemas:
- El tipo de capitalización no se adecua a los distintos cultivos y no responde a
la realidad del mercado inmobiliario rústico español.
- Los rendimientos agrarios que si bien fueron correctos en el momento que se
calcularon no se han mantenido vigentes debido a los sistemas de cultivo, de
comercialización, a la PAC, etc.
- Los incrementos reales no son constantes e iguales para cada
aprovechamiento. Existen algunos en los que las variaciones pueden oscilar
entre el 3 y 8% y otros en los que apenas se llega al 1%.
Por todo esto los valores catastrales actuales no guardan una relación uniforme y
única con los valores de mercado
Debido a esto existe un interés por parte de la administración en elaborar la
Normativa técnica de valoración de bienes inmuebles de naturaleza rústica. Debería
tratarse de una metodología fácilmente aplicable y actualizable, apoyada en parámetros
objetivos, con resultados generalizables, viable informáticamente y capaz de valorar las
construcciones agrarias.
Por este motivo en el resto de la materia vamos a ver las distintas metodologías
de valoración de inmuebles rústicos existentes.
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EJERCICIO PRÁCTICO
Se desea determinar el valor catastral para el año 2001 de dos parcelas. Para ello
se dispone del cuadro vigente de cultivos y aprovechamientos de ese término municipal
y de los coeficientes de actualización del valor catastral rústico:
Cultivo Intensidad Productiva Tipo Evaluatorio
AM 1 1220
AM 2 1000
C- 1 2700
C- 2 2300
C- 3 1650
CR 1 12500
CR 2 11000
E- 0 250
FE 0 220
FE 0 220
FR 1 13100
FR 2 11800
HR 0 21500
I- 0 0
MM 0 650
MT 0 150
O- 1 3900
O- 2 3000
O- 3 1600
OR 1 9500
OR 2 5800
V- 1 4500
V- 2 3800
Año Coeficiente
1990 1.05
1991 1.5
1992 1.05
1993 1.05
1994 1.035
1995 1.035
1996 1.035
1997 1.026
1998 1.021
1999 1.018
2000 1.02
2001 1.02
Las dos parcelas están constituidas por las siguientes subparcelas, con esta superificie y
distribución de cultivos e intensidades productivas
Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie
37 a O- 1 0.3821
37 b O- 2 0.5891
37 c V- 1 1.5005
12

37 d I- 0 0.0352
37 e FR 2 0.6603
37 f C- 2 0.9875
37 g I- 0 0.0255
37 h MM 0 1.5025
37 k HR 0 0.6056
38 0 CR 1 1.3578
Capitalizando la base liquidable (50% de la base imponible) vigente en 1990 en
incrementándola en un 5% se obtiene el valor catastral en 1990. posteriormente se
actualiza mediante los incrementos reseñados en las Leyes Generales de Presupuestos
del Estado y se obtiene el valor catastral en el año 2001;
Parcela Subparcela Cultivo I. P. Superficie B.I.(1990) V.C. (2001)
37 a O- 1 0.3821 1490 52895
37 b O- 2 0.5891 1767 62731
37 c V- 1 1.5005 6752 239674
37 d I- 0 0.0352 0 0
37 e FR 2 0.6603 7792 276564
37 f C- 2 0.9875 2271 80619
37 g I- 0 0.0255 0 0
37 h MM 0 1.5025 977 34666
37 k HR 0 0.6056 13020 462164
38 0 CR 1 1.3578 16973 602446
El valor catastral total de las dos parcelas en 2001 es 1.811.758 pts.
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TEMA 2. MÉTODOS COMPARATIVOS Y ANALÍTICOS
Los métodos que normalmente se utilizan en valoración agraria pueden
agruparse en dos grandes grupos; métodos sintéticos y métodos analíticos.
Métodos sintéticos
Buscan la estimación del valor de un bien comparándolo con el valor que ha
tenido en el mercado otro bien de características similares. Estos métodos son los más
antiguos y los que tradicionalmente se han venido aplicando. Se les llama también
métodos comparativos. Las etapas para la aplicación de estos métodos son:
- La realización de un estudio de mercado o recogida de información relativa al
tipo de bienes que se pretende valorar. Esta información debe ser lo más amplia
posible y debe referirse a la zona en que se encuentra el bien que se valora.
- Verificación de la información obtenida. Debe depurarse la muestra obtenida
hasta obtener una muestra que aunque sea más pequeña sea más fiable.
- Estratificación de la muestra de campo depurada. Se trata de clasificar y analizar
las características más relevantes para aplicar los métodos oportunos.
- Comparación del bien objeto de valoración con los de la muestra, ajustando su
valor en función de las diferencias existentes entre los valores característicos.
- Obtención del valor final. Se debe asignar un valor final, obtenido como media
aritmética o mediante cualquier otro criterio.
La estimación del valor de una finca por comparación con fincas similares es el
procedimiento de valoración más primitivo. Los métodos sintéticos estiman un valor de
mercado.
1. METODOLOGÍA PARA LA APLICACIÓN DE LOS MÉTODOS
COMPARATIVOS
1. Establecimiento de las cualidades y características del inmueble a valorar que
influyan en su valor. En el caso de suelos rústicos:
- Localización: emplazamiento y entorno
- Régimen urbanístico (tipo de protección)
- Situación (distancia a núcleos de población)
- Accesibilidad
- Superficie y forma
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- Uso
- Cultivo
- Características agrológicas (aptitud productiva)
- Topografía
- Orientación
- Mejoras incorporadas (regadío,…)
2. Análisis del segmento del mercado inmobiliario de bienes comparables al que se
valora, que se basará en informaciones sobre transaciones reales y ofertas firmes para
finalmente obtener precios de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha
de valoración.
La segmentación del mercado de inmuebles debe hacerse en función de sus principales
características. El suelo rústico suele segmentarse en función de su uso, cultivo y aptitud
productiva.
3. Estudio de mercado. La opacidad del mercado inmobiliario hace muy difícil la
obtención de información sobre el importe real de transaciones, por lo que el análisis del
mercado queda reducido frecuentemente a la información sobre precios de venta de
inmuebles en oferta. Recursos para obtener esta información:
- Agencias inmobiliarias
- Prensa
- Revistas inmobiliarias
- Internet
- Hemerotecas (para valores no actuales)
Resumen de datos de la información de mercado
Testigo nº Descripción Localización Fuente Superficie Precio Valor
unitario
(€/m 2 , €/ha)
1
…
4. Selección de una muestra representativa.
Se comprueban los precios que resulten anormales a fin de identificar y eliminar los
procedentes de transacciones y ofertas que no cumplan las condiciones exigidas en la
definición del valor de mercado.
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Se seleccionarán las muestras o testigos lo más semejantes posibles al inmueble a
valorar.
5. Homogeneización.
Comparación del inmueble con la muestra de bienes comparables mediante la técnica de
homogeneización, con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten
adecuados para el inmueble.
Se tendrán en cuenta las diferencias o analogías observadas entre las características de
los inmuebles comparables y las del inmueble a valorar que influyen en el valor.
Los precios de las muestras se homogeneizarán aplicando coeficientes o ponderaciones
para asimilar las ofertas testigo al inmueble que se está valorando.
Una vez establecidas las características que influyen en el valor, debe determinarse
cómo influyen, en qué proporción:
- En porcentaje, sobre el valor total (lo más normal)
- En valor absoluto (en euros) – por ejemplo si el testigo tiene una instalación de
regadío de la que se puede saber cuanto cuesta, se restaría al valor del testigo ese
importe.
La homogeneización se realiza mediante hojas de cálculo. Si una muestra/testigo es
mejor que el inmueble a valorar en una característica, se resta a su valor el plus de valor
que esa característica representa en el valor total. Si es peor se le suma, con el fin de que
el valor del testigo sea “homogéneo” con respecto a esa característica. Al valor
resultante se le llama valor homogeneizado.
Tabla de homogeneización
Valor
(€/ha)
Régimen
urbanístico
Situación Superficie
y forma
Naturaleza y
características
Usos Aprovechamiento Mejoras Accesibilidad
% % % € € % € %
24000 = 0 = 0 = 0 M ‐2000 M ‐1800 P 5 PP 4800 M ‐2
27000 = 0 M ‐3 = 0 M ‐2000 P 1800 = 0 = 0 M ‐2
17000 P 3 P 3 P 6 P 2000 P 1800 PP 10 PP 4800 M ‐2
12000 = 0 PP 6 PP 12 P 2000 PP 4000 P 5 P 2400 P 2
22000 = 0 = 0 M ‐6 = 0 = 0 P 5 P 2400 P 2
26000 = 0 M ‐3 M ‐6 = 0 P 1800 = 0 P 2400 P 2
Nº Valor Homogeneización Suma correcciones Valor homogeneizado Peso
Testigo (€/ha) € % homogeneización (€/ha) (€/ha)
% €/ha
1 24000 1000 3% 1720 25720 16.67 4287
2 27000 ‐200 ‐5% ‐1550 25450 16.67 4242
3 17000 8600 20% 12000 29000 16.67 4833
4 12000 8400 25% 11400 23400 16.67 3900
5 22000 2400 1% 2620 24620 16.67 4103
16

