<strong>il</strong> <strong>Caffè</strong> n. 268 - dal 20 giugno al 3 luglio 2013 - pag. 4
n. 268 - dal 20 giugno al 3 luglio 2013 DIRITTI & DOVERI 5 Dal 18 giugno diventano effettive le nuove norme condominiali con numerose novità per amministratori e condòmini In vigore le nuove regole per <strong>il</strong> condominio Più diffic<strong>il</strong>e evadere la rata condominiale. Le multe aumentano fino a 800 euro. Renato Mastrella Metà della popolazione italiana vive in un condominio. Questo numero dà <strong>il</strong> senso dell’importanza della “riforma delle regole di condominio”, approvata a dicembre ed entrata definitivamente in vigore da martedì 18 giugno 2013. Numerose ed importanti le novità. L’AMMINISTRATORE È obbligatorio nominarlo quando i condomini sono più di 8. Resta in carica 2 anni e deve rispondere a precisi requisiti di “formazione e onorab<strong>il</strong>ità”: nessuna condanna per reati contro la pubblica amministrazione, <strong>il</strong> patrimonio o delitti con pena superiore a 5 anni; diploma di scuola media superiore, corso di formazione (non obbligatorio se si tratta di uno dei condomini) e aggiornamenti periodici. Al momento della nomina deve specificare qual è l’importo del suo compenso. Su richiesta del condominio deve stipulare una assicurazione che copra i rischi della sua gestione; l’assicurazione è a carico del condominio. Il conto corrente condominiale diventa obbligatorio. Anche un solo condomino, convocando l’assemblea, può chiedere la revoca del mandato dell’amministratore in caso di gravi irregolarità. L’amministratore ha molti nuovi obblighi, soprattutto in fatto di trasparenza nella contab<strong>il</strong>ità e nella gestione finanziaria. È obbligatorio anche affiggere in posizione molto visib<strong>il</strong>e nel condominio una targa che riporta l’indicazione del nome dell’amministratore. L’ASSEMBLEA Poche le modifiche che la riguardano. La più importante è quella relativa ai quorum. L’assemblea sarà valida in prima convocazione solo se saranno presenti 2/3 dei m<strong>il</strong>lesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio. Per ciò che concerne la deliberazione sarà invece indispensab<strong>il</strong>e raggiungere <strong>il</strong> consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio. Per quanto riguarda la seconda convocazione, si richiederà invece <strong>il</strong> quorum costitutivo di 1/3 dei m<strong>il</strong>lesimi e 1/3 del numero dei condomini. La validità delle relative delibere vi sarà solo se si raggiungerà 1/3 dei m<strong>il</strong>lesimi e la maggioranza dei condomini intervenuti. Per quanto riguarda <strong>il</strong> cambio di destinazione d’uso dei locali comuni, bisognerà raggiungere i 4/5 dei condomini e dei m<strong>il</strong>lesimi. Per quanto riguarda però interventi finalizzati alla sicurezza e alla salubrità degli impianti e degli edifici (videosorveglianza, impianti di energie rinnovab<strong>il</strong>i), <strong>il</strong> quorum necessario si abbassa: occorre <strong>il</strong> sì della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei m<strong>il</strong>lesimi. PARTI COMUNI Novità anche nella definizione e nella protezione delle parti comuni, che includono anche i sottotetti destinati all’uso comune. Possib<strong>il</strong>ità di cambiare destinazione d’uso delle parti comuni o addirittura di vendere le parti non più ritenute ut<strong>il</strong>i con una maggioranza di almeno 4/5 dei partecipanti e 4/5 dei m<strong>il</strong>lesimi. Le spese per la gestione di scale ed ascensori andranno suddivise per metà in base ai m<strong>il</strong>lesimi e per metà in base al piano di abitazione. CONDOMINI MOROSI E MULTE L’amministratore può procedere con l’ingiunzione di pagamento a un condomino che non paga le spese di condominio anche senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Se <strong>il</strong> ritardo del pagamento è superiore ai 6 mesi, l’amministratore deve sospendere <strong>il</strong> debitore dall’uso dei servizi comuni. L’amministratore può comunicare ai fornitori creditori i nomi dei morosi che non pagano. Il creditore può rivolgersi dunque direttamente ai morosi. Ma se questi non pagano, subentra l’obbligo degli altri condomini (vincolo di solidarietà) che dovranno saldare <strong>il</strong> debito, per poi eventualmente rifarsi sui loro coinqu<strong>il</strong>ini morosi. Per <strong>il</strong> condominio c’è infatti la possib<strong>il</strong>ità di rivalersi sui beni dei condomini morosi. Nudo proprietario e usufruttuario hanno anche loro l’obbligo di solidarietà nelle spese (se non paga uno, deve pagare l’altro), così come chi acquista un appartamento in relazione alle spese non pagate dal venditore. Le sanzioni per chi non rispetta le regole di condominio sono aumentate a 200 euro e fino a 800 euro se <strong>il</strong> comportamento è recidivo. I DIRITTI DI BAMBINI E ANIMALI Nessun regolamento condominiale può vietare <strong>il</strong> possesso o la presenza di “animali da compagnia”, né può negare ai bambini l’uso delle parti comuni adatte al gioco. I punti più innovativi • Amministratore: diplomato, formato e senza condanne • Revoca amministratore: la puo` chiedere anche un solo condomino • Cambiano molti quorum per assemblea e decisioni • Condomini morosi pignorab<strong>il</strong>i e identificab<strong>il</strong>i da terzi creditori • Se non paga l’usufruttuario paga <strong>il</strong> proprietario • Sui debiti pregressi se non paga chi ha venduto, paga chi ha acquistato l’appartamento • Multe aumentate fino a 800 euro • No a divieti per detenere animali • No a divieti di gioco per bambini • Ci si puo` staccare dal riscaldamento centrale • Sito internet condominiale IL RISCALDAMENTO Ci si puo staccare dal riscaldamento centralizzato senza chiedere l’approvazione dell’assemblea, ma solo in caso di problemi tecnici dell’impianto comune non risolti nell’arco di un anno. Il distacco non è mai consentito se arreca problemi o maggiori spese agli altri condomini: ad esempio chi si stacca dovrà continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale. SITO INTERNET Con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei m<strong>il</strong>lesimi, si può deliberare anche l’attivazione del sito internet condominiale curato dall’amministratore e a spese del condominio, che riporti i rendiconti mens<strong>il</strong>i, i documenti delle assemblee e altri documenti richiesti. L’accesso al sito è tramite password.