Nordic Outlook - Klas Eklund

More documents

Recommendations

Info

USA Nordic Outlook - November 2005 nämns av Fed-företrädare. Skulle detta mål tas bokstavligt borde det implicera en fortsatt tydlig uppgång av styrräntan. Den troliga är dock att Bernanke sätter kontinuiteten i högsätet och undviker någon tydlig kursändring av Fed-skutan. Vi räknar med att Fed via kvartsprocentssteg fortsätter upp till 5 procents styrränta, strax över vad konsensussynen räknar med. Med den bild vi har av en amerikansk ekonomisk inbromsning under andra halvåret 2006 och början av 2007 blir perioden med 5 procents styrränta tämligen kort. Redan i början av 2007 börjar en sänkningsfas, för att lägga en kudde under dämpningen av husmarknaden och konjunkturen. Husmarknaden central Flera av de frågor som dominerar debatten om den globala och amerikanska ekonomin knyts samman i husmarknadens utveckling. Det låga hushållssparandet USA är en nyckelfaktor bakom obalanserna i de globala handelsflödena. När nu räntepolitiken är på väg att läggas om, blir också reaktionsmönstret på den amerikanska husmarknaden avgörande för om politiken i slutändan ska visa sig lyckosam. Måttlig uppgång internationellt sett Den amerikanska prisuppgången på bostäder sticker inte ut i ett internationellt perspektiv. Ett antal länder, speciellt i den anglosaxiska världen, har haft betydligt högre ökningstakt. Prisuppgång sedan 1997, procent USA 79 Australien 113 Storbritannien 155 Spanien 171 Irland 196 Källa: The Economist Av flera skäl kan dock den amerikanska situationen vara extra känslig. Länkarna mellan husmarknaden och ekonomin i övrigt tycks vara starkare i USA. Samtidigt innebär det negativa hushållssparandet en potential för snabba omslag och obalanserna mot utlandet ger en exponering som snabbt kan få konsekvenser för dollarn. Bostadspriserna har fortsatt uppåt trots att Fed höjt styrräntan med 300 punkter och varningar om prisbubbla förekommit en längre tid. Flera skäl ligger bakom detta: Svag respons på långräntesidan har gjort att uppgången på bundna räntor varit liten. Bostadslånesystemet – som gör det enkelt och billigt att lägga om lån – innebär att effekterna av räntehöjningar kommer med större fördröjning och är mindre transparenta än i Europa. 12 Spekulationslagen i marknaden tycks ha tilltagit. Den långa perioden av prisuppgång har medfört att allt fler köper hus för att dra nytta av en – som man hoppas – fortsatt värdestegring. Kreditkraven har sänkts och olika sätt att minska den kortsiktiga låne- och amorteringsbördan har lanserats. Dessa faktorer har skjutit upp prisavmattningen – men flera av dem innebär förstås att risken för en kraftig korrektion ökat. 17,5 15,0 12,5 10,0 7,5 5,0 2,5 0,0 -2,5 USA: Huspriser, nybyggnation Årlig procentuell förändring 17,5 15,0 12,5 10,0 -5,0 -5,0 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 Källa: US Department of Commerce Måttlig övervärdering Ett traditionellt sätt att mäta graden av övervärdering är att ställa husprisutvecklingen i relation till nivån på en rad variabler i ekonomin som inkomst, löner, hyror, allmänna prisnivån eller nybyggnadskostnaden (Tobins q). Dessa relationer pekar i genomsnitt på en övervärdering av huspriserna i storleksordningen 25 procent. USA: Betalningsförmåga 95,0 155 92,5 150 90,0 145 87,5 140 85,0 135 82,5 130 80,0 125 77,5 120 75,0 115 72,5 110 70,0 105 67,5 100 65,0 95 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 Förstagångsköpare Totalt Motargumentet är att en rad underliggande faktorer förändrats i en riktning som motiverar högre priser. Detta gäller framför allt tron på att man kan räkna med lägre räntenivåer under överskådlig tid. Demografiska förändringar och förbättrad standard på husen är andra faktorer som nämnts. 7,5 5,0 2,5 0,0 -2,5 Källa: National Association of Realtors
