Arbeitshilfe Bebauungsplanung - Ministerium für Infrastruktur und ...

Flächen für Wohngebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf B 8
Auch Asylbewerber gelten nicht als Personengruppen mit einem besonderen (baulichen)
Wohnbedarf: Für Asylbewerber vorgesehene Gemeinschaftswohnanlagen dienen auch nicht
dem dauerhaften Wohnen und gelten planungsrechtlich als Anlagen für soziale Zwecke.
Die Festsetzung von Flächen für Wohngebäude für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf
kommt vor allem für Baugebiete mit überwiegender Wohnnutzung, also insbesondere
für reine und allgemeine Wohngebiete, aber auch für Mischgebiete oder Sondergebiete mit
Sonderwohnformen (z.B. für ein Klinikgebiet mit Schwesternwohnheim) in Betracht. Dabei
können Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB nur für einzelne Flächen, d.h. für Teile
eines Baugebietes, getroffen werden. Dieses Baugebiet muss jedoch nicht vollständig im
Geltungsbereich des jeweiligen Bebauungsplans liegen; vielmehr kommt es darauf an, dass
die betreffende Fläche in einen größeren Bebauungszusammenhang "eingestreut" ist. Die
Festsetzung einer Bindung nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB für einige wenige Grundstücke wird
also nicht dadurch unzulässig, dass der Bebauungsplan nur diese Grundstücke beplant,
solange die Einbindung in ein größeres Baugebiet gewährleistet ist.
Bei einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist immer auch anzugeben, ob die auf der
betreffenden Fläche entstehenden Wohngebäude vollständig oder teilweise für den jeweiligen
Personenkreis herzustellen und zu verwenden sind. Dabei kann die Festsetzung auch auf
einen bestimmten Mindest-Prozentsatz der Wohnfläche oder auf bestimmte Teile der Wohngebäude
(z.B. auf das Erdgeschoss oder das erste Vollgeschoss) beschränkt werden.
Neben dem begünstigten Personenkreis können auch bestimmte Anforderungen an die bauliche
Ausgestaltung der Wohnungen (z.B. barrierefreies Wohnen) oder an die Wohnungsgröße
(z.B. eine Mindestwohnfläche bei Wohnungen für kinderreiche Familien) in Festsetzungen
nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB aufgenommen werden, sofern sie Voraussetzung für die Befriedigung
des jeweils spezifischen Wohnbedarfes sind. Erforderlich sind solche Festsetzungen
allerdings nicht, es genügt die Festsetzung der begünstigten Personengruppe.
Sofern es für die Deckung des Wohnbedarfs einer Personengruppe erforderlich ist, kann auch
die Rechtsform der Wohnungen festgesetzt werden. So kann z.B. für Studenten- oder Altenwohnungen
auch festgesetzt werden, dass auf den betreffenden Flächen nur Mietwohnungen
für die jeweilige Personengruppe errichtet werden dürfen, da deren spezifischer Wohnbedarf
sonst nicht gedeckt werden kann. 2 Hingegen ist die Festsetzung von Mietwohnungen ohne
Bezug auf eine Personengruppe mit besonderem Wohnbedarf unzulässig.
Bei der Festsetzung von Bindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB ist zu bedenken, dass die
betroffenen Eigentümer objektiv in der Lage sein müssen, die Festsetzung zu realisieren. Dies
ist bei der Festsetzung einer anteiligen Bindung im Allgemeinen eher der Fall, als wenn die
Bindung für alle Wohnungen einer Fläche gelten soll. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Festsetzungen
nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 BauGB Entschädigungs- und Übernahmeansprüche nach
§ 40 Abs. 1 Nr. 2 BauGB zur Folge haben können. Die Gemeinde wird daher weitgehende
Bindungen, z.B. zur Errichtung eines Studentenwohnheimes in der Regel nur dort treffen, wo
sie eine Einigung mit den betroffenen Eigentümern herstellen kann.
Zur Sicherung der Festsetzung sind ggf. flankierend Vereinbarungen in städtebaulichen Verträgen
zu treffen, die in der Regel beschränkte persönliche Dienstbarkeiten begründen.
… oder von Asylbewerbern
nur für Teile eines
Baugebietes festsetzbar
vollständige oder anteilige
Bindung
Auch bauliche
Anforderungen sind
festsetzbar,...
… im Zusammenhang mit
begünstigten Personengruppen
auch die Rechtsform der
Wohnungen.
Die Umsetzung muss
wirtschaftlichzumutbar sein.
ggf. ergänzende
städtebauliche Verträge
Die Anlage zur Planzeichenverordnung beinhaltet kein Planzeichen für Flächen für Wohngebäude
für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf. Für die Festsetzung kann daher
ein eigenes Planzeichen entwickelt werden, dessen Bedeutung in der Planzeichenerklärung
eindeutig zu erklären ist. Im Allgemeinen empfiehlt sich ein Schriftzusatz, z.B. „Studentenwohnungen“
oder „Betreutes Altenwohnen“, mit einer ergänzenden textlichen Festsetzung, die
auch zusätzliche Anforderungen baulicher und eigentumsrechtlicher Art formulieren kann.
2 Battis, Krautzberger, Löhr, 9. Auflage, § 9 Rdnr. 34 / BVerwG, Beschluss v. 17.12.1992, NVwZ 1993,
562/565
MIR Brandenburg / Arbeitshilfe Bebauungsplanung / Juni 2007 2 / 3