SANIEREN UND SPAREN - Sparkassenzeitung

FINANZGRUPPE 39
unterhalten zu müssen, ist stets umweltverträglicher
und kostenschonender als
die beste Energiesparmaßnahme.
Die Sparkasse Holstein schätzte ihr Kostensenkungs-
und Ertragssteigerungspotenzial
im Bereich der eigenen Immobilien
auf konservativ zwei Mio. Euro
jährlich, im optimistischen Fall auf bis
zu drei Mio. Euro pro Jahr. Basis für diese
Werte war eine eigene Expertenschätzung.
Diese kam zu ähnlichen Ergebnissen
wie das DSGV-Umsetzungshandbuch
‚Management eigener Immobilien‘, das
das Potenzial auf etwa 500.000 Euro pro
einer Mrd. Euro Bilanzsumme beziffert.
Die inzwischen gesammelten Erfahrungen
belegen, dass diese Einschätzung
auch umsetzbar ist. Dazu müssen
– neben der laufenden Optimierung der
Bewirtschaftungskosten – freie Flächen
gefunden oder durch Flächenverdichtung
freie Flächen geschaffen werden.
Diese Flächen können dann abgetrennt
und verwertet, das heißt, verkauft oder
vermietet werden.
Das Abtrennen und Verwerten von Flächen
hat dabei nicht nur Kostengründe
– es kann gleichzeitig auch einen Beitrag
zur Erhöhung der Qualität leisten. Wenn
beispielsweise eine Kundenhalle zu groß
ist oder auf der vorhandenen Größe nicht
mehr viele Mitarbeiter arbeiten, fühlt
sich ein Kunde schnell verloren. Das geschickte
Gestalten von Flächen schafft
Platz für eine Vermietung. Wenn dieser
Freiraum von einer Branche genutzt
wird, die gut mit einer Bankfilialnutzung
korrespondiert, können sich Sparkasse
und Mieter im Idealfall ihre Kunden- und
Nichtkundenströme wechselseitig zuführen.
Es lässt sich schwer belegen, inwieweit
eine höhere Frequenz auch wirklich
vertrieblich genutzt wird. Dennoch dürfte
unstrittig eine Filiale mit hoher Frequenz
immer besser nutzbar sein als eine
Filiale mit geringer Frequenz.
Transparenz herstellen
In der Praxis ergaben sich jedoch erhebliche
Herausforderungen: Die fürs
Immobilienmanagement benötigten
Daten waren in der Sparkasse Holstein
zwar überwiegend vorhanden, aber in
der Regel nicht systematisch abrufbar.
Es ist jedoch erforderlich, wesentliche
Objektdaten nicht nur elektronisch
vorzuhalten, sondern auch für Auswertungszwecke
zu verknüpfen. Nur so wird
es möglich, nicht nur Probleme etwa bei
den Energiekosten zu erkennen, sondern
auch festzustellen, wo und bei welchem
Nutzer die Kosten zu hoch sind.
Eine einheitliche Datenhaltung aufzubauen,
ist aufwendig, auch bei der laufenden
Pflege. Um hier nicht unnötige
Energien zu investieren, sollte bereits in
einem frühen Stadium festgelegt werden,
welche Daten künftig zu welchem
Zweck benötigt werden. Auf dieser Basis
kann solide abgewogen werden, ob der
Pflegeaufwand in einem gesunden Verhältnis
zum erwarteten Nutzen steht. Ein
gewisses Mindestmaß an Datenqualität
und -quantität ist die Voraussetzung, um
sich dem Thema Immobilienmanagement
überhaupt stellen zu können.
Marktwert ermitteln
Die Buchwerte der eigenen Immobilien
sollten in einer Bank einfach abrufbar
sein. Doch wie sieht es mit den Marktwerten
aus? Spätestens dann, wenn die
Auseinandersetzung mit den Immobilien
gestartet wird, sollten diese Angaben
verfügbar sein. Die Sparkasse Holstein
hat im Rahmen ihrer Immobilienstrategie
alle Immobilien auf Basis einer möglichen
Fremdnutzung nach dem Ertragswertverfahren
bewertet. Das bedeutet
nicht, dass eine solche Fremdnutzung
jeweils auch angestrebt wird. Wenn dies
bei einzelnen Objekten jedoch geschehen
soll, ist man bestens vorbereitet. Wenn
Buchwerte oberhalb der Marktwerte
lagen, wurde konsequent auf den niedrigeren
Wert abgeschrieben.
