PSE - Parken

Noter
Note 1, Regnskabsmæssige skøn og vurderinger (fortsat)
heraf har været nedskrivning af værdien af egne kontorarealer
samt kontorarealer til udlejning med i alt 50 mio. kr. Endvidere
er indregnet lejegarantiforpligtelse vedrørende tomme arealer i
solgt ejendom med 11 mio. kr.
Bortset herfra er der ikke sket ændring i væsentlige skøn i 2009.
Væsentlige skøn og vurderinger anvendt i
årsrapporten.
Anvendte diskonteringsfaktorer og vækstrater
I diskonteringsfaktoren, anvendt ved tilbagediskontering af frie
pengestrømme, indgår skøn, som skal udtrykke den underliggende
indtjeningsrisiko for det pågældende aktiv.
Værdiforringelsestest af goodwill og tilhørende
nettoaktiver
Såfremt der er indikation på et nedskrivningsbehov på grund af
ændring i væsentlige forudsætninger, eller senest i forbindelse
med aflæggelse af koncernregnskabet, opdateres nedskrivningstest
af koncernens pengestrømsfrembringende enheder, som
goodwillen knytter sig til. I det omfang værdien af goodwill og
øvrige nettoaktiver i den pågældende del af virksomheden overstiger
de tilbagediskonterede nettopengestrømme foretages
nedskrivning af goodwill og om nødvendigt øvrige driftsaktiver.
For specifikke oplysninger om de foretagne værdiforringelsestests
vedrørende goodwill henvises til note 15.
Som følge af den foretagne nedskrivning af goodwill vedrørende
fitness dk knytter der sig særlig risiko til skøn vedrørende denne
virksomhed, da en negativ ændring i forudsætningerne som udgangspunkt
vil medføre et nedskrivningsbehov.
Ikke-finansielle aktiver
Væsentlige ikke-finansielle aktiver omfatter PARKEN (tribune,
stadion og egne kontorarealer), Lalandia i Billund, kontorarealer
til udlejning (investeringsejendomme) samt kontraktrettigheder
på fodboldspillere. De væsentligste skøn og forudsætninger herfor
kan beskrives således:
Stadion/kontraktrettigheder på fodboldspillere/egne kontorarealer
og driftsaktiver
Værdiansættelse af stadion, egne kontorarealer, driftsaktiver og
kontraktrettigheder på fodboldspillere baseres generelt på, at
2010 bliver et dårligere år end 2009. De sportslige forudsætninger
er bl.a. baseret på opnåelse af (minimum) en 2. plads i
SAS-Ligaen, årlig deltagelse i europæisk fodbold samt minimum
én kvalifikation til UEFA Champions League senest i 2014. Fra
2011 forudsættes bedre samfundsøkonomiske konjunkturer og
indtægter på niveau med 2009 og stigende inden for sport og
arrangementer.
Levetiden for stadion og egne kontorarealer svarer til restperioden
indtil tidspunktet for hjemfaldspligt.
Lalandia i Billund
Værdisættelse af Lalandia i Billund er særligt knyttet til skøn i antal
solgte boligdøgn, antal besøgende og tilkøb pr. besøgende.
Forudsætningerne i værdiansættelsen er baseret på, at Lalandia i
Billund er nyopført med 8 måneders drift i 2009, således at 2010
omfatter 12 måneders drift, udbygget udlejningskapacitet og et
generelt bedre kendskab til feriecentret og dermed en betydelig
vækst i omsætningen.
Kontorarealer til udlejning (investeringsejendomme)
Investeringsejendomme omfatter investeringer i ejendomme med
det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende
driftsafkast ved udlejning og/eller kapitalgevinst ved videresalg.
Finanskrisen har skabt usikkerhed om den nugældende
dagsværdi for investeringsejendomme. Endvidere er udlejningsmarkedet
generelt præget af dårlige betingelser, hvor der konstateres
overudbud af kontorarealer, hvilket medvirker til pres på
udlejningspriserne. Investeringsejendomme måles til dagsværdi
opgjort ved beregnede kapitalværdier for de forventede fremtidige
pengestrømme indtil tidspunktet for hjemfaldspligt ved brug af
DCF modellen.
Til at understøtte den beregnede kapitalværdi er indhentet en
ekstern mæglervurdering fra Sadolin & Albæk. Mæglervurderingen,
der i al væsentlighed er baseret på samme principper som
den interne DCF-model, angiver en værdi, der er på niveau med
den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2009. Væsentlige
skøn og forudsætninger i den internt beregnede kapitalværdi
omfatter:
• Tomgang, hvor den nuværende tomgang forventes afviklet
over en 3-årig periode og herefter med en mindre konstant
tomgangsfaktor.
• Lejepriser der modsvarer kontorarealernes stand og placering,
og i øvrigt et lejeniveau der følger den generelle prisudvikling.
• Diskonteringssats for kontorarealer i København, hvor sammenligninger
med sammenlignelige ejendomme indikerer et
niveau mellem 5,75% – 6,50%, hvor værdiansættelsen af
PARKEN’s kontorarealer er baseret på en diskonteringssats på
6,0% – 6,2%.
• Skattefordel på grund af særlige skatteafskrivningsregler for
hjemfaldspligtige ejendomme.
• Såfremt et eller flere af kontortårnene sælges separat effektueres
visse offentlige afgifter og forøger driftsomkostningerne,
hvilket værdiansættelsen er baseret på.
Anvendt regnskabspraksis
Fortegningsemission 2010 | PARKEN | F-13
Som led i anvendelsen af koncernens regnskabspraksis foretager
ledelsen vurderinger, ud over skønsmæssige vurderinger,
som kan have væsentlig indvirkning på de i koncernregnskabet
indregnede beløb. I 2009 har ledelsen foretaget sådanne vurderinger,
vedrørende nedenstående forhold.
Indtæger fra salg af feriehuse
Indregning og præsentation af solgte feriehuse er vurderet under
hensyntagen til transaktionernes karakter og tilknytning til koncernens
hovedaktiviteter, antal samt perioden de strækker sig