Der Hausverwalter Ratgeber

Mieterhöhungen mit Mietspiegel vereinfacht
Nach einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 276/08) müssen Mietspiegel dem Mieterhöhungsschreiben
auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beigefügt werden, wenn sie allgemein zugänglich sind, beispielsweise bei
örtlichen Mietervereinen oder Vermieterorganisationen angeboten werden. Eine Vermieterin in Krefeld hatte gestützt auf den
Mietspiegel eine Mieterhöhung von 375 Euro auf 450 Euro gefordert. Ihrem Schreiben lag kein Mietspiegel bei. Im örtlichen
Mieterverein kostete der Mietspiegel drei Euro für Mitglieder und vier Euro für Nichtmitglieder. Nach Ansicht des BGH ist der
Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich, wenn er vor Ort nicht kostenlos abgegeben oder zur Einsicht bereitgehalten wird
oder über das Internet abrufbar ist. Es sei dem Mieter zumutbar, den Mietspiegel gegen eine geringe Schutzgebühr beim
Mieterverein zu kaufen.
Schon in der Vergangenheit hatte der Bundesgerichtshof geurteilt, dass Mietspiegel im Mieterhöhungsverfahren nicht beigefügt
werden müssen, wenn sie im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht sind (BGH VIII ZR 11/07), weil sie dann allgemein
zugänglich sind.
ZU NIEDRIGE BETRIEBSKOSTENVORAUSZAHLUNG
Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages, dass der Mieter bestimmte Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete zu tragen hat,
steht es den Parteien frei, sich auf Vorauszahlungen auf diese Nebenkosten zu einigen. Sie können von Vorauszahlungen
auch gänzlich absehen. Das Gesetz untersagt es lediglich, Vorauszahlungen in unangemessener Höhe, nämlich unangemessen
überhöht festzusetzen. Liegen keine besonderen Umstände vor, begeht der Vermieter keine Pflichtverletzung beim
Vertragsschluss, wenn er mit dem Mieter Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, die die Höhe der später anfallenden
tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten.
Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss
ist deshalb nur dann zu bejahen, wenn besondere Umstände gegeben sind. Solche besonderen Umstände können etwa zu
bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert
oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu
täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen (BGH, Urteil vom 11.2.2004 – VIII
ZR 195/03 – LG Köln, AG Köln).
§ 560 BGB Veränderungen von Betriebskosten
(1) Bei einer Grundmiete mit Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch
Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur
wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.
(2) Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten
Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den
Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres
zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt.
(3) Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend
herabzusetzen. Die Ermäßigung ist dem Mieter unverzüglich mitzuteilen.
(4) Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch
Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
(5) Bei Veränderungen von Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
GRUNDSATZURTEIL
Kündigungsverzicht in vielen Verträgen unwirksam
Der Bundesgerichtshof hat wieder mal die Rechte von Mietern gestärkt und den einseitigen Kündigungsverzicht in sogenannten
Formularmietverträgen für unwirksam erklärt. Eine entsprechende Klausel für das erste Jahr nach dem Einzug benachteiligt
einen Mieter unangemessen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Im konkreten Fall war eine Mieterin
im Januar 005 in ihre neue Wohnung eingezogen, zum Oktober desselben Jahres hatte sie den Vertrag wieder gekündigt. Im
Mietvertrag hatte sie aber einseitig für ein Jahr auf ihr Kündigungsrecht verzichtet.
Nachdem das Amtsgericht in Weißenfels (Sachsen-Anhalt) die Mieterin zum Zahlen der ausgebliebenen letzten Miete für Oktober
verurteilt hatte, forderte die Mietverwaltung auch die Zahlungen für den Rest des vereinbarten ersten Jahres einschließlich
des Februars. Sie scheiterte damit zunächst vor dem Landgericht in Halle, danach auch in Karlsruhe. Die Mietverwaltung hatte
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