Der Hausverwalter Ratgeber

Dieses außerordentliche Kündigungsrecht mit Nachmieterstellung hat der Mieter nur bei
• einem beruflich bedingten Ortswechsel,
• der Geburt eines Kindes,
• einer Heirat,
• einer sehr schweren Krankheit (Umzug ins Pflege- oder Altersheim) oder
• unberechtigter Verweigerung der Untervermietung.
Der Mieter darf in diesen Fällen ausnahmsweise einen Nachmieter benennen, weil es nach Ansicht der Gerichte für ihn unzumutbar
wäre, noch längere Zeit an den Mietvertrag gebunden zu sein. Das Vertragsverhältnis endet aber nur, wenn der
angegebene Nachmieter auch geeignet ist. Das wichtigste Charakteristikum ist die Zahlungsfähigkeit der vorgeschlagenen
Person. Allerdings dürfen Sie als Vermieter auch Ihrerseits keine erheblich gesteigerte Miete verlangen, sondern können
höchstens im Rahmen der allgemeinen Mietpreissteigerungen anheben. Ist der Nachmieter geeignet, müssen Sie als Vermieter
nicht unbedingt einen Mietvertrag mit ihm abschließen. Allerdings ist der Mieter ab dem Zeitpunkt, zu dem der Nachmieter
bereit ist, in die Wohnung einzuziehen, von seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag frei, muss also auch nach einer bis
zu dreimonatigen Überlegensfrist keine Miete mehr bezahlen.
GRUNDSATZURTEILE
BGH stärkt Rechte des Vermieters bei Eigenbedarfskündigung
Vermieter müssen bei Eigenbedarfskündigungen dem Mieter nur Wohnungen im selben Haus anbieten, die bis Ablauf der
Kündigungsfrist frei werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof. Die Erbin eines Hauses in München hatte eine Wohnung
wegen Eigenbedarfs gekündigt. Das Mietverhältnis endete am 28. Februar 2006. Im selben Haus kündigten dann Mieter ihre
Wohnung zum 31. März 2006. Weil diese Wohnung den gekündigten Bewohnern nicht angeboten worden war, hatte das
Landgericht München die Eigenbedarfskündigung für nichtig erklärt.
Dieses Urteil hoben die Karlsruher Bundesrichter nun auf. Der Vermieter habe nur eine Alternativwohnung im selben Haus
anzubieten, wenn diese bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei sei. Das sei hier nicht der Fall gewesen. Der Deutsche Mieterbund
kritisierte das Urteil. Die Mieterposition wird eindeutig geschwächt. Dass hier eine in vier Wochen sicher freiwerdende
Wohnung im Haus den gekündigten Mietern nicht angeboten werden muss, sei nicht nachvollziehbar (Aktenzeichen: Bundesgerichtshof
VIII ZR 292/07).
BGH stärkt Mieterrechte bei Grundstücksverkauf
Mietern Vorkaufsrecht und Kündigungsschutz eingeräumt
Will ein Immobilienbesitzer ein Grundstück mit darauf stehenden Reihenhäusern aufteilen und verkaufen, haben die Mieter
ein Vorkaufsrecht oder besonderen Kündigungsschutz. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil. Das Gericht
verwies zur Begründung auf einen entsprechenden Mieterschutz bei der Umwandlung eines Hauses in Eigentumswohnungen
und schloss damit eine Gesetzeslücke. Es könne nicht angenommen werden, dass der Gesetzgeber Mieter bei der Umwandlung
in Eigentumswohnungen schützen wollte, im Fall einer Grundstücksaufteilung und des Verkaufs aber nicht, heißt es im
Urteil (AZ: VIII ZR 126/07). Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte die Entscheidung als Stärkung der Mieterrechte. Mieter
hätten nun ein garantiertes Vorkaufsrecht. Zudem könne der neue Eigentümer ihnen bis zu drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs
kündigen.
Nachmieter darf auch Kinder haben
Oft geht es um die Frage, wann ein Nachmieter „geeignet und zumutbar“ für den Vermieter ist. Im vorliegenden Fall sollte
ein Mieter in Absprache mit der Vermieterin vorzeitig aus einem Zeitmietvertrag entlassen werden, sobald ein geeigneter
Nachmieter gefunden sei. Die Vermieterin hatte dann einen Mann mit Kind als Nachmieter abgelehnt, weil sie Kinderlärm
und Beschwerden der Nachbarn befürchtete. Die Vermieterin forderte vom Mieter insbesondere den Ersatz entgangener
Mieteinnahmen. Das Landgericht Lüneburg hat die Klage der Vermieterin insoweit abgewiesen. Der BGH hat dieses Urteil im
Revisionsverfahren bestätigt.
Bei der Prüfung der Zumutbarkeit, so das LG Lüneburg, müssten fernliegende Befürchtungen, bloße persönliche Antipathien
und eine objektiv nicht begründete, negative Einstellung des Vermieters zu bestimmten Mieterkreisen unberücksichtigt bleiben.
Dies, so meint das LG Lüneburg, gelte im vorliegenden Fall auch für die Befürchtung der Klägerin, bei einem Einzug des
Nachmieters mit seinem Kind sei mit Beschwerden der Mieterin in der darunter liegenden Wohnung zu rechnen. Die normalen
Wohngeräusche anderer Mieter seien in einem Mietshaus hinzunehmen; hierzu gehörten auch Geräusche, die von Kindern
der Mieter ausgingen. Weiter heißt es, in besonderem Maße gelte dies bei langfristigen Mietverhältnissen, bei denen sich das
Auswahlrecht des Vermieters letztlich zulasten des Mieters wirtschaftlich auswirke. Der Vermieter müsse sich daher in solchen
Fällen eine Einschränkung seiner Dispositionsfreiheit dahin gehend gefallen lassen, dass er einen Nachmieter nur aus
gewichtigen Gründen ablehnen dürfe.
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