Vår slutsats är att det inte är så lätt att påvisa någon kraftig övervärdering för den amerikanska marknaden som helhet, men att de senaste årens prisuppgång i kombination med uppluckringen av kreditkraven ändå fört in marknaden på osunt territorium. Vissa regionala marknader ter sig klart övervärderade. Tidiga indikatorer som betalningsförmåga samt omsättningsindikatorer avseende såväl efterfrågan (låneansökningar) som utbudssidan (försäljningstid) tyder nu på att svalare tider närmar sig. Direkta prisfall i vissa extremt heta områden har också registrerats. Effekter på privat konsumtion Ränteförändringar och husprisökningar påverkar den privata konsumtionen framför allt via två kanaler: Ränteförändringarna påverkar köpkraften direkt genom förändrade disponibelinkomster. Stigande huspriser ger ökad förmögenhet, som i sin tur slår igenom i ökad konsumtion. Denna effekt registreras i statistiken som sjunkande sparkvot. En mekanism varigenom detta sker är när hushållen använder utrymmet från värdeökningen till nya konsumtionslån. Under perioden 2001-03 när Fed sänkte räntan pressade stigande huspriser ned sparkvoten samtidigt som räntefallet gav hushållen påtagliga inkomsttillskott. Den senare effekten förstärktes av möjligheterna att lägga om även bundna lån till nya lägre räntesatser. Det senaste året har förmögenhetseffekten verkat med närmast accelererande styrka. I takt med gradvisa Fed-höjningar har dock inkomsteffekten slagit om – den ger nu krympande köpkraft. Styrkan i detta omslag mildras dock av den mycket måttliga långränteuppgången och att många hushåll ligger kvar med bundna räntor på mycket låg nivå. 13 USA Nordic Outlook - November 2005 Om huspriserna skulle plana ut eller t o m falla samtidigt som högre räntor pressar ned inkomsttillväxten skulle förutsättningarna för konsumtionen radikalt förändras. En uppskattning är att konsumtionstillväxten skulle dämpas med ungefär 1-1½ procentenheter enbart som en följd av att den expansiva förmögenhetseffekten bortfaller. Därtill kommer att räntorna fortsätter att glida uppåt, vilket pressar ned inkomsttillväxten. Vår slutsats är därmed att konsumtionsökningen är klart känslig för huspriserna. I vår huvudprognos mattas husprisökningen gradvis av, vilket bidrar till att konsumtionstillväxten dämpas från nuvarande 3½-4 procent till knappt 2 procent. Skulle stigande räntor förorsaka en brutalare avkylning av husmarknaden med t o m fallande priser skulle förstås effekten bli än större. Spridningseffekter Eftersom den privata konsumtionen utgör drygt två tredjedelar av BNP, slår en långsammare konsumtionsökning direkt på den ekonomiska tillväxten i stort. Detta är en viktig faktor bakom den dämpade BNPtillväxt som redovisas i vår prognos för 2007. Men en avkylning av husmarknaden får också andra konsekvenser. Byggsektorn har varit en viktig motor för tillväxt och sysselsättning i den amerikanska ekonomin de senaste åren. Bostadsinvesteringarna ligger nu på över 6 procent av BNP; en rekordhög nivå. Samtidigt kommer nästan en tredjedel av de nya jobb som skapats sedan vändningen på arbetsmarknaden 2001 från husbyggandet. En avkylning av husmarknaden kommer att innebära att denna viktiga motor i den amerikanska ekonomin kommer att hacka rejält. Därmed också sagt att en starkare sättning än den som ligger i vår prognosbild är den enskilt största nedåtrisken i prognosen.
Page 1 and 2: EKONOMISK ANALYS · SVENSK UPPLAGA
Page 3 and 4: 3 Sammanfattning Internationell upp
Page 5 and 6: Obalanser större risk än inflatio
Page 7 and 8: Dessa faktorer ger sammantaget en s
Page 9 and 10: ningen mot dollar i juli har dock f
Page 11: Kärninflationen kryper uppåt Stig
Page 15 and 16: Draken ångar på Ännu ingen inbr
Page 17 and 18: Valutgången visade på ett betydan
Page 19 and 20: Detta som en följd av att europeis
Page 21 and 22: God tillväxt - försenad euro Kon
Page 23 and 24: 20 15 10 5 0 -5 01 02 Källor: SCB,
Page 25 and 26: Sysselsättning Förändring, tusen
Page 27 and 28: KPI under 2006. Skillnaden mellan K
Page 29 and 30: Hur farligt är kronfallet? Den pol
Page 31 and 32: Danmark Bestående högtryck Hög
Page 33 and 34: ten faller med ungefär 0,3 procent
Page 35 and 36: DANMARK Nordiska nyckeldata Årlig
Page 37 and 38: EURO-ZONEN Internationella nyckelda

Nordic Outlook - Klas Eklund

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?