Der Hausverwalter Ratgeber

GRUNDSATZURTEIL
Die „Fachhandwerkerklausel“ ist unwirksam
Eine Formularklausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen nur fachmännisch ausführen zu lassen hat, ist unwirksam
(OLG Stuttgart – RE v. 19. 8. 1993 – NJW-RR 1993, 1422 = WM 1993, 528 = ZMR 1993, 513; RES § 536 Nr. 25). Das Gericht
hat eine Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf Schönheitsreparaturen
auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen sowie Teppichböden bei Auszug durch eine Fachfirma auf
eigene Kosten reinigen zu lassen, für unwirksam gehalten. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen
während der Dauer des Mietverhältnisses bleibt bestehen.
Das Landgericht Köln (WM 1991, 87) und das Landgericht Stuttgart (NJW-RR 1991, 1110 = ZMR 191, 301, 442) halten die
sogenannte Fachhandwerkerklausel für unwirksam, wenn auch die Unwirksamkeit nicht die Verpflichtung des Mieters zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich ergreift. So urteilt auch BGHZ 105, 71, 82 f., wo die Möglichkeit von Eigenleistungen
des Mieters gerade zur Rechtfertigung der dortigen Klausel (Kostenbeteiligung des Mieters bei Vertragsende)
herangezogen wurde.
Die Unangemessenheit der Klausel im Sinne des § 9 AGBG ergibt sich daraus, dass die Klausel über das hinausgeht, was
der Vermieter nach dem BGB schuldet. Ohne formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen würde der Vermieter nur
zur fachgerechten Ausführung mittlerer Art und Güte verpflichtet; der Mieter könne also vom Vermieter keine Ausführungen
durch Fachhandwerker verlangen. Diese sogenannten Fachhandwerkerklauseln lassen sich nicht so auslegen, dass der
Mieter nur fachmännische Arbeit schuldet. Jedoch bezieht sich die Unwirksamkeit nicht auf die Verpflichtung des Mieters zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen an sich. Die Klausel kann nicht dadurch aufrechterhalten werden, dass die Worte
„durch Fachhandwerker“ gestrichen werden (LG Stuttgart NJW-RR 1992, 454).
Wie bereits ausgeführt, kann der Vermieter lediglich die Beseitigung von Abnutzungsspuren verlangen, die durch den gewöhnlichen
Gebrauch der Mietsache entstehen. Sind die Schönheitsreparaturen nur möglich, wenn zuvor Putz-, Maurer- oder
Reparaturarbeiten an der Mietsache durchgeführt werden, dann wird der Anspruch des Vermieters auf Vornahme von Schönheitsreparaturen
nicht fällig.
Wann kann der Vermieter den Geldbetrag für eine Fachfirma verlangen?
Kommt der Mieter mit den geschuldeten Schönheitsreparaturen (zum Beispiel bei Auszug) in Verzug, dann kann der Vermieter
nicht ohne Weiteres den für eine Fachfirma erforderlichen Geldbetrag verlangen, denn der Mieter schuldet zunächst nur die
Vornahme der Schönheitsreparaturen. Um den für eine Herstellung erforderlichen Geldbetrag verlangen zu können, muss der
Vermieter dem Mieter zunächst eine angemessene Frist setzen, nach deren Ablauf er die Leistung durch den Mieter ablehnt
und Schadenersatzansprüche wegen Nichterfüllung verlangt.
WISO rät:
Lassen Sie als Vermieter die Schönheitsreparaturen nur dann ausführen, wenn Sie zuvor eine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung
ausgesprochen haben.
Schönheitsreparatur oder Modernisierung?
Als Modernisierung (siehe Kapitel „Modernisierungsmaßnahmen“) bezeichnet das Gesetz die Steigerung des Wohnwertes.
Ein völliger Umbau des Mietobjektes ist dabei nie eine Modernisierung; und keinesfalls zählen Reparaturen oder Instandhaltung
dazu. Wenn Sie als Vermieter nur die morschen Holzfenster durch neue ersetzen lässt, so ist das keine Modernisierung.
Also kann der Mieter daran später auch nicht finanziell beteiligt werden. Als Wohnwertsteigerung bezeichnet das Gesetz vor
allem Verbesserungen in folgenden Bereichen:
• Zuschnitt der Wohnung,
• Belichtung und Belüftung,
• Schallschutz,
• Energie- und Wasserversorgung,
• sanitäre Einrichtungen und die Entwässerung,
• Kochgelegenheiten,
• Heizung,
• Veränderungen für Rollstuhlfahrer.
Achtung: Modernisierungen sind keine Schönheitsreparaturen!
Schönheitsreparaturen beim Auszug
Vielen Mietern ist unklar, in welchem Zustand sie die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgeben müssen.
Zur Rückgabe gehört wesentlich, dass sich das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand befindet. Die Mieter müssen also
Seite 30