Proposition de l'agglomÃ©ration de Longueuil - PMAD

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Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la CMM Proposition de l’agglomération de Longueuil – Rapport final moyennes et petites surfaces répondant mieux aux marchés locaux et aux segments particuliers de consommateurs. Toutefois, le client pressé appréciera encore la commodité de tout retrouver sous un même toit. L’étalement des assortiments à l’extérieur des gammes traditionnelles de certaines grandes chaînes, tel que les produits alimentaires accessibles en pharmacies et dans certains magasins à rayons, risque ainsi de se poursuivre. La disponibilité de l’ensemble de l’offre en ligne permettra aussi de diminuer les marchandises en magasin. Les nouveaux styles de vie et attitudes de consommation amèneront de nouveaux formats de magasins offrant différentes expériences d’achat et porteront à la rationalisation des réseaux. La progression des achats par Internet permettra de diminuer les besoins en espace commercial et en entreposage, ainsi que l’achalandage et les espaces de circulation. Le rôle du magasin pourrait même parfois être éliminé puisque le produit passerait directement du manufacturier ou du centre de distribution, au consommateur par la poste traditionnelle ou par courrier privé. Un nouveau réseau de distribution pourrait aussi voir le jour, par le développement de points de services des courriers privés sur les artères commerciales, de sites de dépôt et de comptoirs de cueillette à même certains réseaux de dépanneurs, pharmacies et supermarchés. Certains types pourraient même disparaître avec le développement des technologies et des produits pouvant être digitalisés. Une troisième tendance serait le développement de lieux d’achat multifonctionnels. En effet, le consommateur ne désirera plus simplement magasiner, mais aussi se divertir et socialiser. Certains pôles commerciaux, par l’assemblage des usages, l’atmosphère créée, la qualité de l’expérience de magasinage et de divertissement, deviendront des destinations avec un pouvoir d’attraction important. Plusieurs centres commerciaux unifonctionnels et certains mégacentres de première génération devront probablement se transformer pour rester attractif, en diversifiant leur offre ou en intégrant des unités résidentiels et des espaces de bureaux. Le concept « lifestyle » aura toujours la cote, mais sera davantage intégré à la trame urbaine des secteurs plus centraux et se fera par de plus petits projets que, par exemple, le Quartier Dix30.Toutefois, les centres de quartier et les artères commerciales locales offrant des biens et services courants resteront viables. En résumé, l’analyse demandée par la CMM suggère qu’à court et moyen termes, les activités immobilières de l’agglomération de Longueuil devraient se concentrer dans les pôles majeurs, tel que le pôle Saint-Bruno-de-Montarville (Promenades St-Bruno et boulevard des Promenades), le Quartier Dix30 et le boulevard Taschereau (Mail Champlain, grandes bandes commerciales, grandes surfaces, mégacentres), les pôles intermédiaires tels que le Carrefour Rive-Sud ainsi que les pôles mineurs tels que la Place Longueuil, le chemin de Chambly/boulevard Cousineau. En effet, puisque des superficies y sont encore disponibles, le développement structurant doit être réalisé par consolidation. Cependant, bien que peu d’espace y soient vacants, l’implantation de nouveaux commerces et services non structurants est aussi envisageable dans les secteurs résidentiels en développement si elle est faite en complémentarité avec ceux-ci. À plus long terme, l’agglomération de Longueuil doit toutefois s’attendre à des pertes nettes d’espace commercial et une pression pour un développement qui favorise les sites centraux et les quartiers plus denses et accessibles en transport collectif. À la lumière de l’analyse du scénario prévu par l’étude de la firme AltusGéocom et des données provenant des directions et services d’urbanisme de l’agglomération de Longueuil, le constat est que le développement de nouvelles superficies commerciales et de services structurants dans l’agglomération de Longueuil est peu souhaitable compte tenu de la disponibilité et de la suroffre actuelle. Pour ce, aucun espace supplémentaire n’est requis pour la fonction commerciale pour l’horizon de développement 2031. 46 / 62
Plan métropolitain d’aménagement et de développement de la CMM Proposition de l’agglomération de Longueuil – Rapport final De fait, lorsqu’elle se base sur la croissance de la demande entre 2009 et 2026, l’étude réalisée pour la CMM prévoit des besoins en superficies locatives brutes de 107 000 m 2 pour l’agglomération de Longueuil, soit des besoins près de trois fois moindres que les superficies potentielles (conservatrices) pouvant être évaluées en fonction des terrains disponibles au 1 er janvier 2011 (301 500 m 2 ). Le tableau 12 résume les superficies commerciales vacantes, leurs potentiels de développement et les projections de l’étude de la CMM. Puisque aucune donnée n’était disponible pour l’horizon de planification 2031, l’horizon 2026 de l’étude de la CMM est utilisé. Compte tenu des superficies de plancher potentielles restantes au-delà de 2026, soit près de 195 000 m 2 , nous pouvons conclure que l’échéance de développement 2031 devrait être rencontré sans problème. Tableau 12 : Sites structurants commerciaux vacants et projection de développement commercial Fonction commerciale (ha) 1 Sup. plancher Sup. plancher Différence potentielle suppl. requise (m 2 ) 2 (m 2 ) 3 (m 2 ) Boucherville 20 45 000 - - - - Brossard 27 60 750 - - - - Longueuil 53 119 250 - - - - Greenfield Park 0 0 - - - - Saint-Hubert 28 63 000 - - - - Vieux-Longueuil 25 56 250 - - - - Saint-Bruno-de-Montarville 34 76 500 - - - - Saint-Lambert 0 0 - - - - 1 2 3 Agglomération 134 301 500 107 000 194 500 Selon les directions d’urbanisme des villes liées, excluant les sites structurants de redéveloppement Selon une utilisation du sol de 30 % de la superficie nette de terrain disponible (75 % de la superficie brute de la colonne précédente). Cette donnée est très conservatrice puisque la phase 3 du Quartier Dix30 à Brossard, implantée sur une portion des superficies disponibles, proposera une superficie commerciale de plus de 80 000 m 2 de plancher, soit plus que la superficie totale potentielle. Selon l’étude d’AltusGéocom citée dans cette section. Donnée disponible seulement pour l’ensemble de l’agglomération et pour l’horizon de développement 2026. L’agglomération de Longueuil compte bien agir en considérant ces chiffres et le diverses tendances décrites précédemment. Les villes liées possèdent la volonté de rehausser la densité par des exigences plus élevées en termes de ratio d’implantation au sol afin de contribuer à diminuer la pression sur la demande de terrains en périphérie. Cette évolution des critères d’aménagement permettra de concentrer davantage l’activité immobilière dans les lieux plus centraux dont l’essentiel devra consister en de la rénovation ou du redéveloppement de secteurs commerciaux existants. Cette rationalisation est primordiale dans un contexte de surplus d’espaces commerciaux. Les artères commerciales existantes constituent un actif urbain important à consolider. Leur développement, axé sur la densification, la mixité, le recyclage des bâtiments, l’amélioration de l’accessibilité en transports collectif et actif, ainsi que des conditions de sécurité des usagers permet de dynamiser davantage les artères commerciales existantes et à consolider leur rôle dans la trame urbaine. Il en est de même pour les centres-villes traditionnels qui ont un caractère historique et culturel important et représentent des pôles d’activités urbaines et économiques dont la mise en valeur concerne l’ensemble de la communauté. Certains pôles monofonctionnels devront également évoluer vers la multifonctionnalité avec la présence d’activités résidentielles, de travail et de loisirs. Cette voie est à encourager de manière à créer des pôles urbains multifonctionnels, denses et dynamiques. 47 / 62
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