Nordic Outlook - Klas Eklund

USA
Nordic Outlook - November 2005
nämns av Fed-företrädare. Skulle detta mål tas
bokstavligt borde det implicera en fortsatt tydlig
uppgång av styrräntan. Den troliga är dock att Bernanke
sätter kontinuiteten i högsätet och undviker
någon tydlig kursändring av Fed-skutan.
Vi räknar med att Fed via kvartsprocentssteg fortsätter
upp till 5 procents styrränta, strax över vad
konsensussynen räknar med. Med den bild vi har av
en amerikansk ekonomisk inbromsning under andra
halvåret 2006 och början av 2007 blir perioden med 5
procents styrränta tämligen kort. Redan i början av
2007 börjar en sänkningsfas, för att lägga en kudde
under dämpningen av husmarknaden och konjunkturen.
Husmarknaden central
Flera av de frågor som dominerar debatten om den
globala och amerikanska ekonomin knyts samman i
husmarknadens utveckling. Det låga hushållssparandet
USA är en nyckelfaktor bakom obalanserna i de
globala handelsflödena. När nu räntepolitiken är på väg
att läggas om, blir också reaktionsmönstret på den
amerikanska husmarknaden avgörande för om politiken
i slutändan ska visa sig lyckosam.
Måttlig uppgång internationellt sett
Den amerikanska prisuppgången på bostäder
sticker inte ut i ett internationellt perspektiv. Ett antal
länder, speciellt i den anglosaxiska världen, har haft
betydligt högre ökningstakt.
Prisuppgång sedan 1997, procent
USA 79
Australien 113
Storbritannien 155
Spanien 171
Irland 196
Källa: The Economist
Av flera skäl kan dock den amerikanska situationen
vara extra känslig. Länkarna mellan husmarknaden
och ekonomin i övrigt tycks vara starkare i USA.
Samtidigt innebär det negativa hushållssparandet en
potential för snabba omslag och obalanserna mot
utlandet ger en exponering som snabbt kan få
konsekvenser för dollarn.
Bostadspriserna har fortsatt uppåt trots att Fed höjt
styrräntan med 300 punkter och varningar om prisbubbla
förekommit en längre tid. Flera skäl ligger
bakom detta:
Svag respons på långräntesidan har gjort att
uppgången på bundna räntor varit liten.
Bostadslånesystemet – som gör det enkelt och
billigt att lägga om lån – innebär att effekterna av
räntehöjningar kommer med större fördröjning och
är mindre transparenta än i Europa.
12
Spekulationslagen i marknaden tycks ha tilltagit.
Den långa perioden av prisuppgång har medfört att
allt fler köper hus för att dra nytta av en – som
man hoppas – fortsatt värdestegring.
Kreditkraven har sänkts och olika sätt att
minska den kortsiktiga låne- och amorteringsbördan
har lanserats.
Dessa faktorer har skjutit upp prisavmattningen – men
flera av dem innebär förstås att risken för en kraftig
korrektion ökat.
17,5
15,0
12,5
10,0
7,5
5,0
2,5
0,0
-2,5
USA: Huspriser, nybyggnation
Årlig procentuell förändring
17,5
15,0
12,5
10,0
-5,0
-5,0
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06
Källa: US Department of Commerce
Måttlig övervärdering
Ett traditionellt sätt att mäta graden av övervärdering
är att ställa husprisutvecklingen i relation till nivån på
en rad variabler i ekonomin som inkomst, löner, hyror,
allmänna prisnivån eller nybyggnadskostnaden (Tobins
q). Dessa relationer pekar i genomsnitt på en övervärdering
av huspriserna i storleksordningen 25 procent.
USA: Betalningsförmåga
95,0
155
92,5
150
90,0
145
87,5
140
85,0
135
82,5
130
80,0
125
77,5
120
75,0
115
72,5
110
70,0
105
67,5
100
65,0
95
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Förstagångsköpare Totalt
Motargumentet är att en rad underliggande faktorer
förändrats i en riktning som motiverar högre priser.
Detta gäller framför allt tron på att man kan räkna
med lägre räntenivåer under överskådlig tid. Demografiska
förändringar och förbättrad standard på husen är
andra faktorer som nämnts.
7,5
5,0
2,5
0,0
-2,5
Källa: National Association of Realtors