afst.bundel 8 MEI 07 - Technische Universiteit Eindhoven

Afbeelding 2 Resultaten Europese hotelbranche
Afbeelding 3 Rendement Europees hotelvastgoed
kenbare naam (bv. Hilton of Marriott) en managementdeskundigheid.
Een tweedeklas hotelorganisatie heeft geen "merknaam"
imago en kan daarom alleen managementdeskundigheid
bieden. Een eersteklas operator resulteert over het algemeen in
hogere opbrengsten, operationele effectiviteit en een sterkere
marktpositie, waardoor beleggers voorkeur hebben voor dergelijke
hotelorganisaties. Er zijn echter ook specifieke voordelen te
behalen met tweedeklas organisaties. Hierbij kan gedacht worden
aan contractvormen waarbij bepaalde garanties gesteld kunnen
worden, zoals een vastgestelde basishuur, waardoor een
investeerder risico afdekt ten aanzien van verplichtingen van
kapitaalskosten.
Het doel bij full-service- (3/4 sterren) en luxury- (5 sterren)
hotelbeleggingen is om de waarde van een hotel te maximaliseren
en de operationele kasstroom te verbeteren. De focus van
een belegging in limited-service-hotels (1/2 sterren) ligt op het
maximaliseren van de kasstroom gedurende de economische
levensduur van een hotel. Limited-service-hotels hebben, vergeleken
met full-service- en luxury-hotels, een lager operationeel
risicoprofiel. Luxury-hotels, en in mindere mate full-servicehotels,
hebben een lager verouderingsrisico ten opzichte van
limited-service-hotels.
Beleggingskarakteristieken en effecten van Europees hotelvastgoed.
Gedetailleerde datareeksen van rendementen behaald met
beleggen in Europees hotelvastgoed worden tot op heden niet
geregistreerd. Om de beleggingskarakteristieken van Europees
hotelvastgoed te bepalen is binnen het onderzoek een methode
opgesteld waarbij prestaties van de hotelbranche, in diverse
belangrijke Europese steden, vertaald zijn naar potentiële rendementen
die met hotelvastgoedbeleggingen (3-, 4-, en 5-sterrenhotels)
behaald zouden kunnen zijn.
Ook hiervoor geldt dat deze waarden per markt sterk uiteenlopen,
zowel naar boven (bijv. Praag, Amsterdam) als naar beneden
(bijv. Birmingham, Manchester). De betrekkelijk hoge standaarddeviatie
weerspiegelt het volatiele karakter van de hotelbranche.
De waarde van hotelvastgoed is namelijk afhankelijk
van de exploitatie, die op haar beurt weer in sterke mate wordt
bepaald door economische ontwikkelingen en specifieke gebeurtenissen
(terroristische aanslagen, mond- en klauwzeer, SARS,
etc.) die sterke invloed hebben op de resultaten binnen de hotelbranche.
Hotelvastgoedbeleggingen binnen de Europese steden
correleren van gematigd negatief tot hoog en bieden dus spreidingspotentieel
op basis van geografische spreiding.
Om de spreidingseffecten bij toevoeging van Europees hotelvastgoed
aan een beleggingsportefeuille inzichtelijk te maken, zijn
de resultaten van Europese hotelvastgoedbeleggingen gedurende
de periode 1998-2006 vergeleken met die van andere asset-classes.
Hieruit blijkt dat hotelvastgoed beleggers perspectief biedt
op een risico-rendementsverhouding die ongeveer gelijkwaardig
is aan die van beleggingen in traditioneel Europees vastgoed.
Rendementen van Europees hotelvastgoed zijn gemiddeld hoger
dan van investeringen in traditioneel Europees vastgoed, de risico's
echter ook. De risico-rendementsverhouding is gemiddeld
beter dan beleggingen in Europese beursgenoteerde vastgoedaandelen,
aandelen en obligaties.
Europees hotelvastgoed en traditionele Europese vastgoedsectoren
hebben onderling een relatief hoge correlatie, waardoor
hotelvastgoed binnen een Europese directe vastgoedportefeuille
betrekkelijk weinig spreidingsvoordelen biedt. Het diversificatiepotentieel
van beleggingen in Europees hotelvastgoed met
overige asset-classes (vastgoedaandelen, andere aandelen en
obligaties) is daarentegen relatief sterk.
afstudeerbundel faculteit bouwkunde
23
Het (unleveraged) rendement binnen de diverse Europese hotelvastgoedmarkten
is gedurende de periode 1998-2006 gemiddeld
9,0%. Na correctie voor het risicovrije rendement geldt een
gemiddelde risicopremie van 4,6%. De prestaties binnen de
markten onderling lopen sterk uiteen; zo zijn er uitschieters
met een bovengemiddelde risicopremie (bijv. Praag, Milaan) en
markten die onder het gemiddelde (bijv. Warschau, Londen)
gepresteerd hebben. Het risico (standaarddeviatie) bij investeren
in Europese hotels is gemiddeld 5,4%.
Concluderend kan gesteld worden dat Europese hotels een interessante
alternatieve vastgoedbeleggingscategorie zijn. Doordat
bij de meeste hotelvastgoedbeleggingen niet alleen geïnvesteerd
wordt in de 'stenen', maar daarnaast ook geïnvesteerd wordt in
een onderneming en de resultaten exploitatie afhankelijk zijn,
kan echter wel gesteld worden dat kennis van de hotelbranche
een essentieel vereiste is voor een succesvolle hotelbelegging.