6 26000 4200 ‐7% 2380 28380 16.67 4730
Valor de mercado homogeneizado (€/ha) 26095
6. Conciliación
Para obtener un valor representativo del precio normal de mercado se pueden utilizar
distintas medidas:
- Mediana: es el valor que presenta tantos precios de magnitud superior como de
magnitud inferior a él
- Moda: es el valor correspondiente al precio que se repite con mayor frecuencia
- Media aritmética:
Simple: se obtiene dividiendo la suma de los precios entre el número de ellos
Ponderada: cociente entre la suma de los productos de cada precio por el factor
de ponderación respectivo y la suma de cada uno de los coeficientes de
ponderación
2. MÉTODOS SINTÉTICOS CLÁSICOS
Método sintético por clasificación (o de estimación directa)
Consiste en establecer una clasificación de las fincas rústicas dentro de una comarca, en
grupos relativamente homogéneos, en función de sus características técnicas y
económicas, y estimar un precio de mercado para cada clase. Entonces, la valoración de
una finca se reduce a situarla en el grupo que le corresponda y asignarle el valor de
dicha clase. Para su correcta aplicación es imprescindible una labor previa de toma de
datos y clasificación. Cuantas más numerosas sean las clases con mayor exactitud se
podrá realizar la asignación de valor a cada finca. Sin embargo, siempre quedará un
cierto margen de arbitrariedad, ya que no puede haber infinitos intervalos.
Método sintético por corrección
Se parte de un valor general, llamado precio normal asignable a la finca de tipo medio
dentro de una clase, y se va estudiando este valor en función de algunas de las
características que se supone influyen en él. Los coeficientes correctores, cuando hay
más de uno, actúan acumulativamente. Sin embargo, nunca se valorará una finca por
debajo del precio mínimo pagado en la zona, estimado empíricamente.
17

Método de los valores típicos
Es una variante del método sintético por corrección. Consiste en estimar el valor de una
finca a partir de unos coeficientes asignados a cada una de las partes en que puede
dividirse dicha finca en función de los aprovechamientos, cultivos, calidad de la tierra,
etc. Se utiliza también una escala de valor. Para su aplicación se recoge información
sobre los precios unitarios para cada aprovechamiento, se fijan los porcentajes de
participación de cada clase en el total de la finca y se efectúa la valoración.
Método sintético de comparación espacial
Consiste en comparar la finca con otras de las que se conoce su valor de mercado y que
tienen características más o menos similares a las de la finca que se valora. Las
variables que suelen utilizarse para esta comparación son la producción bruta, el canon
de arrendamiento, la distancia al núcleo urbano, la edad de las plantaciones, etc.
La finca A que se desea valorar se compara con otras fincas B, C, D, etc, situadas en
parajes diferentes dentro de la misma comarca y que se destinan al mismo cultivo. La
comparación se efectúa estudiando una o varias características comunes a las fincas A,
B, C,… Estas características pueden ser: la producción bruta, el arrendamiento, la
distancia de la parcela al centro urbano, la edad de las plantaciones, etc. La forma más
sencilla de estimar el valor de una finca mediante comparación espacial es suponer que
dicho valor es proporcional al índice que mide la característica estudiada. P. ej. si la
característica es la producción bruta unitaria, se supone que los valores de las fincas A,
B, C, etc, son proporcionales a sus respectivas producciones unitarias PA, PB, PC, etc.
V
M
�
�
�
V
P
i
i
P
donde Vm es el valor de mercado de la parcela objeto de valoración, P es el valor de la
producción en €/ha para la finca objeto de valoración, Vi es el precio de la parcela i en
€/ha y Pi es el valor de la producción de la parcela i en €/ha.
Método sintético de comparación temporal o valoración histórica
El valor de mercado de la finca A en el momento actual se deduce por comparación de
los valores de la misma finca en momentos de tiempo anteriores. En base a éstos se
puede deducir la tasa de crecimiento y, teniendo en cuenta el tiempo que ha pasado
entre la última tasación y el momento actual, se corrige su valor.
18

Los valores de mercado pueden ser conocidos a través de informaciones sobre precios
de compraventa en transacciones que tuvieron lugar en épocas pasadas. Como término
de comparación se pueden tomar índices tales como el canon de arrendamiento de A en
diversas épocas, los ingresos brutos totales o los ingresos netos totales.
Procedimiento ‘a impresión’, ‘a vista’ o del ‘leal saber y entender’
Durante mucho tiempo se ha utilizado en España un procedimiento de valoración sin
ningún rigor ni fundamento, más que la propia experiencia del valorador por su
condición de experto. Esta forma de valoración no puede considerarse como un método
ya que no responde a una sistemática.
Pese a su nula base científica, el procedimiento del ‘leal saber y entender’ aparece
clasificado como método sintético en diversos trabajos.
Algunos autores defiende la aplicación de la valoración ‘a la vista’ en casos en que no
se pueda aplicar un método más documentado, aunque reconoce que entonces es
necesario introducir ampliar justificaciones de base empírica.
3. MÉTODOS SINTÉTICOS NUEVOS
Criterio baricéntrico
Criterio de proporcionalidad o criterio baricéntrico
a
2
n
�
� n
i �1
�
i �1
V
X
Mi
i
Criterio de comparación por ratios
Existen expresiones intermedias que corresponden a otros criterios de comparación
distintos a la proporcionalidad o al ajuste de mínimos cuadrados, p ej las basadas en la
utilización de ratios.
El uso de ratios consiste en calcular los cocientes entre determinadas variables. Estos
ratios pueden compararse desde una perspectiva de evolución histórica o tomando como
punto de referencia los correspondientes ratios medios de las fincas de la misma
comarca.
La estimación del valor de mercado mediante estos ratios puede escribirse de una
manera general:
19

