afst.bundel 8 MEI 07 - Technische Universiteit Eindhoven

ing. Een belangrijke methode hiervoor is het Bruto Aanvangs
Rendement (BAR). Het BAR wordt ook wel yield genoemd, de
meest gebruikelijke definitie is het percentage bruto theoretische
kasstroom op jaarbasis als percentage van de totale initiële
investering. De bruto theoretische kasstroom komt overeen met
de bruto jaarhuur bij volledige verhuur tegen marktprijzen in
het beginjaar. Uit berekeningen blijkt dat een fictief R&D pand
in vergelijking met een fictief kantoorpand met dezelfde oppervlakte
en op dezelfde locatie een minder gunstig rendement
oplevert. De oorzaak hiervoor is te vinden in hogere investeringskosten
voor R&D en een lagere verhuurbaarheid
(vormfactor). Dit is weer een gevolg van een groter aandeel van
technische voorzieningen en ruimten in het gebouw.
De investering in R&D vastgoed kan alleen gerechtvaardigd worden
door hogere huren te vragen, de berekende (theoretische)
huurprijs kan oplopen tot wel twee keer de markthuurprijs voor
kantoorruimte op dezelfde plek.
Om een beeld te krijgen van de markt voor R&D vastgoed in
Nederland is er onderzoek gedaan naar het aantal startende
hightech ondernemingen, de zogenaamde technostarters.
In de steden en regio's in Nederland waar zich een grote concentratie
van innovatieve bedrijvigheid en universiteiten bevindt
is een inventarisatie gemaakt van hoeveel technostarters zich er
bevinden en wat hun wensenprofiel is voor een nieuwe R&D
huisvesting. Met deze data is er een schatting gemaakt van het
aantal benodigde vierkante meters R&D voor de komende vijf
jaar. Ook hier is de vergelijking met de kantorenmarkt gemaakt;
Het marktvolume is voor R&D vastgoed een stuk kleiner, zo'n
7% van de kantorenmarkt. Door de hoge kosten en risico's van
een investering en de onbekendheid en de relatief kleine grootte
van de markt is R&D huisvesting dus voor projectontwikkelaars
en beleggers een weinig aantrekkelijk gebied.
Voor de ontwikkeling op risico van een marktconforme R&D
huisvesting is samenwerking met de overheid en onderzoeksbedrijven
voorlopig dan ook noodzakelijk.
afstudeerbundel faculteit bouwkunde
41