Branchebeschermingsovereenkomsten in ... - Vastgoedkennis

onderscheidingsvermogen van een winltelcentrum steeds belangrijker. Zoals al gezegd, is bij
die marketing juist de branchesamenstelling een belangrijk instrument.
Alvorens de regulering van de branchesamenstelling van een winlzelcentrum door middel van
bran~hebestemmin~sbedingen te bespreken, merk ik op dat de verhuurder van een
winkelcentrum in beginsel het variëren van de huurprijs als logisch middel ter beschikking
staat om het branchepatroon van een winkelcentrum in stand te houden of te verbeteren.
Door de huurprijs te variëren kan het immers voor bepaalde bedrijven meer en minder
aantrekltelijlz gemaakt worden om zich in een winkelcentrum te vestigen. De huidige
wetgeving ten aanzien van verhuur van de winltelbedrijfsruimten (en als uitvloeisel daarvan de
werkwijze van de Bedrijfshuuradviescomissie) staat echter aan huurprijsdiffecentiatie in de
weg. De huuradviescommissie bepaalt in situaties waarbij - bij een geschil tussen een huurder
en verhuurder over een huurprijsherzienin - geen overeenstemming ontstaat, een redelijke
huurprijs op grond van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare huurprijzen ter plaatse
over de vijf voorafgaande jaren. Een beleid dat gericht is op huurprijsdifferentiatie, kan door
deze dwingendrechtelijlte regeling worden doorkruist. Met het Coördinerend Instituut
Midden en Kleinbedrijf (zie het onderzoek Het belang van een beheersbaar bratzchepatrootz voor
wi~zkelcentrn) ben ik van mening dat huurprijsdifferentiatie geen sterk middel is ter regulering
van het branchepatroon in winkelcentra. Ik laat huurprijsdifferentiatie dan ook verder
onbesproken in dit onderzoek.
Ahanleelijlz vanuit welke optiek de brancheorganisatie van een winltelcentrum wordt
beschouwd, onderkent Bolt (pag. 225) "braizchebestem~~~iltgsbedingelz" enerzijds en
""lrat~c/zelPescIzer~~~ft~gsbedirzgett" anderzijds. Hierna zal ilz kort de praktische lzenmerlten van
beseemmings- en beschermingsclausules uiteenzetten.
Een IPmrihebestein171i~z~sbedi1z~ kenmerltt zich door dat het primair geldt ten gunste van de
verhuurder van het winkelcentrum. Eeri dergelijk beding wordt in de praktijk opgenomen in
de hu~rovereenkomst en kent bijvoorbeeld de volgende vorm: '(Het is de huurder slechts
t4~cges~liiar~orrx tte /zet gelatinrde een winkel in woonartikelen te exploiteretz" of "Het is de huurder sleciit
top te S~ORBZ OIPS 211 het -huur& een slzowrcronx voor Izet betere iclassieke nzeubel te vestigen" of We
hrrurdw zak varinlt /zet tgehamzrrde sIecoKts corzsuiiiet~tenelt.ktroi~ica verkopen". Deze voorbeelden zljn
ondeend aan de j~arisprudentie.
De bedoeling van de verhuurder met een dergelijk bestemmingsbeding is het waarborgen van
1 een goed gedifferentieerd branchepatroon in het winlzelcentrurn. Door middel van het
bestemmingsbeding houdt de verhuurder/beheerder een zekere controle over (het gebruik
van) de winkelruimte. Dit is te meer van belang in het geval dat het de huurder Is toegestaan
om de winkelruimte csndewerhuren. Indien het bestemmingsbeding deel van de
hoob-$huurovereenkomst is, zal de onderhuurder aan het bran~hebestemmingsbedin~
zijn. De onderhuurder is in dat geval niet gerechtigd om een ander assortiment te
voeren dan waartoe de haofdhuurder op grond van het bestemmingsbeding gerechtigd was.
Voorts zijn de belangen van de eigenaar/ beheerder van het centrum door middel van het
branchebeschermingsbeding beschermd in geval van een de huurder om indeplaatsstelling