n V Mi
�
i � X i a �
n
1
1
Los resultados obtenidos con este criterio de comparación difieren de los que resultan
de aplicar el criterio convencional de proporcionalidad, que se calcula a partir de la
expresión
a
2
n
�
� n
i �1
�
i �1
V
X
m
Mi
i
Criterio de los dos extremos
En numerosos casos reales el valorador no posee una tabla relativamente amplia de
datos sobre compraventas de fincas de características semejantes. Por el contrario, suele
ocurrir que los datos existentes se reducen sólo a los valores extremos, tanto para la
variable valor de mercado como para el parámetro que se toma como índice de
comparación.
En estos casos se puede adoptar un criterio simplificado, aunque, por su mayor
simplificación, resulta menos eficiente que los anteriores al generar mayor varianza
sistemáticamente.
Este criterio implica la aceptación del supuesto de que a los valores de mercado
extremos (máximo y mínimo) les corresponde los valores extremos del índice de
comparación. Asimismo, supondremos que el valor de mercado está relacionado con el
índice según una ecuación lineal cuya recta representativa pasa por los puntos extremos.
V 1 �V
Mm V MM �V
Mm �
X � X X � X
V
V
1
1
1
� V
� V
Mm
Mm
M
( V MM �V
Mm )( X 1 � X
�
( X � X )
M
( V MM �V
Mm )( X 1 � X
�
( X � X )
M
m
m
m
m
m
)
)
Criterio del origen
Supongamos que los valores de mercado están relacionados con sus respectivos índices
según una recta que pasa por el origen (VMM,XM) y por el centro del segmento
(VMm,Xm). Ello implica que el valor de mercado medio (V0), entre ambos extremos, se
20

corresponde con el índice medio (X0). Pero el supuesto que caracteriza el criterio es que
además las fincas cuyo índice es muy bajo tienen también un valor de mercado muy
bajo por lo que la renta pasa por el origen. Este supuesto es meramente teórico, en
realidad no se observa la existencia de fincas con un valor de mercado nulo.
Según este criterio, como la recta pasa por los puntos (0,0) y (V0, X0), su ecuación es:
V � 0 0 V 1 � X 1
X � 0
Por otra parte
V
X
0
V
�
0
0
MM
X
�
M
�V
2
Mm
� X
2
Sustituyendo queda
V
1
V
�
X
MM
M
�V
� X
Mm
m
m
X
1
Se puede observar que el criterio del origen no es más que una simplificación del
criterio de proporcionalidad.
EJERCICIO FINAL
En este ejemplo vamos a ver una aplicación de
1. Criterio de los ratios
2. Criterio baricéntrico
3. Criterio de los extremos
4. Criterio del origen
En la siguiente tabla se presenta el precio de compraventa de 10 parcelas en función de
la producción bruta P y del riesgo de helada R
Nº parcela Precio (V) €/ha Producción (P) €/ha Riesgo de helada %R
1 85000 32000 0
2 85000 40000 5
3 75000 24000 10
4 70000 28000 20
5 70000 28000 25
6 65000 20000 25
7 65000 29000 25
21

8 65000 25000 25
9 50000 22000 40
10 45000 24000 50
Si tomamos como variable explicativa la producción bruta, P, el precio de compraventa
V es creciente con P. El criterio de los ratios
85000
85000
75000
70000
a 11 � � 2,
65 a 12 � � 2,
12 a 13 � � 3,
12 a 14 � � 2,
5
32000
40000
24000
28000
70000
65000
65000 65000
a 15 � � 2,
5 a 16 � � 3,
14 a17 � � 2,
2 a 18 � � 2,
6
28000
20000
29000 25000
50000
45000
a 19 � � 2,
7 a 110 � �1,
87
22000
24000
2,
65�
2,
12 � 3,
12 � 2,
5�
2,
5�
3,
14 � 2,
2 � 2,
6 � 2,
7 �1,
87
a 1 �
� 2,
5
10
Así pues, el valor de mercado se expresa en función de la producción bruta por la
ecuación
V=2,5P
Con la aplicación del criterio baricéntrico se obtiene
85000 � 85000 � 75000 � 70000 � 70000 � 65000 � 65000 � 65000 � 50000 � 45000
a2
�
� 2,
47
32000 � 40000 � 24000 � 28000 � 28000 � 20700 � 29500 � 25000 � 22000 � 24000
El valor de mercado según este criterio y en función de la producción bruta será
V=2,47P
El criterio de los dos extremos y el criterio del origen no pueden aplicarse en este caso
por no cumplirse la hipótesis fundamental de ambos criterios que establece la
coincidencia de los extremos. (En este ejemplo al valor mínimo no le corresponde la
producción mínima).
Como la relación entre el riesgo de heladas y el valor es inversa, para poder aplicar los
criterios baricéntrico, de los extremos y del origen hay que realizar un cambio de
variable, introduciendo un coeficiente de seguridad S, que puede ser definido de dos
maneras distintas:
1. Como función inversa de riesgo
S=1/R
2. como función complementaria del riesgo
S=100-R
La segunda forma posee la ventaja respecto a la primera de su aplicabilidad a todos los
valores posibles del riesgo, incluido el valor 0.
22

Realizando el cambio de variable obtenemos los siguientes valores
V S
85000 100
85000 95
75000 90
70000 80
70000 75
65000 75
65000 75
65000 75
50000 60
45000 50
Aplicando el criterio de los ratios con esta variable
85000
85000
75000
70000
a 11 � � 850 a 12 � � 890 a 13 � � 830 a 14 � � 880
100
95
90
80
70000
65000
65000 65000
a 15 � � 930 a 16 � � 870 a17 � � 870 a 18 � � 870
75
75
75
75
50000
45000
a 19 � � 830 a 110 � � 900
60
50
850 � 890 � 830 � 880 � 930 � 870 � 870 � 870 � 870 � 830 � 900
a 1 �
� 872
10
El valor de mercado sería V=872S
Aplicando el criterio baricéntrico se obtiene
85000 � 85000 � 75000 � 70000 � 70000 � 65000 � 65000 � 65000 � 50000 � 45000
a �
� 870S
2
100 � 95 � 90 � 80 � 75 � 75 � 75 � 75 � 60 � 50
El valor de mercado sería V=870S
La aplicación del criterio de los extremos conduce a la expresión
( 85000 � 45000)(
S � 50)
V 1 � 45000 �
� 45000 � 800(
S � 50)
50
La aplicación del criterio del origen llega a la siguiente expresión
85000 � 45000 130000
a 3 �
� � 867
100 � 50 150
Por lo que el valor de mercado será
V=867S
23

