Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
тел. (971) 238-4687<br />
недвижимость<br />
• оценка оценщиком рыночной<br />
стоимости дома ниже контрактной<br />
цены в случае, когда продавец<br />
отказывается приводить контрактную<br />
цену в соответствие с оценочной,<br />
а покупатель не желает или не<br />
имеет возможности компенсировать<br />
разницу за свой счет.<br />
К удивлению покупателя/заёмщика,<br />
в подавляющем большинстве описанных<br />
и некоторых других случаях,<br />
сделку можно сохранить и успешно<br />
завершить, оперативно предприняв<br />
ряд рекомендуемых лендером действий.<br />
Характер таких действий во<br />
многом схож с ситуациями на стадии<br />
оформления pre approval, но в силу<br />
специфики стадии оформления займа<br />
раскроем некоторые отличительные<br />
особенности.<br />
Итак, при внезапном выявлении<br />
любого рода долгов лендер зачастую<br />
рекомендует выплатить их в определенном<br />
им размере в кратчайшие<br />
сроки, чтобы он успел запросить в<br />
бюро кредитных историй и получить<br />
оттуда ответ о принятии во внимание<br />
новой информации о заёмщике, улучшающей<br />
его credit score, и ее отражении<br />
в кредитной истории заёмщика.<br />
В случае если в кредитной истории<br />
имеются записи о давно по факту<br />
погашенных кредитах как о непогашенных,<br />
как правило, лендер просит<br />
представить доказательства выплаты<br />
таких долгов (банковские квитанции,<br />
копии банковских платежных поручений<br />
и т. п.), которые направляются<br />
им или непосредственно заёмщиком<br />
в бюро кредитных историй в целях<br />
устранения несоответствия.<br />
При наличии критических дефектов<br />
дома профессиональное<br />
ведение переговоров риелторами<br />
обеих сторон приобретает огромное<br />
значение. Сторона продавца должна<br />
очень хорошо осознавать последствия<br />
неустранения таких дефектов,<br />
которые, как правило, приводят к<br />
расторжению сделки и снятию дома<br />
с продажи по причине ее невозможности<br />
с участием и следующего<br />
покупателя с таким же или схожим<br />
типом займов ввиду дублирования<br />
требований к состоянию дома,<br />
вытекающих из банковских Правил<br />
кредитования. В случае если продавец<br />
не в состоянии своевременно<br />
устранить данные дефекты, то, по<br />
согласованию сторон сделки, выходом<br />
из ситуации на практике может<br />
стать изменение типа займа покупателем<br />
на Rehabilitaion (Rehab) loan<br />
(с тем же, а при невозможности — с<br />
другим лендером) и соразмерного<br />
будущим затратам покупателя<br />
снижения контрактной цены дома.<br />
Rehab loan предполагает финансирование<br />
как покупки дома, так и<br />
последующих затрат по устранению,<br />
согласно Правилам кредитования,<br />
его критичных дефектов. И в подавляющем<br />
большинстве случаев это<br />
является очень хорошим выходом из<br />
такой, казалось, тупиковой ситуации.<br />
Таким образом, принятые на себя<br />
покупателем непредвиденные расходы<br />
при надлежащей компенсации<br />
со стороны продавца и правильном<br />
всестороннем оформлении вынужденных<br />
изменений условий сделки<br />
позволят завершить ее максимально<br />
выгодно и разумно для обеих сторон.<br />
Более низкая оценка дома оценщиком<br />
в сравнении с контрактной ценой<br />
также по своей сути не тупиковая<br />
ситуация при разумном отношении к<br />
этому обстоятельству обеих сторон.<br />
Поскольку на рынке недвижимости<br />
Portland Metro Area уже несколько<br />
лет подряд не наблюдается роста<br />
цен под 20% годовых и, напротив, эта<br />
цифра балансирует вокруг умеренных<br />
5%, большое значение приобретает<br />
сезонность, которая соответственно<br />
может сыграть как в сторону<br />
продавца, так и покупателя. Поэтому<br />
при продаже дома в первой половине<br />
года при росте цен среднестатистический<br />
продавец, как правило, менее<br />
склонен к компромиссам, чем во второй<br />
половине года, когда наблюдается<br />
ценовая коррекция достигнутых<br />
ранее ценовых значений, длящаяся,<br />
как правило, вплоть до февраля<br />
следующего года. Как следствие, вероятность<br />
успешного согласования с<br />
продавцом низкой оценки дома ниже<br />
в первой половине года и выше —<br />
во второй. Твердым аргументом в<br />
переговорах при этом выступает то,<br />
что определенная оценщиком рыночная<br />
стоимость — в любом случае<br />
на сегодня максимально возможная<br />
для продавца. Поэтому продавцу<br />
теоретически можно, конечно, рассчитывать<br />
и на большую цену, но не<br />
сегодня. Также необходимо отметить<br />
и право сторон на повторную оценку<br />
при несогласии с результатами первой,<br />
но для этого нужны очень веские<br />
обстоятельства (например, очевидные<br />
ошибки в Отчете оценщика) и<br />
согласие всех сторон сделки, а также<br />
лендера покупателя.<br />
Принимайте решения вовремя,<br />
поступайте экономически грамотно,<br />
работайте только с профессионалами!<br />
Не забывайте, что Ваш риелтор<br />
— это тот самый профессионал,<br />
который должен уверенно вести Вас<br />
по ходу процесса покупки от начала<br />
и до конца, отвечать на все Ваши вопросы,<br />
а порой и предвосхищать их.<br />
Ваша уверенность в своем риелторе<br />
— залог хорошей командной работы<br />
и положительного результата.<br />
Всем удачи! Приятных продаж и<br />
покупок!<br />
August №433 «Afisha» | 15
Change language