Der Hausverwalter Ratgeber

Kleinreparaturen – Was muss der Mieter selber zahlen?
Für anfallende Bagatellschäden muss in den Mietverträgen eine Regelung vereinbart werden, nach der der Mieter die Kosten
für kleinere Instandsetzungsarbeiten oder für die Beseitigung von Bagatellschäden tragen muss.
Von Bagatellschäden spricht man,
• wenn die Beseitigung der Schäden einen Betrag von 50 bis 75 Euro nicht überschreitet,
• wenn es sich nicht um die Instandsetzung oder -haltung defekter Gegenstände handelt. Reine Reparaturen fallen also
nicht unter die Bagatellschäden, auch wenn die Kosten unter 50 Euro liegen.
Im Mietvertrag muss eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum – im Normalfall für ein Jahr – für den Fall vereinbart
werden, dass in diesem Zeitraum mehrere Bagatellschäden anfallen. Die Gerichte akzeptieren hier eine Begrenzung auf
höchstens 200 Euro. Die Belastung des Mieters darf nach Ansicht der Richter nicht mehr als acht Prozent der Jahresmiete
ausmachen. Die Beseitigung der Bagatellschäden sollte im Mietvertrag so geregelt werden, dass sich die Kostenübernahme
nur auf die Teile der Wohnung bezieht, die vom Mieter auch direkt benutzt werden.
WISO rät:
Als Vermieter können Sie darauf drängen, diese Klauseln vollständig in den Mietvertrag aufzunehmen. Bei Verzicht auf
eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum kann es sein, dass bei einer juristischen Auseinandersetzung die Klausel
schon wegen dieses Formfehlers für null und nichtig erklärt wird. Dann ist der Mieter nicht zur Kostenübernahme verpflichtet
und kann sogar schon gezahlte Beträge zurückfordern.
Achtung: Handelt es sich bei der Wohnung um eine Sozialwohnung, so ist die Kostenübernahme durch den Mieter für Bagatellschäden
und kleinere Reparaturen in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen. Hier ist dann ein Betrag von
1 Euro pro Quadratmeter und Jahr in Ansatz zu bringen. Darüber hinaus sind keine Sonderforderungen erlaubt.
GRUNDSATZURTEILE
Instandsetzung nach Brand
Nach der Implosion der Bildröhre eines Fernsehgerätes musste eine Wohnung in Genthin (Sachsen-Anhalt) vom Malermeister
instand gesetzt werden. Die dafür verauslagten Kosten wollte der Vermieter nicht tragen, weil sich der Schaden im Verantwortungsbereich
des Mieters ereignet habe und dieser nicht nachweisen könne, dass er das Gerät mit der notwendigen Sorgfalt
behandelt habe. Das Landgericht Stendal wies jedoch auf die Pflicht des Vermieters hin, die Wohnung in einem gebrauchsfähigen
Zustand zu halten (LG Stendal, 22 S 4/93).
Nachdem der mit der Implosion einhergehende Brand die Räume derart in Mitleidenschaft gezogen hatte, dass eine Totalrenovierung
erforderlich geworden war, musste nach dem Gesetz der Vermieter den dafür nötigen Aufwand übernehmen. Anders
ist nur zu entscheiden, wenn der Mieter unvorsichtig mit dem Fernseher umgeht. Wer ein Empfangsgerät in seiner Wohnung
aufstelle und nach der Bedienungsanleitung betreibe, verletze keine Sorgfaltspflicht, so das Gericht.
Vermieter muss keinen regelmäßigen Elektro-Check vornehmen
Eine regelmäßige Generalinspektion der elektrischen Anlagen im Haus gehört nicht zu den Pflichten des Vermieters. Zu diesem
Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil. Mit der Entscheidung verneinten die Karlsruher Richter die
Schadensersatzansprüche eines Mieters für einen Wohnungsbrand.
In einem Einzimmerappartement kam es 2006 infolge eines Kurzschlusses in einer Dunstabzugshaube zu einem Wohnungsbrand.
Bei den Löscharbeiten wurden auch Einrichtungsgegenstände in der Nachbarwohnung beschädigt. Der Mieter des benachbarten
Apartments verlangte deshalb Schadenersatz in Höhe von 2.630 Euro. Der Vermieter sei zu einem turnusmäßigen
Elektro-Check verpflichtet. Weil er die Überprüfung versäumte, sei es zu dem Brand gekommen.
Mängel müssen aber behoben werden
Der BGH wies die Klage rechtskräftig ab. Wie bereits das Landgericht Osnabrück kam auch der Mietsenat zu dem Ergebnis,
dass es keine rechtliche Verpflichtung zur regelmäßigen Generalinspektion der Elektroleitungen und der elektrischen Anlagen
gebe. Der Vermieter müsse zwar Mängel, von denen eine Gefahr für die Mietwohnung ausgehen könne, unverzüglich beheben;
ohne konkreten Anlass oder Hinweise auf Mängel bestehe jedoch keine regelmäßige Überprüfungspflicht. Ungewöhnliche
oder wiederholte Störungen könnten zwar im Einzelfall Anlass sein, eine umfassende Überprüfung vorzunehmen, solche
besonderen Umstände seien bei dem Wohnungsbrand aber nicht festgestellt worden.
Der Deutsche Mieterbund sprach von einer nachvollziehbaren Entscheidung. Eine regelmäßig durchzuführende Generalinspektion
aller Elektroleitungen und Elektrogeräte ist unpraktikabel und unwirtschaftlich. Im Ergebnis würden nur die Kosten des
Wohnens durch eine neue Betriebskostenart weiter steigen (BGH AZ: VIII ZR 321/07).
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