afst.bundel 8 MEI 07 - Technische Universiteit Eindhoven

R.M. Jansen
Europese hotels als alternatieve
vastgoedbeleggingscategorie
Een onderzoek naar de beleggingsmogelijkheden in Europees
hotelvastgoed
Afstudeerrichting
Vastgoedbeheer
Afstudeercommissie
Ir. L.A.M.C. van de Ven
Drs. R. Weisz RA
Drs. H.W. Boissevain MRICS
afstudeerbundel faculteit bouwkunde
22
Datum afstuderen
26 februari 2008
Samenvatting
In het onderzoek komen aspecten aan bod die een rol spelen
bij het acquireren van hotelvastgoed, worden hotelvastgoed
beleggingskarakteristieken bepaald en zijn de effecten van investeren
in Europees hotelvastgoed op een beleggingsportefeuille
geanalyseerd. Hieruit blijkt dat Europese hotels een interessante
alternatieve vastgoedbeleggingscategorie zijn.
Gebaseerd op kerncijfers als rendement, risicopremie, risico en
correlatie is daarnaast een zeer duidelijke en significante rol
weggelegd voor Europese hotelvastgoedbeleggingen in een
Europese (vastgoed)beleggingsportefeuille.
Trefwoorden
Beleggen
Vastgoed
Overeenkomst (lease- managementcontract)
Hotels
Europa
Afbeelding 1 Risicopremie Europees hotelvastgoed
Rendementen op met name traditionele vastgoedsectoren zijn
afgenomen door de hoge prijzen die voor vastgoed gevraagd
worden. Om hogere opbrengsten te realiseren richten beleggers
zich op alternatieve markten, waaronder die van hotels.
Hotelketens stoten vastgoed af om kapitaal vrij te maken,
teneinde in de toekomst de meest waardecreërende hotels te
kunnen exploiteren en de expansiestrijd aan te kunnen gaan
met andere hotelketens. Over het beleggingspotentieel van
investeren in (Europees) hotelvastgoed is echter nog relatief
weinig bekend. In dit afstudeeronderzoek is ingegaan op deze
onbekendheid door inzicht te geven in de Europese hotelvastgoedmarkt
en hoe deze beleggingscategorie past binnen een
(vastgoed)beleggingsportefeuille. De probleemstelling van het
onderzoek is dan ook als volgt geformuleerd:
Wat is het effect van hotelvastgoedbeleggingen, die met name
toegespitst zijn op Europese kerngebieden, op een Europese
(vastgoed)beleggingsportefeuille met betrekking tot rendement,
risico's en spreiding? Aspecten die een rol spelen bij hotelacquisities.
Wanneer een belegger over wil gaan tot het acquireren
van hotels zijn er een aantal aspecten die een cruciale rol spelen;
de overeenkomst, de hoteloperator en het hoteltype.
Een overeenkomst tussen een hotelorganisatie en hotelvastgoedbelegger
kan bestaan uit een lease- of een managementcontract.
Het essentiële verschil tussen een lease- en managementovereenkomst
is dat bij het leasecontract de exploitant een (vaste,
semi-variabele of variabele) vergoeding betaalt aan de eigenaar
voor het gebruik van het vastgoed. Bij een managementcontract
ontvangt de hotelorganisatie een managementvergoeding van
de belegger; de exploitatie-inkomsten komen toe aan de investeerder.
Bij een leaseovereenkomst wordt het financiële risico
geminimaliseerd ten opzichte van het managementcontract,
echter alleen wanneer de hotelorganisatie kredietwaardig is en
een minimale bodemhuur gegarandeerd wordt.
Bij een managementcontract geldt een hoger economische risico
voor de belegger, maar er kan daarentegen optimaal geprofiteerd
worden van een gunstige markttoestand, marktaandeel en efficiënt
operationeel hotel.
De verschillende hoteloperators kunnen onderverdeeld worden
in eerste- en tweedeklas hotelorganisaties. Een eersteklas hotel
organisatie voorziet de belegger van een voor het publiek her-