Pueden utilizarse combinaciones lineales de los distintos criterios entre sí o ponderando
las variables que pueden influir en el valor de mercado, es decir
V
� P
�a
� �a
)
1
( � � � )
( 2
� y � son los coeficientes de ponderación de los diferentes criterios para una sola
variable explicativa (producción)
o
V
'
�a1P
� �a1S
�
� � �
� y � son los coeficientes de ponderación para varias variables (producción y
heladas(S)).
24

TEMA 3. MÉTODO BETA O DE LAS DOS DISTRIBUCIONES
BETA
Con este método se busca establecer la relación existente entre el valor de mercado y
una característica del bien a valorar. Podemos suponer que la función que liga las
variables ‘valor de mercado de una finca’ y ‘variable externa’ o ‘signo externo’ es
desconocida en cuanto a su expresión matemática exacta, pero puede ser estimada
estadísticamente por medio del análisis de regresión o por otros procedimientos.
Generalmente, dicha función viene definida por una ‘ecuación lineal’ que se ajusta por
mínimos cuadrados a partir de los datos estadísticos disponibles. También pueden
utilizarse fórmulas heurísticas que simplifican el análisis de regresión, y que hemos
considerado como eslabones intermedios entre los métodos sintéticos clásicos y los
métodos estadísticos-econométricos.
Un enfoque diferente del mismo problema es el análisis estadístico basado en comparar
dos funciones de distribución. Este método fue publicado en 1973 con el nombre de
método Beta, y ha sido objeto de diversos trabajos posteriores. Su ventaja principal es
que necesita menos información empírica (menor número de datos y más fáciles de
investigar). Otra ventaja es la rapidez de cálculo, manejando tablas o aplicando la
variante triangular.
1. EL MÉTODO
Se desconoce la relación funcional entre la variable valor de mercado y la variable signo
externo, pero se sabe que dicha relación es monótona creciente o decreciente, con lo
cual al crecer el valor del signo externo crece o decrece el valor de la ha de tierra.
La variable ‘valor de mercado’ se ajusta estadísticamente a una función de distribución
F. La variable signo externo L se ajusta estadísticamente a una función de distribución
G, que pueden ser de igual o distinto tipo y que pueden ser estimadas. Suponemos que
las funciones F y G tienen forma de campana o similar.
La distribución beta tiene una forma muy parecida a la distribución normal o curva de
Gauss, esto es, campaniforme, pero con la particularidad de que toda la curva está
acotada en el OX entre un límite inferior y un límite superior en lugar de extenderse
entre -� y +�. Por lo tanto, tiene las principales características de una distribución
25

normal; describe fielmente los fenómenos estadísticos normales como son los precios de
mercado y los valores de las variables explicativas. Para la aplicación de este método
tiene las siguientes ventajas:
1. Si los límites superior e inferior están en el eje OX positivo, todos los valores
son positivos, por tanto puede atribuírseles un significado económico.
2. Si se conocen los límites inferior y superior y también la moda, estos tres valores
son suficientes para ajustar la distribución.
3. En la práctica, aunque se disponga de pocos datos, frecuentemente se pueden
conseguir:
a. El valor más bajo de mercado, el valor más alto de mercado y valor de
mercado más frecuente. Análogamente, también se suele conocer el
máximo, el mínimo y la moda de la variable explicativa.
El método consiste en la comparación de las curvas de densidad de las distribución del
valor de mercado y del valor de la característica.
El método comienza ajustando a distribuciones beta la variable valor de mercado (V) y
la variable explicativa que se utiliza, p ej L, calidad del suelo. El valor máximo, mínimo
y la moda son suficientes para ajustar L a una distribución beta.
Sean:
LA=el más bajo índice L
LB=el más alto índice L
LM=la moda de los índices
Estos tres valores determinan una distribución beta.
26

Análogamente sean
VA=valor más bajo de mercado
VB=valor más alto de mercado
VM=la moda de los valores de mercado
Estos números determinan otra distribución beta.
Al más bajo índice LA le corresponden el más bajo valor de mercado, y al índice más
alto LB le corresponde el valor más alto de mercado.
Sean,
L1=índice fiscal de la finca que se desea valorar (conocido)
V1=valor de mercado (desconocido) de la finca
V1 puede encontrarse fácilmente empleando unas tablas de la distribución beta.
En definitiva, el método exige conocer solamente estos datos, los índices LA, LB, LM, y
los valores de mercado correspondientes VA, VB, VM, así como el índice L1 para la finca
que se quiere valorar. En la práctica esta información puede encontrarse mediante una
pequeña encuesta, en el caso de que no existan estadísticas de precios.
Se parte de la hipótesis de que los parámetros de la distribución tienen la forma:
p=h+�2
q=h-�2
Sean a es el extremo inferior de la distribución, b el extremo superior de la distribución
y M la moda de la distribución.
27

En los manuales de estadística se demuestra que la moda de la distribución beta depende
de p y q, según la siguiente ecuación:
M
aq � bp
�
p �q
sustituyendo en esta fórmula los valores p y q se obtiene
a(
h � 2)
� b ( h � 2)
M �
2h
despejando h se obtiene
2(
b � a)
h �
2M
�(
a � b )
Los valores a, b y M se conocen. Sustituyendo estos datos en la ecuación se calcula h.
conocido h, la distribución queda perfectamente determinada por los parámetros p y q.
La función de densidad f(x, p, q) puede tipificarse mediante el cambio de variable
x � a
y �
b � a
2. EJEMPLO DE APLICACIÓN
Para la valoración de una finca en Sevilla, donde los valores de mercado oscilan entre
35000 y 80000 pts/ha, según calidad, siendo el valor de mercado más frecuente el de
61000 pts/ha. Por otra parte, el importe de la producción bruta oscila entre 4000 y
10000 `ts/ha, siendo 8000 pts/ha la cifra más frecuente. La finca objeto de valoración da
una producción bruta de 7000 pts/ha.
Podemos atribuir a los valores de mercado una distribución beta cuy parámetro h1 es
2(
45000)
h �
� 9
1
( 2�
61000)
�115000
así pues
p1=9+�2
q1=9-�2
A la variable producción bruta se le atribuye una distribución beta cuyo parámetro h2 es
3
p2=3+�2
28

q2=3-�2
Si tipificamos la variable producción bruta, el valor de y para x=7000 se deduce de
7000 � 4000
y 1�
� 0,
5
6000
Buscando en las tablas de la distribución Beta correspondientes a h=3 resulta
Para y=0,5 � F(y)=0,101 (fila 50)
En la misma tabla para h=9 para F(y’)=0,101 se obtiene y’=0,43
29

Deshaciendo la tipificación
'�35000
0,
43 �
80000 �35000
X
X’=54.350 pts/ha
3. VARIANTE TRIANGULAR
El razonamiento es el mismo. La diferencia consiste en que las curvas campaniformes
se sustituyen por triángulos.
El área del triángulo, como ocurre siempre en las funciones de densidad, es igual a 1,
por tanto
1=(LB-LA)*HM/2
HM=2/ LB-LA
La misma distribución se aplica a los valores de mercado.
La principal ventaja de la distribución triangular es que el valor de mercado puede
calcularse indistintamente por fórmulas matemáticas sencillas o por tablas, con
resultados parecidos a los obtenidos con la distribución beta.
Cuando se utilizan fórmulas conviene distinguir varios casos, según el valor que tome la
variable explicativa y la variable valor de mercado en la finca objeto de valoración
respecto a los valores modales de ambas variables.
1. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor inferior al valor modal LM y
el valor de mercado V1 toma un valor inferior al valor modal VM.
L1

