PSE - Parken

Beskrivelse af Kontorejendomme
Introduktion
PSE ejer i dag kontortårne med et samlet udlejningsareal på
ca. 23.500 m², beliggende i umiddelbar tilknytning til stadion.
Kontortårnene drives som erhvervsudlejningsejendomme.
Figur 10: Oversigtskort over Kontorejendomme
Kontortårnene er hovedsageligt indrettet som kontorlejemål, men
udlejes herudover tillige til en række af de aktiviteter som den
for området gældende lokalplan åbner mulighed for omfattende
blandt andet konference, restaurant, cafe, fitness samt butikker.
Kontortårnene D, E og F blev opført i forbindelse med renovering
og ombygning af PARKEN i perioden 1990 – 1992, hvor der blev
etableret tre nye tribuner samt tre nye kontortårne. Kontorlejemålene
i kontortårn D er frasolgt af Selskabet i 2007. Selskabet ejer
fortsat ejerlejligheden indeholdende Sportscafeen og Matinique
Lounge, der er beliggende i kontortårn D.
Kontortårn F1 (som er en tilbygning til det eksisterende Kontortårn
F) og H er opført i 2009 i forbindelse med nedrivning af den i
1950’erne opførte Coca-Cola tribune, der er blevet erstattet med
en nyopført tribune samt en bygning indeholdende logepladser
samt lokaler til brug for servicering af stadion og PSEs aktiviteter.
Den nye tribune indeholder 935 m² kontorlejemål til tredjepart
på 6. sal i tillæg til de omtalte kontortårne, som er en del af det
samlede udlejningsareal.
Pr. Prospektdatoen er tomgangsprocenten for Selskabets kontortårne
inklusive de nyopførte kontortårne F1 og H samt 6. sal i
den nye tribune på 53 %. Af det samlede udlejningsareal udgør
de koncerninterne lejemål 12 % (de koncerninterne lejemål henregnes
til det udlejede areal). Der er herudover modtaget opsigelse
fra to lejere i tårn E, hvor opsigelsesvarslet udløber efter
Prospektdatoen. De opsagte lejemål udgør 8 % af det samlede
udlejningsareal.
Udvikling og strategi
Opførelsen og dermed investeringen i udlejningsejendomme er
sket som en langsigtet investering.
Der var to målsætninger forbundet med opførelsen af kontortårn
F1 og H. Den ene var at opføre en investeringsejendom med et
langsigtet, fast og stabilt afkast. Den anden var at få lukket PAR-
KEN helt af med de heraf følgende fordele i forbindelse med afholdelse
af arrangementer med skydetaget i brug. Opførelsen af
kontortårnene F1 og H i sammenhæng med opførelsen af den
nye tribune D har medført en besparelse i omkostningen pr. opført
kvadratmeter kontorlejemål. Opførelsen af en ny tribune D var
nødvendig grundet nedslidning af den gamle tribune.
Hensynet til synergien forbundet med opførelsen af kontortårnene
samtidig med ombygningen af tribune D har været medvirkende
årsag til, at opførelsen af kontortårnene er påbegyndt, uden der
var indgået lejekontrakter.
Udlejningsejendommenes beliggenhed i tilknytning til PARKEN
giver i tillæg til synergieffekterne ved opførelsen tillige en række
fordele ved den løbende drift. Beliggenheden af kontortårnene
giver således Selskabet en mulighed for at kunne tilbyde lejerne
en række ydelser i tillæg til lokaler i form af blandt andet restaurant
og konferencefaciliteter. Herudover medfører beliggenheden
af kontorlejemålene i tilknytning til PARKEN en mulighed for lejerne
til at markere deres beliggenhed på en af Danmarks mest
velkendte adresser.
I forbindelse med udlejning af de nyopførte lokaler er det strategien
at sammensætte en lejermasse, der også medfører en
anvendelse af lokalerne til andet end kontor. De muligheder, der
er i den gældende lokalplan til anvendelse til blandt andet hotel,
konferencefaciliteter, restaurant og lignende, forsøges således i
større grad udnyttet med henblik på at optimere afkastet på kontortårnene.
Indtægter og udgifter
De væsentligste indtægter i forretningsområdet Kontorejendomme
vedrører lejeindtægter fra lejere. De væsentligste omkostninger
i forretningsområdet vedrører omkostninger til vand, varme mv.
6.5 Lalandia
PARKEN | Fortegningsemission 2010 | 41
Markeds- og konkurrentbeskrivelse
Lalandia driver i dag 2 ferie- og aktivitetscentre, dels i Rødby,
dels i Billund. En Lalandia-ferie er en ferie, hvor gæsterne bor i
et feriehus i umiddelbar nærhed af en række aktivitetsmuligheder.
Eksempler på aktiviteter er blandt andet vandland, legeland,
bowling, minigolf, sportshal, skøjtebane, fitness og trampoliner.
I tillæg til aktiviteterne er der et bymiljø med butikker, restauranter,
underholdning mv. Det meste er indendørs, hvilket betyder
at Lalandia kan tilbyde de samme aktiviteter og oplevelser alle
årets dage. Feriehusene, der er beliggende ved Lalandia, er privatejede
og udlejningen formidles (for de flestes vedkommende)
af Lalandia.
Konkurrenter
Lignende ferieformer tilbydes i Danmark af blandt andet Danland,
Danparcs, Dansk Folkeferie, Skallerup Klit og Sea West. I Europa
er konkurrenterne hovedsageligt ferie- og aktivitetscentrene i
Nordtyskland, såsom Weissenhäuser Strand, Ostsee Bad Damp
og CenterParcs syd for Hamborg samt ferie- og aktivitetscentrene
i Holland, hvoraf de fleste drives af CenterParcs.