3. objeto de la valoración catastral de inmuebles rústicos

2º. En otros casos los expertos no calculan el valor de mercado por el método analítico,
sino que tratan de justificar un informe basándose en este método. Para ello determinan
a priori el valor de mercado de la finca objeto de valoración, ya sea con el apoyo de
métodos sintéticos o recurriendo a su experiencia, a las informaciones de los
agricultores o de los agentes inmobiliarios. Una vez estimado de este modo el valor de
mercado, algunos expertos prefieren presentar su informe como si lo hubieran calculado
por el método analítico, y para ello proceden de la siguiente manera:
-
Una vez estimado el valor VM
- Se estima la renta de la finca, R. Esta renta puede ser una renta calculada o una
renta efectivamente pagada por un arrendatario al propietario.
- Para que al capitalizar la renta R resulte el valor de mercado VM es preciso
capitalizar a un tipo
r = R/VM
La dificultad de separar contablemente la renta y el beneficio. El cálculo de la renta de
una finca se realiza mediante el análisis contable de los gastos e ingresos del
aprovechamiento de la tierra según la ecuación
I-G=R+B
I = ingresos anuales
G = gastos anuales
R = renta de la finca
B = beneficio empresarial
La primera dificultad que aparece en la práctica es la fijación de los rendimientos de las
cosechas, de los precios de los productos y de los costes por unidad de superficie. Para
fijar el beneficio empresarial de una parcela hay que tener en cuenta el tamaño de la
empresa, su organización y el porcentaje que dentro de ella representa la parcela a
valorar.
La dificultad de separar contablemente la renta de la tierra R del beneficio empresarial
B puede ser superada capitalizando la suma R+B. Se capitaliza la ganancia, que incluye
ambos términos.
Este enfoque presenta un particular interés cuando se trata de una tasación por causa de
expropiación forzosa. Si el propietario de la finca es a su vez un empresario que explota
la finca, parece justo indemnizarle no sólo por la pérdida de la finca, sino también por el
perjuicio que se le ocasiona como empresario. Este perjuicio puede medirse por la
disminución del beneficio como consecuencia de la expropiación.
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