V
1
� V
A
�
L
( 1
� L
A
( L
)
M
( V M �V
)( V A B �V
� L )( L � L )
A
B
A
2. Tanto la variable explicativa L1 como la variable valor de mercado V1, toman
valores superiores a sus respectivos valores modelas LM y VM.
L1>LM
V1>VM
El valor de mercado de la finca se obtiene por igualdad de los triángulos TSb y T´S´B´
mediante la expresión
V
1
� V
B
�
� L ) ( V
( L � L
( L B 1
B
B
M
�V
)( L
M
B
)( V B �V
� L )
A
3. La variable explicativa de la finca L1 toma un valor superior al valor modal LM,
mientras el valor de mercado de la finca V1 toma un valor inferior
L1>LM
V1

LM=40
Para una finca cuyo índice de calidad sea L1=36
El valor de mercado será
( 36 �35)
( 1500000 �1000000)(
1800000 �1000000)
V 1 �1000000
�
�1073029,
61pts
( 40 �35)(
50 �35)
Para una finca cuyo índice de calidad sea L1=41
V
1
�1000000
�
�
�� 1�
�
( 50
2
( 50 � 41)
�
( 1500000 �1000000)(
1800000 �1000000)
�1428952,
21
� 40)(
50 �35)
��
�
El método con otras funciones de distribución
El método de comparación de funciones de distribución puede utilizar otras funciones
distintas de la Beta y la triangular. Así, el uso de la distribución rectangular simplifica
los cálculos, reduciéndolos a la fórmula
( L 1 � L A )( V B �V
A )
V 1 � V A �
( L � L )
B
A
Sin embargo, con la distribución rectangular se pierde información, ya que no
intervienen los valores modales.
Existe también la posibilidad de combinar una distribución para la variable explicativa
con otra distinta para la variable valor de mercado.
32

TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO
Es el método que establece la ley 8/2007 para valoraciones en el nuevo régimen estatal
del suelo. El sistema actual de valoración catastral rústica se basa en esta metodología,
ya que según la disposición transitoria segunda de la LRHL, todavía vigente, la rentas
potenciales calculadas en 1982 para la Contribución Territorial Rústica se capitalizan a
un tipo del 3% para obtener los valores catastrales.
El método analítico aparece en una época más tardía que el método sintético. Cuando se
empezó a aplicar, los expertos no lo acogieron con simpatía por dos razones. La primera
fue que el método analítico les parecía menos propio de especialistas que el método
sintético. El método analítico consiste en la capitalización de la renta de la tierra a un
tipo de interés fijado por la autoridad, y los expertos creían que la capitalización a un
tipo de interés dado podía hacerla cualquier persona. La segunda razón fue que el
método analítico dejaba a los expertos un margen mucho menor que el método sintético
para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una finca.
El método analítico tiene como fundamento la capitalización de una renta de la tierra. El
valor de capitalización se obtiene mediante la fórmula:
V
100
� R
r
donde r es el tipo de interés del capital a largo plazo y R es la renta de la finca.
Se basa en que la hipótesis de que el valor de mercado de una finca de renta R euros al
año es igual a la suma de dinero que habría que prestar a largo plazo para conseguir
unos intereses de cuantía equivalente a la renta de la finca. El valor de mercado
coincidirá entonces con el valor de capitalización.
Pero esta hipótesis no se suele cumplir, sólo se cumpliría en el caso de que una
inversión en fincas rústicas pudiera ser equiparada a una inversión financiera como los
préstamos a largo plazo.
En la práctica, la capitalización se efectúa a un tipo r distinto del tipo de interés de los
préstamos a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el
valor de capitalización calculado mediante esta fórmula se aproxime lo más posible a un
valor de mercado.
No existe ningún criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r.
1. CONCEPTO DE RENTA
33

La renta de la tierra, R, puede interpretarse de dos modos diferentes:
- Como el canon arrendatario que se paga por la finca, o que podría pagarse por la finca
si estuviese arrendada.
Ej: una finca es arrendada por 61000 pts/año y se considera adecuado un tipo de
capitalización del 5%, el valor de capitalización de la finca será
100
V � 61000 �1220000pts
5
- Como la renta calculada. Si la finca es explotada directamente por el propietario, el
cual obtiene unos ingresos y corre con unos gastos de explotación. Si de los ingresos se
deducen los gatos de explotación y el interés de los capitales propios, la diferencia que
resulta es la renta calculada de la finca.
Si, en el caso anterior, en vez de arrendar la finca, se dedica al cultivo de cereal con
unos ingresos de 2290€ y unos gastos de 1070€, la renta calculada será
La renta calculada será 2290-1070=1220
Y su valor de capitalización
100
V � 1220 � 24400
5
2. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN
El tipo de capitalización depende de la seguridad y de la liquidez de la inversión. Puede
afirmarse que a igualdad de otras circunstancias, el tipo de capitalización ha de elegirse
tanto más bajo cuanto mayor sea la seguridad. También, a igualdad de otras
circunstancias, ha de elegirse tanto más bajo cuanto mayor sea la liquidez.
Para demostrarlo se pueden considerar dos inversiones A y B que tiene
aproximadamente el mismo grado de liquidez. La renta calculada para la inversión A es
igual a la renta calculada para la inversión B. Existen unos riesgos de que las rentas de
A y B no alcancen las cifras previstas. Supongamos que los riesgos de la inversión A
sean muy superiores a los de la inversión B. Según esto, el valor de mercado de la
inversión A ha de ser menor que el de la inversión B, ya que para una misma renta
calculada y para un mismo grado de liquidez, la inversión A es menos segura que la B.
Sean
rA – tipo de capitalización que estima el valor de mercado de A
rB – tipo de capitalización que estima el valor de mercado de B
VA – valor de mercado de A
VB – valor de mercado de B
34

R – renta calculada, la misma en ambas inversiones
Aplicando la fórmula a la inversión A y B se tiene
V
V
A
B
100
� R
r
A
100
� R
r
B
Como el valor de mercado de A es menor que el de B
100 100
R � R
r
rA B
para que se verifique esta ecuación debe cumplirse que
rA>rB
Por lo tanto, debe elegirse un tipo de capitalización más bajo para la inversión menos
arriesgada, como se quería demostrar.
El método analítico tiene varios inconvenientes graves que hacen difícil su aplicación
correcta, como son:
- Falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende estimar con él.
- Arbitrariedad en la elección del tipo de capitalización
- Dificultad de separar contablemente la renta de la tierra del beneficio
empresarial.
La falta de precisión sobre el concepto de valor que se pretende estimar con él, se debe a
que, mientras en los métodos sintéticos queda bien claro desde el principio que el valor
que se quiere estimar es el valor probable de mercado, en el método analítico los
distintos autores no se ponen de acuerdo en que valor se puede estimar con este método,
algunos afirman que es el valor actual, otros el valor en venta, el valor probable, etc.
El método analítico no proporciona ningún criterio preciso que permita elegir con rigor
científico el tipo de capitalización a emplear en los cálculos. Al carecer de un criterio de
aplicación general, lo valoradores han solido seguir algunos de los siguientes
procedimientos:
1º. En ciertos casos, adoptan el tipo de capitalización legal. No existe ninguna garantía
de que este tipo de capitalización proporcione una buena estimación del valor de
mercado. Es simplemente un valor legal que tan sólo puede invocarse a efectos
jurídicos.
35

