Branchebeschermingsovereenkomsten in ... - Vastgoedkennis

De in deze paragraaf gegeven voorbeelden maken duidelijk dat de achtergronden van een
branchebestemmingsbeding in beginsel niet zijn gelegen in het regelen van de economische
mededinging tussen de verhuurder en de huurders, of in de economische mededinging tussen
de huurders van een winltelcentrum onderling. Bestemmingclausules hebben dan ook vaak
. .
niet de streltlcing de mededinging te heperken. Dit betekent dat ZIJ geen
concurrentiebeperking ten doel hebben. Het doel van bestemmingsclausules is, zoals gezegd,
gelegen in het veiligstellen van de (beleggings-)waarde van het winkelcentrum. Onder
bepaalde omstandigheden kunnen bestemmingsclausules echter wel een
mededingingsbeperlcend effect hebben. In dat geval zijn dergelijke clausule nietig op grond
van de Mw. Hierover kom ik hierna te spreken in Hoofdstuk 111.
Een branchebeschermingsbeding onderscheidt zich van een branche~temmingsbedin~
doordat het beschermingsbeding in de eerste plaats wordt aangegaan ten behoeve van de
huurder(s). Een branchebeschermingsbeding wordt doorgaans opgenomen in de
huurovereenIcomst en strekt er veelal toe om huurders in bepaalde branches binnen een
winkelcentrum zekerheid te verlenen dat zij geen of nauwelijks concurrentie zullen
ondervinden binnen die branche. Een branchebescherming luidt bijvoorbeeld als volgt:
"Ifiizlrder heeft het exclz~sieve recht op de verkoop vali dameslcleditzg in het celztninz" of (Verl~zizrrder
zal irz het wi~~lselce~ztri~t~t geen orzderrzenziizgetz toelaten die dezelfde braticlze voereiz)' of 'Verlzt~zader
gnrnitdeert dat er gedzirende 10 jaren geen tweede sz~pen~xnrlct iiz het wiizlcelce~ztn~nz zal wordetz
pvestigd': Deze voorbeelden zijn ontleend aan de jurisprudentie.
De achtergrond van dergelijk branchebeschermingsbeding is doorgaans de omstandigheid dat
de huurder buitenproportionele aanvangsinvesteringen moet verrichten en grote risiscs's
nnoet accepteren teneinde pubbek te trelclten (in geval van een nieuwe winkelcentrum) of om
te zo-en voor een imago verbetering (in geval van een bestaand winkelcentrum). Een
delgeldke huurder stelt als voorwaarde aan zijn investering, dat hij gedurende een bepaalde
(initiële) periode deze investeringen terug kan verdienen. Indien een nieuwe huurder in
dezelfde branche zich in het winkelcentrum zou vestigen, direct nadat het publiek - mede
dankzij de investeringen van de eerste huurder -- het nieuwe centrum massaal heeft weten te
vinden (en het ondernemersrisico sterk is afgenomen), zou deze nieuwe huurder de vruchten
plukken van de door de eerste huurder gedane investering, zonder dat de nieuwe huurder
daarvoor Iroeft te betalen of dezelfde ondernemersrisico's behoeft te lopen.
Onder bepaalde omstandigheden zal een verhuurder aan de wensen van de eerste huurder om
de concurrentie te beperken tegemoet willen komen. Dit geldt in ieder wanneer de
verhuurder een aantal eerste treltlters (ook wei; "anchor tenants") wil verleiden om als eerste
ruimren iri zijn nieuwe winkelcentrum te huren.
Dergelijke branchebescherrningsuvereen1comsten beperken de vrije mededinging. Ut.
beperlcing- van de mededinging uit zich in het feit dat het de verhuurder niet vrij staat
winkelruimten aan andere ondernemers te verhuren die dezelfde of gelijksoortige activiteiten
ontplooien. In bepaalde gevallen is de verhuurder zelfs gehouden om de andere huurders te
verplichten om zich van dezelfde of gelijksoortige activiteiten te onthouden. Op deze wijze
wordt de bestaande huurder gevrijwaard van concurrentie en Icunnen potentiële huurders
zich niet in het winltelcentrum vestigen. Branchebescherming heeft derhalve een