3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

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LM=40 Para una finca cuyo índice de calidad sea L1=36 El valor de mercado será ( 36 �35) ( 1500000 �1000000)( 1800000 �1000000) V 1 �1000000 � �1073029, 61pts ( 40 �35)( 50 �35) Para una finca cuyo índice de calidad sea L1=41 V 1 �1000000 � � �� 1� � ( 50 2 ( 50 � 41) � ( 1500000 �1000000)( 1800000 �1000000) �1428952, 21 � 40)( 50 �35) �� El método con otras funciones de distribución El método de comparación de funciones de distribución puede utilizar otras funciones distintas de la Beta y la triangular. Así, el uso de la distribución rectangular simplifica los cálculos, reduciéndolos a la fórmula ( L 1 � L A )( V B �V A ) V 1 � V A � ( L � L ) B A Sin embargo, con la distribución rectangular se pierde información, ya que no intervienen los valores modales. Existe también la posibilidad de combinar una distribución para la variable explicativa con otra distinta para la variable valor de mercado. 32
TEMA 4. EL MÉTODO ANALÍTICO CLÁSICO Es el método que establece la ley 8/2007 para valoraciones en el nuevo régimen estatal del suelo. El sistema actual de valoración catastral rústica se basa en esta metodología, ya que según la disposición transitoria segunda de la LRHL, todavía vigente, la rentas potenciales calculadas en 1982 para la Contribución Territorial Rústica se capitalizan a un tipo del 3% para obtener los valores catastrales. El método analítico aparece en una época más tardía que el método sintético. Cuando se empezó a aplicar, los expertos no lo acogieron con simpatía por dos razones. La primera fue que el método analítico les parecía menos propio de especialistas que el método sintético. El método analítico consiste en la capitalización de la renta de la tierra a un tipo de interés fijado por la autoridad, y los expertos creían que la capitalización a un tipo de interés dado podía hacerla cualquier persona. La segunda razón fue que el método analítico dejaba a los expertos un margen mucho menor que el método sintético para la defensa de su criterio personal en cuanto al valor de una finca. El método analítico tiene como fundamento la capitalización de una renta de la tierra. El valor de capitalización se obtiene mediante la fórmula: V 100 � R r donde r es el tipo de interés del capital a largo plazo y R es la renta de la finca. Se basa en que la hipótesis de que el valor de mercado de una finca de renta R euros al año es igual a la suma de dinero que habría que prestar a largo plazo para conseguir unos intereses de cuantía equivalente a la renta de la finca. El valor de mercado coincidirá entonces con el valor de capitalización. Pero esta hipótesis no se suele cumplir, sólo se cumpliría en el caso de que una inversión en fincas rústicas pudiera ser equiparada a una inversión financiera como los préstamos a largo plazo. En la práctica, la capitalización se efectúa a un tipo r distinto del tipo de interés de los préstamos a largo plazo. Los peritos valoradores tratan de elegir un tipo r tal que el valor de capitalización calculado mediante esta fórmula se aproxime lo más posible a un valor de mercado. No existe ningún criterio absoluto e indiscutible para elegir el tipo r. 1. CONCEPTO DE RENTA 33
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