2º. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el método analítico,
sino que tratan de justificar un informe basándose en este método. Para ello determinan
a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoración, ya sea con el apoyo de
métodos sintéticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los
agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de
mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado
por el método analítico, y para ello proceden de la siguiente manera:
-
Una vez estimado el valor VM
- Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una
renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.
- Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado VM es preciso
capitalizar a un tipo
r = R/VM
La dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio. El cálculo de la renta de
una finca se realiza mediante el análisis contable de los gastos e ingresos del
aprovechamiento de la tierra según la ecuación
I-G=R+B
I = ingresos anuales
G = gastos anuales
R = renta de la finca
B = beneficio empresarial
La primera dificultad que aparece en la práctica es la fijación de los rendimientos de las
cosechas, de los precios de los productos y de los costes por unidad de superficie. Para
fijar el beneficio empresarial de una parcela hay que tener en cuenta el tamaño de la
empresa, su organización y el porcentaje que dentro de ella representa la parcela a
valorar.
La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial
B puede ser superada capitalizando la suma R+B. Se capitaliza la ganancia, que incluye
ambos términos.
Este enfoque presenta un particular interés cuando se trata de una tasación por causa de
expropiación forzosa. Si el propietario de la finca es a su vez un empresario que explota
la finca, parece justo indemnizarle no sólo por la pérdida de la finca, sino también por el
perjuicio que se le ocasiona como empresario. Este perjuicio puede medirse por la
disminución del beneficio como consecuencia de la expropiación.
36

3. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN APLICANDO LA
TEORÍA DE LA DECISIÓN
Algunos autores han propuesto aplicar la teoría de juegos, que es una de las ramas de la
teoría de la decisión, a la determinación del tipo de capitalización. Supongamos que se
quiere valorar la finca A por el método analítico. Previamente se ha calculado la renta
R. El valorador puede optar por un tipo u otro de capitalización; p ej, puede elegir uno
de los tipos r1, r2, r3, o r4. Para cada uno de estos cuatro tipos resulta un valor de
capitalización para la finca A. Estos 4 valores de capitalización son:
V1=R/r1
V2=R/r2
V3=R/r3
V4=R/r4
La elección del tipo de capitalización se puede plantear como un problema de aciertos o
de equivocaciones. Capitalizando a un cierto tipo, el valorador acierta con el valor
correcto de la finca, mientras que si capitaliza con alguno de los restantes comete un
error. El tipo de capitalización correcto no puede conocerse de antemano con absoluta
certeza, ya que depende de lo que ocurra en el futuro. Si en el futuro las circunstancias
económicas se presentan favorables para los cultivos de la finca A, el tipo de
capitalización correcto será más bajo que si las circunstancias se presentan
desfavorables. Por lo tanto, la naturaleza puede jugar cualquiera de los cuatro tipos
posibles de capitalización. Por su parte, el valorador puede jugar también con cualquiera
de los 4 tipos de capitalización, según el que elija para realizar los cálculos.
Si el valorador juega, p ej, el tipo r3, y la naturaleza juega el tipo r4, el perito comete un
error que es igual a la diferencia
43
R
r
e � �
4
R
r
3
Se llega así a la matriz de un juego contra la naturaleza, cuyos elementos son los
posibles errores de valoración. Esta matriz es
Valorador
Naturaleza
r1 r2 r3 r4
r1 0 e21 e31 e41
r2 e12 0 e32 e42
37

3 e13 e23 0 e43
r4 e14 e24 e34 0
Si los errores se toman en valor absoluto e21=e12, etc, la matriz es simétrica. En cuanto
a los elementos de la diagonal principal, todos ellos son nulos, ya que corresponden a
casos en los que el perito valorador acierta plenamente con el tipo de capitalización
correcto.
Aplicando a la matriz anterior un criterio de la teoría de juegos, como puede ser el de
Wald, que se basa en los mínimos para escoger la mejor opción, escogiendo aquella en
la que el mínimo sea menos malo, el valorador puede elegir el tipo de capitalización.
4. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN MEDIANTE
MÉTODOS ESTADÍSTICOS
Suponemos que se posee información acerca de recientes transacciones de fincas A1,
A2, A3,…, An. Todas estas fincas se pueden clasificar como de un cierto tipo T. Se
conocen los precios de compraventa P1, P2,…, Pn, correspondientes a dichas
transacciones. También se conocen o pueden calcular las rentas R1,…,Rn de cada una
de las fincas. Sea la ecuación de regresión:
y=ax + b + �
donde
y = valor de mercado de una finca de tipo T
x = renta de una finca de tipo T
a, b = parámetros de la regresión
� = error aleatorio
Los parámetros a y b pueden estimarse ajustando por mínimos cuadrados esta ecuación.
Así pues, la ecuación lineal y=ax+b, permitirá estimar el valor de mercado P de una
finca A, cuya renta es R, con tal de que A pueda ser clasificada como del tipo T. Para
ello bastará con sustituir en la ecuación anterior la variable x por su valor R, se tendrá:
P=aR+b
En lugar de ajustar a la nube de puntos la ecuación anterior, se podría ajustar la
ecuación más simplificada; y = ax + � cuyas variables tienen el mismo significado.
Por lo tanto, la ecuación lineal sin término independiente sería y =ax, que podría
aplicarse a la estimación del valor de mercado de una finca de renta R según la fórmula
P=aR, lo que permitiría calcular P de modo sencillo.
38

Si se hace a=1/r0, lo cual equivale a un sencillo cambio de notación, sustituyendo en la
ecuación anterior se tiene P=R/r0. Esta expresión coincide con la fórmula de
capitalización V=R/r. De modo que se podría obtener r.
Ejemplo:
Se posee la información siguiente sobre valores de mercado Z y rentas R de unas casas
rurales
Z(€) R(€/año)
3209 144
3233 144
3354 144
3360 144
3756 144
4051 156
4159 161
4388 171
5060 179
4604 181
4952 191
5824 191
4730 191
5902 196
4952 199
Ajustando por mínimos cuadrados la función
Z=aR=R/r0
Resulta
a=25,74 � 25,74=1/ r0 � r0=0,04
5. ELECCIÓN DEL TIPO DE CAPITALIZACIÓN POR
MÉTODOS SINTÉTICOS
Hemos visto que los métodos estadísticos pueden ser utilizados para la elección del tipo
de capitalización, pues los métodos sintéticos también pueden utilizarse para este fin,
tomando como variable explicativa la renta de la tierra.
En el caso del ejemplo anterior, la estimación de r por el criterio baricéntrico sería:
�Z = 65534
39

