SEV-ADVIES INZAKE WATERWONEN - Nova

SEV-Advies inzake Waterwonen
Bij het plan Steigereiland in Amsterdam is naast een droge blusleiding in de steiger ook een brandwerend
scherm midden over de steiger geëist in verband met de vluchtweg naar het land. Het Bouwbesluit eist slechts
een vluchtweg uit de woning naar een veilige plaats, niet een vluchtweg naar het land.
Men zou zeggen dat blussen bij waterwonen eenvoudiger is dan op het land: water is overal aanwezig!De
tijdige aanwezigheid van blusboten mag echter niet worden verondersteld, zodat toch moet worden uitgegaan
van bereikbaarheid voor brandweerauto’s.
Hierbij geldt de eis dat ook de laatste woning tot op 40 meter genaderd moet kunnen worden.
Het Bouwbesluit stelt geen eisen in termen van oplossingen maar in termen van veiligheid. Als er
gelijkwaardige oplossingen kunnen worden bedacht om het blussen mogelijk te maken - zoals een bluspomp
aan het eind van de steiger die oppervlaktewater oppompt - dan zijn deze acceptabel. De brandweer behoudt
echter een eigen verantwoordelijkheid bij het beoordelen van alternatieve oplossingen: een
brandweercommandant blijft altijd het recht houden om op grond van ARBO wetgeving te weigeren om zijn
personeel het gebied in te sturen.
Een algemene richtlijn van de NIBRA (Nederlandse brandweerorganisaties) zou daarom zeer welkom zijn.
Beheer en eigendom
Grondeigendom is bij drijvend wonen gecompliceerder dan op het land.
In geval van wonen op eigen grond wordt de bodem onder de waterkolom aan de eigenaar van de drijvende
woning verkocht, waardoor ook de tussenliggende waterkolom privaat eigendom wordt maar niettemin in
beheer blijft bij een waterschap.
Bij uitgifte in erfpacht is de situatie wat eenduidiger, omdat alles onder de woning publiek eigendom blijft. In
dat geval wordt slechts het recht van opstal verkocht.
De grondprijs of erfpachtcanon is doorgaans berekend op residuele grondslag, dus op basis van marktwaarde
van de woning min kosten van de woning. De exploitatie is rendabel voor de gemeente indien de residuele
grondkosten hoger zijn dan de kosten van bouwrijp maken.
Bij waterwonen zijn de kosten van grondverwerving in sommige gevallen nihil (bij ‘historisch’ water) maar in
andere gevallen reëel (bij geïnundeerde polders). De kosten van bouwrijp maken en infrastructuur kunnen
hoger zijn. Bovendien is het percentage uitgeefbare grond vermoedelijk lager. Exploitatieberekeningen voor
grotere projecten zijn nog niet beschikbaar.
Verenigingen van eigenaren
Uitgifte aan individuele kopers ligt voor de hand. Maar in sommige situaties zijn collectieve beheervormen aan
te bevelen. Dit blijkt uit de buitenlandse voorbeelden.
• Aan de Amerikaanse westkust eist men de vorming van een vereniging van eigenaren in de Marinas die
het beheer van de collectieve toegangswegen (steigers), nutsleidingen en parkeervoorzieningen op zich
nemen.
• In Hamburg Hafencity worden Verenigingen van Eigenaren gevormd voor woningen en kantoren die
samen een Polder delen, zo noemt men daar een afsluitbare parkeergarage als sokkel waarop de
woningen en kantoren gebouwd worden.
Het voordeel van de VvE-en tegenover versnipperd eigendom is dat deze ook een functie kunnen spelen bij
evacuatie- en rampenplannen. In Duitsland is ook formeel geregeld dat de VvE hiervoor een verantwoordelijk
persoon aanwijst. Dit doet wat denken aan het voormalig Blokhoofd BB in Nederland.
43