Branchebeschermingsovereenkomsten in ... - Vastgoedkennis

I
I
verzoelct als bedoeld in artiltel 7A 1635 a BW. Op grond van artiltel 7A 1635 a BW is de
verhuurder niet gehouden om toe te stemmen in de verzochte indeplaatsstelling, indien de in
de plaats tredende huurder niet dezelfde branche zal voeren als de branche als omschreven in
de huurovereenltomst.
De wettelijlt mogelijltheid van de huurder van een winkelpand als bedoeld in de artikelen 7A
1624 BW e.v., om een ander in zijn plaats te stellen, heeft als achtergrond dat naar de mening
van de wetgever een terugtredende huurder de mogelijkheid moet hebben om zijn gehele
onderneming, inclusief de rechten uit de huurovereenltomst met betrekking tot het pand waar
de huurder zijn onderneming heeft gevestigd (en daarmee de door de huurder aan het pand
en de locatie goodwill) aan een derde te verkopen. In de praktijk blijkt echter dat de
bedoeling van een indeplaatstellingsverzoelt met name is om de voorgestelde nieuwe huurder
in het bezit te laten Itomen van een alternatief verkooppunt, waarbij geen sprake is van een
volledige bedrijfsovername maar slechts sprake is het overnemen van (alleen) de
huurovereenltomst. Bn tijden waarin bestaande huurovereenkomsten en de daarin genoemde
huurprijzen, de opwaartse marlttontwikltelingen niet Itunnen bijhouden (immers, oolc na
toepassing van de huurprijsprocedure genoemde in artikel 7A 1632 a BW wordt de geldende
markthuur doorgaans niet gehaald in een stijgende markt) ltunnen aanzienlijke verschillen
ontstaan tussen de huurprijs en de geldende marktprijs. De contante waarde van het verschil
tussen de markthuurprijs en de huurprijs, berekend over de looptijd van de
huurovereenicomst, vertegenwoordigd vaalt een belangrijlte waarde voor de huurder. Deze
huurder hoopt dit bedrag in de vorm van een uitltoopsom van de in de plaatstredende
huurder te ontvangen. Deze omstandigl-ieid leidt tot veelvuldig oneigenlijk gebruik van de
wettelijke indeplaatsstellingsmogelijkheid. Indien in de huurovereenltomst geen bestemmings
bepaling opgenomen zou zijn, Iaat zulks in beginsel de mogelijkheid open dat door de
zittende huurder het hiervoor genoemde oneigenlijke gebruik maakt van de wettelijlte
indeplaatsstellingsregeling, zonder dat de verhuurder daartegen iets kan ondernemen. Indien
een branchebestemmingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen, heeft de verhuurder
in ieder geval nog controle op gevoerde branche en assortimenten.
$es iiliustratie kan als voorbeeld dienen de in de plaatstredende huurder die zijn onderneming
drijft in een branche met een aanzienlijk hogere omzet per m2. Indien door de in de
p&aat"tredende hriurder van de zittende huurder niet de onderneming wordt overgenomen
maar het hem enkel te doen is om de koop en overname van het bestaande huurcontract
(onder de bestaande, relatief gunstige voorwaarden) wordt de verhuurder met een nieuwe
lauurder geëonP-onteerd, zonder dat dit voor de verhuurder de mogelijkheid open laat om de
hurnrprijs te verhogen. Door toepassing van het branchebeding, is de verhuurder in de positie
om -- lndhen hem wordt verzocht om toestemming tot in de plaatstelling door een huurder in
een ahijleendie branche -om aan zijn toestemming voorwaarden te verbinden. Een dergelijlte
voornaarde zou mogelgk kunnen bestaan uit een hogere huurprijs per rn2.
Een bylcomende reden voor de verhuurder om in een huurovereenkomst een
bsa-schebestemmingsbeding op te nemen kan zijn dat de huurder andere gebruikers in het
winkeicentraim wil vrUwaren van overlast. Te denken zou aan de verhuurder van een
winkelcentrum met bovenliggende woningen. Voor de huurders van de woningen maakt het
een belafssijk verschil of in de onderliggende winlEcelruimten een showroom (niet minimale
overlast) of een supermarlct (met zeer veel verlceersbewegingen ) is gevestigd.