plik pdf 11.50MB - Polska Izba Inżynierów Budownictwa

listy do redakcji
gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych,
linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
■ teren ma dostęp do drogi publicznej;
■ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem
ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
■ teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia
gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo
jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych
planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której
mowa w art. 88 ust. 1;
■ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Oznacza to, iż decyzja o warunkach zabudowy może zostać
wydana, jeżeli działka ma dostęp do drogi publicznej,
teren posiada odpowiednie przyłącza (np. kanalizacja,
prąd) lub jeżeli zawarta jest umowa z odpowiednią
jednostką organizacyjną i inwestorem o wykonanie stosownego
uzbrojenia. Dodatkowo decyzja jest wydawana, jeżeli
teren (rolny) może być przeznaczony na cele nierolnicze (np.
nieużytki) – art. 6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
– lub teren jest objęty zgodą na zmianę przeznaczenia – tryb
postępowania określa art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych
i leśnych. Najwięcej wątpliwości budzi warunek pierwszy art. 61,
wprowadzający wymóg istnienia zabudowy działki sąsiedniej dostępnej
z tej samej drogi publicznej w taki sposób, który umożliwi
określenie wymagań dotyczących poszczególnych parametrów
nowej zabudowy. Brak jest definicji działki sąsiedniej, co
może oznaczać, iż może to być działka niegranicząca z działką
mającą być zabudowaną, na podstawie zabudowy której można
ustalić warunki zabudowy. Może to być w szczególności szereg
zabudowanych, ale niekoniecznie graniczących nieruchomości
w obrębie działki. Jedyny warunek zabudowanej działki sąsiedniej
to wymóg dostępności z tej samej drogi publicznej. W takim
przypadku wójt, burmistrz, prezydent miasta sam dowolnie
może zadecydować o warunkach zabudowy nawiązujących do
zabudowy na działkach sąsiednich. Decyzję o warunkach zabudowy
organ doręcza stronom na zasadach ogólnych kodeksu
postępowania administracyjnego (z uwzględnieniem przypadku
większej liczby wniosków dotyczących tej samej działki). Organ
ten może uznać za stronę postępowania nie tylko wnioskodawcę,
ale także właścicieli nieruchomości sąsiednich, decyzja w tej
sprawie należy do organu.
Zgodnie z powyższym oraz z art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym każdy właściciel ma
prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z miejscowym
planem zagospodarowania terenu lub zgodnie z warunkami zabudowy.
Oznacza to, iż jeżeli teren zgodnie z miejscowym
planem zagospodarowania przeznaczony jest na „cele
budowlane”, to nie potrzeba występować z wnioskiem
o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdyż warunki
zabudowy określone są już w miejscowym planie zagospodarowania.
W niektórych przypadkach należy uzyskać także zgodę
na wyłączenie z produkcji rolniczej. Do rozpoczęcia budowy wymagane
jest jeszcze uzyskanie pozwolenia na budowę, chyba że
na danym gruncie ma powstać obiekt, na którego wybudowanie
nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę – art.
29 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Niektóre
prace wymagają zawiadomienia właściwego organu. W takim
przypadku decyzja o pozwoleniu na budowę nie jest wymagana.
Jeżeli na wykonanie robót budowlanych wymagane jest uzyskanie
pozwolenia na budowę, decyzję taką doręcza się stronie
postępowania. Stroną w postępowaniu o udzielenie pozwolenia
na budowę są: inwestor, właściciele, użytkownicy wieczyści, zarządcy
nieruchomości znajdujący się w obszarze oddziaływania
nieruchomości – art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego. Nie oznacza
to zatem, iż każdy właściciel, użytkownik wieczysty itd. nieruchomości
graniczącej otrzyma decyzję o pozwoleniu na budowę.
Decyzję otrzyma właściciel nieruchomości, która zdaniem organu
znajduje się na obszarze oddziaływania nieruchomości, której
dotyczy pozwolenie na budowę. Nie każdy zatem „sąsiad” zostanie
powiadomiony o wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę
nieruchomości sąsiedniej. Spośród katalogu obiektów, na których
wybudowanie nie jest wymagane pozwolenie na budowę,
możliwe wybudowanie jest parterowego pomieszczenia gospodarczego
o powierzchni nie większej niż 25 mkw. po uprzednim
zawiadomieniu właściwego organu o zamiarze takiej budowy.
Prace mogą być rozpoczęte przy braku sprzeciwu właściwego
organu.
Odpowiadając na pytanie czytelnika: możliwa jest zatem budowa
obiektu na terenach rolnych bez uzyskania warunków
zabudowy oraz pozwolenia na budowę, w przypadku
gdy przedmiotowe tereny rolne objęte są miejscowym planem
zagospodarowania terenu, z którego wynika, że tereny te przeznaczone
są na cele budowlane, a powstający obiekt nie wymaga
pozwolenia na budowę, lecz jedynie zgłoszenia budowy do
właściwego organu w myśl art. 30 Prawa budowlanego. Stosownie
do postanowień art. 50 ust. 2 pkt 1 i 2 w zw. z art. 59 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym inwestycja,
która nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, nie wymaga
również uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. W innym
przypadku rozpoczęcie prac budowlanych przed uzyskaniem wymaganych
decyzji jest niezgodne z prawem.
Nawiązując jednocześnie do skarg inwestorów prowadzących
prace budowlane na powstałych działkach budowlanych – jeżeli
produkcja zakładu rolnego prowadzona jest zgodnie z obowiązującymi
przepisami prawa, to przyszli właściciele, nabywając
działki sąsiednie, powinni być świadomi faktu, w jakim miejscu
będą budować obiekty mieszkalne.
grudzień 09 [68]
25