�R = 2536
a=65534/2536 = 25,8%
r = 100/a = 3,9%
Por el criterio de los ratios sería;
a1=3209/144=22,2% a5=26,0%
a2=22,4% a6=25,9%
a3=23,2% a7=25,8%
a4=23,3% a8=25,7%
a9=28,2% a10=25,4%
a11=25,9% a12=30,7%
a13=24,7%
a15=24,8%
a14=30,1%
La media de a es 384,3/15=25,6%, de donde r=100/a=3,9%
6. TIPO DE INTERÉS EN EXPROPIACIONES
El tipo de interés debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a
operaciones comparables. No puede ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo
medio de la deuda del Estado, con vencimiento superior a dos años o con vencimiento
igual o superior a cinco años, según la finalidad de la valoración.
Para su determinación se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no
inferior a tres meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación.
El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado
organizado.
www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a2116.pdf
www.bde.es/webbde/es/secciones/informes/banota/series.html
40

7. LIMITACIÓN DEL HORIZONTE TEMPORAL
La capacidad productiva de la tierra suele tener una duración prácticamente ilimitada.
No existe otro bien económico comparable a la tierra en cuanto a duración o
permanencia de su valor económico. Esta es la principal razón por la cual en el método
clásico se considera que la renta de la tierra tiene un horizonte temporal ilimitado, esto
permite utilizar fórmulas de capitalización con rentas o ganancias que se extienden hasta
42

el infinito. Sin embargo, la fórmula de capitalización V=100R/r se obtiene suponiendo,
no sólo que la duración de la renta no tiene límite sino que además se mantiene
constante durante los años sucesivos. Y este supuesto sí es difícil de creer, sobre todo
para actividades agrarias, que llevan consigo una fuerte variación temporal en sus
rendimientos físicos.
Tanto las variaciones técnicas como económicas de los rendimientos pueden ser
estimadas en algunos casos mediante la utilización de series cronológicas, donde estos
rendimientos aparecen en función del tiempo. Mediante regresión se puede obtener una
función que determina el rendimiento en función del tiempo.
Las variaciones temporales de rendimientos y rentas no permiten utilizar en muchos
casos la fórmula de capitalización convencional, que supone rentas constantes y
duración infinita. Por ello, se suele limitar el horizonte temporal a un número
determinado de años, suficientemente grande pero acotado, y despreciar los sumandos
posteriores. De modo que se obtiene
V
i
� i
i �1 ( 1�
r )
� n
R
donde V es el valor de la finca, R es el arrendamiento o la renta calculada, r es el tipo de
capitalización y n es el horizonte temporal, es decir, el número de años.
8. EL TIPO DE CAPITALIZACIÓN EN LA PRÁCTICA
El problema más difícil que se le presenta al valorador de fincas rústicas es la elección
del tipo de actualización que ha de emplear en sus cálculos. El tipo de capitalización (o
de actualización) varía mucho de unas inversiones a otras, según la liquidez y seguridad,
entre otras variables, así como según la mayor o menor tasa de inflación y otras
circunstancias macroeconómicas, de modo que en una misma época hay distintas tasas
de actualización que, a su vez, hay que cambiar al cabo de pequeños períodos de
tiempo.
En principio, el tipo de actualización puede calcularse de dos maneras distintas, según
se trate de dinero propio o de dinero prestado. En el primer caso, si el inversor posee
recursos suficientes para abordar la inversión, la tasa de actualización se calcula como
un coste de oportunidad, en el sentido de igualarlo a la rentabilidad que se puede
obtener de esa cantidad de dinero dedicándola a inversiones alternativas. En segundo
lugar, si el inversor ha de obtener el dinero prestado, se considera la tasa de
43

actualización como igual al coste del dinero a largo plazo, coste que puede ser diferente
dependiendo de las características de la inversión y del inversor.
En épocas de escasa inflación y estabilidad de la economía, la comparación entre
inversiones alternativas es relativamente fácil y estable, el dinero de los bancos tiene un
coste homogéneo y estable. Por el contrario, en épocas de inflación moderada o alta, la
comparación se hace sumamente difícil, ya que las expectativas sobre las alzas de
precios repercuten de manera muy distinta en las inversiones alternativas y hacen
muchas veces inaplicable la comparación entre ellas.
9. LA PLUSVALÍA
La mayoría de las inversiones productivas (maquinaria, etc) sufren una fuerte
devaluación a lo largo del tiempo como consecuencia del deterioro físico de los activos
y de su obsolescencia. Su valor residual (valor de la inversión al final de su vida útil)
apenas tiene importancia en términos reales. Ahora bien, si contabilizamos en términos
monetarios, la inflación puede compensar, total o parcialmente, este efecto
produciéndose a veces una recuperación del coste de inversión.
Sin embargo, las fincas rústicas también se diferencian del resto de las inversiones
productivas en cuanto a su valor residual, ya que debido al carácter imperecedero de la
tierra este valor residual suele aumentar con el paso del tiempo en términos monetarios
y, a veces también en términos reales. Esto es la plusvalía de los inmovilizados. Esta
plusvalía es real cuando la tasa de crecimiento del precio del activo es mayor que la tasa
de inflación.
Por lo tanto, se trata de una nueva componente a considerar en el cálculo del tipo de
capitalización de la tierra. Se trata del efecto plusvalía que, en caso de ser una plusvalía
real, puede conducir a un fuerte cambio en el tipo de capitalización real de la renta, si la
plusvalía no se agrega en el cálculo como una renta adicional.
10. EJEMPLO DE VALORACIÓN CON EL MÉTODO
ANALÍTICO
44

TEMA 5. LOS MÉTODOS ESTADÍSTICOS O ECONOMÉTRICOS
Hemos visto que los métodos sintéticos clásicos no son más que métodos estadísticos en
embrión y su desarrollo conduce a los métodos de regresión con una sola variable. En
cuanto al método analítico clásico, sabemos que una de las posibles maneras de estimar
el tipo de capitalización es recurrir a una regresión simple, sin término independiente
cuya variable endógena sea el valor de mercado y cuya variable exógena sea la renta de
la tierra.
Partimos del siguiente cuadro donde figuran los precios de compraventa, así como
algunas características agronómicas para una serie de parcelas.
Parcela Precio
compraventa
€/ha
(V)
Producción
bruta €/ha
(P)
Riesgo de
heladas %
(Rh)
Edad
plantación
(años)
(E)
1 85000 32000 0 12
2 85000 40000 5 30
3 75000 24000 10 7
4 70000 28000 20 13
5 70000 28000 25 16
6 65000 20700 25 7
7 65000 29500 25 18
8 65000 25000 25 10
9 50000 22000 40 15
10 45000 24000 50 20
Eligiendo las 3 primeras variables que aparecen en el cuadro se ajusta una ecuación de
la forma
V = aP + bRh + c
V = 0,32P -765Rh + 75750
Donde la variable endógena valor de mercado V queda explicada por las variables
exógenas valor de la producción bruta P y riesgo de helada Rh (% de años en que se
registró una helada de cierta consideración).
Los coeficientes de la ecuación proporcionan el peso relativo de cada una de las
variables en el valor de mercado.
Esta ecuación de regresión puede servir para valorar parcelas de características similares
a las de este cuadro. El valor de mercado resulta de sustituir en dicha ecuación de
regresión las variables P y Rh por los valores correspondientes a la parcela a valorar.
1. LA ELECCIÓN DE LAS VARIABLES EXÓGENAS
46