Flächen optimieren
Abstrakt gesprochen bedeutet eine Flächenoptimierung,
dass nach Abschluss
der Maßnahmen mehr Menschen pro
Quadratmeter arbeiten als vor der Maßnahme.
Hierdurch werden Flächen frei,
die einer Verwertung zugeführt werden
können. Das bedeutet, dass Flächenoptimierungen
bei den betroffenen Mitarbeitern
nicht per se beliebt sind. Es handelt
sich um einen Spagat zwischen rechnerischer
und tatsächlicher Effizienz. Die
Sinnhaftigkeit einer Flächenoptimierung
endet dort, wo produktive Arbeitsbedingungen
für die Mitarbeiter nicht mehr
ausreichend gewährleistet sind – schließlich
soll die Immobilie weiterhin dem
Menschen dienen und nicht umgekehrt.
Die Erfahrung zeigt allerdings auch, dass
sich durch geschickte Planung auch auf
kleinen Flächen sehr gute und zeitgemäße
Konzepte umsetzen lassen.
Die oben erwähnten Flächenbenchmarks
von 35 und 25 Quadratmetern pro
Vollzeitmitarbeiter sind tatsächlich zu
erreichen, teilweise sogar zu unterschreiten.
Das gilt allerdings jeweils für einzelne
Projekte. Bis der Bestand insgesamt
auf diesem Niveau ankommt, werden
noch viele Jahre vergehen. Es wäre auch
unökonomisch, alle Standorte gleichzeitig
auf diesen Level zu bringen.
Flächen abtrennen und verwerten
Bankgebäude sind Spezialimmobilien.
Meist befinden sie sich – bezogen auf
die jeweiligen Ortschaften – in guten bis
sehr guten Lagen. Zum Teil haben sich
im Laufe der Jahrzehnte jedoch die Ortskerne
verschoben, und die Kundenströme
gehen vielerorts in Richtung grüne
Wiese. Gerade in kleineren Ortschaften
sind also Nutzungskonzepte für nicht
mehr benötigte Gebäude gefordert. Die
Sparkasse Holstein hat eigene Makler
damit beauftragt, nicht mehr benötigte
Objekte nach und nach am Markt zu platzieren.
Da viele Objekte erst nach einem
Umbau marktfähig werden, hat sich das
Institut bewusst gegen einen sogenannten
Paketverkauf entschieden, also den
Verkauf mehrerer Objekte im Rahmen
einer Mischkalkulation an einen Investor.
Dank der stattdessen gezielt vorgenommenen
Einzelmaßnahmen kommt
es auch zu einer Belebung der Standorte,
vielfach durch den Einzug regionaler
Unter nehmen. Hiervon profitiert auch
die Sparkasse.
Es hat sich als hilfreich erwiesen, diese
Herausforderungen nicht alleine anzugehen,
denn Wissen über systematisches
Vorgehen und speziellen Fragen ist in der
Sparkassen-Finanzgruppe reichlich vorhanden.
Die Sparkasse Holstein hat daher
als Patensparkasse an der Workshopreihe
‚Management eigener Immobilien‘ des
DSGV teilgenommen. Hier kommen Sparkassen
aus dem gesamten Bundesgebiet
mit Verbänden und Verbundunternehmen
zusammen, um auf Augenhöhe und
mit hoher Praxisorientierung Lösungen
für die Herausforderungen der einzelnen
Institute zu finden (siehe Kasten). Von diesem
Austausch profitieren alle Beteiligten
und erhalten immer wieder wichtige
Impulse. Bei der nächsten Staffel ist die
Sparkasse Holstein wieder mit dabei.
Peter Becker ist stellvertretender Vorstandsvorsitzender
der Sparkasse Holstein, Rainer Triebwasser
ist bei dem Institut als Abteilungsdirektor
Unternehmensservice tätig.
Filiale der Sparkasse
Holstein in Ahrensburg.
Auch Shop-inshop-Konzepte
gehören zur Immobilienstrategie
des
Instituts.
FOTOS: SPK HOLSTEIN, DPA
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