Der Hausverwalter Ratgeber

GRUNDSATZURTEIL
Neue Rechtsprechung ändert Zuständigkeit für Schönheitsreparaturen
Enthält ein normaler Wohnungsmietvertrag keine Regelung und gibt es auch sonst keine Vereinbarung über die Schönheitsreparaturen,
so ist der Vermieter nach Gesetz dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen bei Bedarf auf eigene Kosten auszuführen.
Eine formularmäßige Abwälzung in einem Mietvertragsformular der nach dem Mietrecht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) dem
Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zwar grundsätzlich machbar und stellt für den Mieter keine
besondere Unangemessenheit im Sinne des § 307 BGB dar. Dies ist ständige Rechtsprechung des BGH seit BGHZ 92, 363
(ebenso BGH, Urteil vom 28. April 2004, AZ VIII ZR 230/03). Doch nun kommen in der Rechtsprechung neuere Einschränkungen,
die sogar die kompletten Schönheitsreparaturpflichten auf den Vermieter verlagern.
Eine formularmäßige Bestimmung, die den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf
hinausgehen, ist unwirksam und mit der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar (BGH-Urteile vom 23. Juni 2004,
AZ VII ZR 361/03, und vom 22. September 2004, AZ VII ZR 360/03). Hier herrscht der mietrechtliche Grundsatz: Renovierungsarbeiten,
die nicht auf Abnutzungen während der Nutzungszeit des Mieters beruhen, zum Beispiel Abnutzungen durch
den Vormieter, können nicht auf den Mieter mittels einer Formularklausel im Mietvertrag abgewälzt werden. Der Mieter kann
nur insoweit zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, als diese auch durch „seine“ Benutzung der Wohnung entstanden
sind.
Was gehört zur Schönheitsreparatur, was nicht?
Bei den Schönheitsreparaturen handelt es sich eigentlich um die Instandhaltung der Mietsache, zu deren Durchführung nach
der Konzeption des Gesetzes der Vermieter verpflichtet ist. Ist die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand, kann
der Mieter die Instandsetzung beim Vermieter anmahnen und die Miete mindern (siehe Kapitel „Mietminderung“). Üblicherweise
wird hierunter das Beseitigen von solchen Abnutzungserscheinungen verstanden, die den optischen Eindruck der Mietsache
beeinträchtigen.
Doch was genau zählt zu den Schönheitsreparaturen? Auf eine einfache Formel gebracht, könnte man sagen, dass zu den
Schönheitsreparaturen all das gehört, was aufgewendet werden muss, um Abnutzungen, die während des Wohnens natürlicherweise
entstehen, zu beseitigen. So gehört das Streichen eines Fußbodens durchaus zu den Schönheitsreparaturen. Ein
Austausch des kompletten Bodens aber kann dem Mieter im Normalfall nicht angelastet werden.
Zu den Schönheitsreparaturen zählen
• das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken,
• das Streichen der Fußböden,
• das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,
• das Streichen der Innentüren und der Fenster sowie der Außentüren von innen.
Die Beseitigung von Schäden, die nicht auf eine normale Abnutzung zurückzuführen sind und die der Mieter oder Personen
verursacht haben, für die der Mieter verantwortlich ist, gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. Diese Kosten gehen immer
zulasten des Mieters.
Grundsätzliches
Der Gesetzgeber hat die Mietrechtsreform 2001 leider nicht zum Anlass genommen, das Recht der Schönheitsreparaturen
gesetzlich zu regeln. So ist und bleibt es Sache der Rechtsprechung, die Grenzen der gegenseitigen Belastung mit Schönheitsreparaturen
zu bestimmen und für Rechtsklarheit für die Mietvertragsparteien zu sorgen.
Geprägt ist das mietrechtliche Themengebiet der Schönheitsreparaturen von dem obergerichtlichen Grundsatz des Ausgleichscharakters
der Rechtsprechung. Der Bundesgerichtshof (BGH) geht davon aus, dass die Übernahme der Schönheitsreparaturen
entsprechend der Regelung des § 28 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung (BV) sowohl bei preisgebundenem als auch
preisfreiem Wohnraum mit einer entsprechenden Mietzinsreduzierung beziehungsweise -erhöhung verbunden ist, also entsprechend
mit höherer oder niedriger Mietzahlung. (BGH, RE vom 30. Oktober 1984 WuM 1985, 46).
Wird die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so führe dies – so der BGH – zu
einer entsprechend geringeren Bemessung des Mietzinses. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Verpflichtung zur Vornahme
von Schönheitsreparaturen als Pendant zur Mietreduzierung um eine Hauptleistungspflicht aus dem Mietverhältnis.
Der zur Ausführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete, der seinen Verpflichtungen nicht in ausreichendem Maße nachkommt,
vereinnahmt daher auch einen geldwerten Vorteil.
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