El error que se comete al tomar por valor de mercado de una finca el valor estimado a
través de la regresión, es función de los coeficientes de correlación de cada una de las
variables exógenas con la endógena, así como de los coeficientes de correlación de estas
variables exógenas entre sí. Será tanto menor cuanto más variables exógenas tomemos,
pero la falta de datos impide que la dimensión de la regresión sea tan grande como
queramos. Por ello resulta sumamente importante saber qué variables exógenas deben
utilizarse en cada caso concreto.
Para ello, se puede proceder a estudiar el coeficiente de correlación parcial entre cada
variable exógena y la variable endógena, con el fin de despreciar aquellas variables
exógenas cuyo coeficiente de correlación parcial no sea significativo.
Una vez eliminadas aquellas variables poco significativas en función de su coeficiente
de correlación parcial, se procederá a elegir de entre las que queden, aquella que tenga
un coeficiente de correlación parcial mayor, después la segunda que tenga mayor
coeficiente de correlación, y así sucesivamente hasta que el coeficiente de correlación
múltiple nos determine un nivel de explicación de la variable endógena satisfactorio. El
cuadrado del coeficiente de correlación se denomina coeficiente de determinación D y
se interpreta como la proporción de la varianza de la variable endógena explicada por
las variables exógenas.
Cuando se utilizan regresiones con muchas variables exógenas se pueden presentar
problemas de multicolinealidad al existir correlación entre varias variables exógenas.
Entonces conviene eliminar algunas variables exógenas con el fin de disminuir o
eliminar la multicolinealidad. Esta eliminación de variables exógenas se realiza a través
del análisis factorial, con la introducción de combinaciones lineales de las variables
exógenas que cumplen determinados requisitos.
2. LA ELECCIÓN DE LA FUNCIÓN
Una vez elegidas las variables exógenas que van a intervenir en el modelo
econométrico, se debe proceder al establecimiento de la función que las relaciona con la
variable endógena. La función más utilizada es la función lineal con término
independiente, que para dos variables exógenas se reduce a:
V = a1x1 + a2x2 + … ++ anxn + a3
donde V sería el valor buscado, x1…xn las variables exógenas explicativas del valor y
a1,…, an los parámetros del modelo de regresión.
47

Lo que implica aceptar la suposición de que las variables exógenas influyen de manera
lineal y constante sobre la variable endógena. Aunque este supuesto puede no convenir
en algunos casos, su simplicidad lo hace ventajoso en la inmensa mayoría de las
valoraciones prácticas.
Sin embargo, para algunas valoraciones pueden dar mejor resultado otro tipo de
funciones, como las utilizadas en la teoría de la producción agraria. Por ejemplo, la
función cuadrática
V � a x � a x � a x x � a x � a x � a
1
2
1
2
2
2
o la función de Cobb-Douglas
V � a x
1
a2x 1
a
2
3
3
1
2
4
1
5
2
La función cuadrática permite recoger efectos de las variables exógenas sobre la
endógena que no sean constantes, sino crecientes en un intervalo y decrecientes en otro.
Asimismo, recoge efectos producidos por las variables de manera sinérgica, como se
observa en el término a3, donde ambas variables actúan multiplicando sus efectos.
3. TOMA DE DATOS
Los métodos econométricos habrían tenido un mayor desarrollo en valoración agraria, a
no ser por la dificultad, insalvable en muchas comarcas, que supone la toma de datos
fiables en cantidad suficiente para aplicar con un mínimo de garantía estos métodos. La
falsedad de los datos sobre precios de compraventa en notarías y registros de la
propiedad, así como la falta de transparencia en las transacciones, hace inaplicable el
método allí donde no se cuenta con una buena red de información.
4. EJEMPLOS DE VALORACIÓN
1.- Martínez, I. (1995). Modelos analógicos de valoración de Bienes Inmuebles. Una
aplicación a la valoración agraria en la Rioja. Tesis doctoral. Universidad Politécnica de
Valencia.
En este trabajo se ha calculado la siguiente ecuación
V = -126,492 + 21,305 C + 30,692 P – 1,089 M + 18,368 E + 6, 192 A + 10,938 D +
2,805 J + 16,147 U
siendo
V = valor de mercado en pts/ha
C = cultivo de la parcela que toma valor de 1 a 13
P = sistema de regadío que toma valor de 1 a 5
6
48

M = distancia del municipio en que se halla la parcela al municipio con parcelas de
valor máximo
E = expectativas de uso de la parcela que toma valor de 1 a 7
A = clase de acceso a la parcela que toma valor de 1 a 13
D = cantidad de suelo que toma valor de 1 a 5
J = mejoras estructurales que toma valor de 1 a 14
U = variable dicotómica que toma el valor 1 o 0 según existan o no posibilidades de
anexionar la parcela a otra lindante.
2.- García, R. (1995). Modelos de valoración fiscal. Tesis doctoral. Universidad
Politécnica de Valencia.
Segura, B., García, B., Vidal, F. (1997). Modelos econométricos de valoración.
Aplicación a la valoración fiscal. Revista Investigaciones Agrarias.
En estos trabajos se presentan las siguientes funciones de regresión:
V = 1782,39 – 0,19 S 2 – 33,61Va – 35,21C – 16,77H – 225,39U + 170,31E + 8,31F 2 –
0,51F 3
V = 1387,03 – 37,08Va – 43,99C – 42,79H – 114,38U – 21,35A + 13,06F 2 – 0,41F 3
siendo
V = valor de mercado de la parcela
S = superficie de la parcela
Va = índice de la variedad que toma valores de 1 (mayor cantidad) a 10 (menor
cantidad)
C = índice microclimático que toma valores de 1 a 10
H = índice de homogeneidad del cultivo que toma valores de 1 a 10
U = índice de ubicación de la parcela que toma valores de 1 a 10
E = variable dicotómica que indica la existencia o no de electrificación
F = variable de naturaleza cronológica que indica la fecha de transacción o valoración
de la parcela
A = índice de calidad de los accesos de 1 a 10.
3.- Otro ejemplo son las siguientes ecuaciones para diversos aprovechamientos en la
provincia de Córdoba
Campiña bajo regadío � V = 1718190 + 458,035 R
R = rendimiento en kg de maíz/ha
49

Campiña viña � V = 66983 + 240,274R – 0,0087 R 2 / V = 1175870 + 105,039R
R = rendimiento en kg de uva/ha
Olivar � V = 297664 + 941,57R – 0,032 R 2 / V = 336657 + 717,36R
R = rendimiento en kg aceituna/ha
Campiña secano � V = 1088000 + 0,035 R 2 + 32,82 R / V = 797,017 + 245,068R
R = rendimiento en kg trigo/ha
Campiña olivar � V = 1486390 + 0,090 R 2 – 124,771R
V = 736625 + 420,289R
R = rendimiento en kg aceituna/ha
50