plik pdf 9.55MB - Polska Izba Inżynierów Budownictwa

Ekonomika BudowyKoszty w procesieinwestycji budowlanejRaportowanie dla Instytucji Finansujących.Podsumowanie cyklu.Wpoprzednim odcinku zakończyliśmyniejako chronologicznąanalizę procesuzarządzania kosztami inwestycji, poczynającod analiz wstępnych, właściwychdla etapów przygotowawczych,a kończąc na etapie utrzymania obiektujuż ukończonego.Dzisiaj proponuję omówić jeszczejeden dosyć specyficzny aspekt analizyfinansowej, coraz częściej wymaganyi stosowany w procesie realizacjii finansowania inwestycji: raportowaniedla Instytucji Finansującej.W sytuacji, skądinąd normalnej,gdy budowanie, czy też w ogóle inwestowaniew nieruchomości staje sięjedną z najistotniejszych dziedzin gospodarki,Inwestorzy coraz wcześniejzaczynają analizę aspektów finansowychprzedsięwzięcia. I w zależnościod przyjętego modelu pojawiają sięróżne podmioty odpowiedzialne zafinansowanie projektu.A skoro pojawiają się firmy, które profesjonalniezajmują się lokowaniemśrodków finansowych, ale niekonieczniemuszą się znać na budowaniu, toniezbędne się staje „ogniwo” pośrednieczyli właśnie specjalista ds. kosztów– osoba znająca się na budownictwiei kwestiach finansowych.I tu ciekawostka – podobno jeszczekilka, kilkanaście lat temu instytucjefinansowe nie do końca byłyprzekonane o konieczności zatrudnianiatego typu specjalistów doczasu głośnego upadku jednej z największychpolskich stoczni. Banki,wcześniej uspokojone przez przedstawicielistoczni, że przecież lepszychod nich specjalistów od budowaniastatków nie ma, nie ma więcpotrzeby zatrudniać dodatkowychpodmiotów, nagle dowiedziały się,że pomimo skonsumowania przeważającychczęści umów kredytowych,na pochylniach stoją dopiero zaczątkistatków. Kosztowna ta nauczka spowodowała,że teraz zarówno banki,jak i fundusze czy też inne podmiotyzatrudniają tzw. project monitoralub bankowego monitora, który m.in.sprawdza zgodność wydawania środkówz uzgodnionym przeznaczeniemi harmonogramami.Ale zanim przejdziemy do meritum,to jeszcze jedna uwaga – żebynie było tak łatwo, to usługi monitorasą oczywiście na koszt….Inwestora.I nie jest tu ważne, czy Inwestor płacibezpośrednio, czy w formie ukrytejnp w. prowizji bankowej. Tak jakz przerzucalnością kosztów podatkowych– na koniec i tak płaci finalnyodbiorca.Mimo że koszty tej obsługi ponosiInwestor, to wcale nie jest powiedziane,że jej owoce i rezultaty są dla niego korzystne,czy w ogóle mu znane. Puryścipowiedzieliby, że na tym polega istotaniezależności i wiarygodności monitora,że nie ulega wpływom i sugestiomInwestora i opiera się jedynie na uzyskanychmateriałach i informacjach orazwłasnym oglądzie sprawy i doświadczeniu.Oczywiście każda sytuacja jestspecyficzna i ma swoje uwarunkowaniai nie namawiam tu, broń Boże, douzgadniania wersji „zeznań” z Inwestorem,ale należy pamiętać, że zaprezentowane„sztywne” podejście prawie napewno spowoduje usztywnienie równieżstanowiska Inwestora i w efekciebyć może problemy z dostępem do dokumentacji,selekcjonowanie informacjii generalnie traktowanie monitorajako kolejnego ciężaru i ukrytego wroga.Ale to już być może częściej kwestiarelacji interpersonalnych niż profesjonalnych.Pozwolę sobie w tym miejscu na pewienswobodny komentarz. Otóż takimonitor, taki specjalista do spraw kosztówpowinien od początku pamiętać opodstawowej kwestii: zarówno bank,jak i Inwestor są zainteresowani współpracą,sfinansowaniem Projektu i jegosukcesem. Dlatego uwagi i komentarzeproject monitora muszą być wyważone,ale i jednocześnie aktywne. I uprzedzam,że czasem taka sytuacja możepowodować dyskomfort i wrażenie, żepodmiot monitorujący jest przysłowiowym„piątym kołem u wozu”. Dlategowbrew pozorom świadczenie tego typuusług wcale nie musi być zajęciem łatwym,lekkim i przyjemnym. Choć taknaprawdę od monitora zależy, by przyjemnymstać się mogło.Niewątpliwą zaletą z punktu widzeniaInstytucji Finansowych przyzatrudnianiu zewnętrznych firm dlacelów monitorowania inwestycji jesttypowe dla całego „outsourcingu” jasnei czytelne zdefiniowanie kosztówi odpowiedzialności. I ewentualna potencjalnamożliwość pokrycia stratz ubezpieczenia monitora. Bo comożemy ściągnąć z pracownikabanku w sytuacji, gdy okaże się, żezaniedbał swoje obowiązki i bankw konsekwencji poniósł duże straty nadanym projekcie? Najwyżej 3 pensje,o ile uregulowania kodeksu pracysię nie zmieniły. A i to będzie bardzotrudno. W zestawieniu z milionowymiwartościami inwestycji niesą to kwoty w jakikolwiek sposób zabezpieczającebank. Natomiast wartościubezpieczeń profesjonalnychfirm konsultingowych już tak. Cho-Grudzień 2006 Inżynier budownictwa 29