plik pdf 9.55MB - Polska Izba Inżynierów Budownictwa

Ekonomika Budowyciaż z drugiej strony nie spotkałem sięz przypadkiem, by zaszła koniecznośćkorzystania z tego typu zabezpieczeń.Natomiast jak banki liczą swoje ryzyko,nie muszę chyba opisywać – wiedzą towszyscy, którzy w ostatnim czasie chcieliw jakikolwiek sposób sfinansować budowęz kredytu.A czegóż tak naprawdę oczekująinstytucje finansujące od specjalistyds. kosztów? Jaki jest jego zakres obowiązkówi odpowiedzialności?To tak naprawdę zależy od kształtui zawartości umowy kredytoweji ustalonych w niej obwarowań. Najczęściejjednak oczekuje się:••w pierwszym rzędzie weryfikacjizgodności postępu robót z ustalonymiharmonogramami rzeczowymi finansowym,potem albo równolegle weryfikacjipoprawności wydatków i ichzgodności z potrzebami projektu.Bo przecież niezależnie od jednostkowejspecyfiki obowiązkiem profesjonalnegomonitora zawsze jestpomaganie finansistom w analiziebudowlanych aspektów procesu in-westycyjnego.A wracając do harmonogramów –analiza merytoryczna wcale nie musidać takich samych wniosków jak analizafinansowa. Pisałem już wcześniej,że zależnie od przyjętej proceduryakceptacji i sposobu skonstruowaniaharmonogramu finansowego mogąpojawiać się pewne rozbieżności interpretacyjne.Bo np. zaszalowanyi zazbrojony strop może merytoryczniedawać pewne zaawansowanie,natomiast finansowo może jeszczenie być akceptowany przez Inwestorai nie dawać efektu finansowego.I właśnie dla wyjaśnienia tego typuniuansów potrzebny jest specjalista.Z harmonogramu finansowegoprzechodzimy płynnie do analizykosztów:• czy ich wysokość i przepływy (cashflow) są zgodne z harmonogramem,• a ich merytoryczna zawartośćodpowiada potrzebom projektu,czyli innymi słowy czy, tego typuwydatki zostały przewidzianew zaakceptowanym budżecie.I tutaj znowu pole do popisu, bo tzw.ciężkie koszty (hard costs lub constructioncosts) to tylko część budżetu. Zależnieod woli banku i Inwestora czasemtrzeba również sprawdzić kosztyfinansowe, koszty projektantów, czynawet koszty marketingu. Nadrzędnymkryterium jest celowośćze względu na realizację projektui ujęcie w budżecie. Ze wszystkichwymienionych powyżej najtrudniejszebywają kwestie kosztów finansowych.Szczególnie że inwestycjew nieruchomości najczęściej realizowanesą w schemacie spółek celowychz dosyć skomplikowaną strukturą finansowania– ale na tym akurat polusame instytucje finansowe mają wystarczającedoświadczenie.Zanim jednak na dobre ruszy finansowanieprojektu, trzeba przejśćetap zatwierdzenia i akceptacji wkładuwłasnego (tzw. equity) Inwestora.Znowu możemy mieć kilka sytuacji:• Klasyczne, gdzie Inwestor najpierwjest zobowiązany ponieśći wykazać odpowiednie nakładyw uzgodnionej z bankiem wysokości,a potem już bank finansuje30 Inżynier budownictwa Grudzień 2006