Der Hausverwalter Ratgeber

Überprüfung von Elektroanlage und Pförtner abrechnungsfähig
Nach einer Entscheidung des BGH darf der Vermieter auch die Kosten für die Überprüfung von Elektroanlagen über die Betriebskostenabrechnung
an die Mieter weiterreichen (14.2.2007, VIII ZR 123/06). Dies ist allerdings nur möglich, wenn es eine
entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag unter dem Stichwort „sonstige Betriebskosten“ gibt. Ähnlich gelagert ist auch die
Umlage von Pförtnerkosten, wenn dafür eine Notwendigkeit besteht. Dies kann der Fall sein, wenn es in der Vergangenheit
mehrere Einbruchsdiebstähle gab (BGH 5. 4. 2005, VIII ZR 78/05).
Eigentümer muss keine Kosten von insolventem Mieter übernehmen
Ein Grundstückseigentümer muss nicht die Wasserkosten seines insolventen Mieters übernehmen. Das hat der Bundesgerichtshof
in Karlsruhe entschieden. Geklagt hatten die Berliner Wasserbetriebe. Nachdem der Mieter des Anwesens pleite
ging und die bislang pünktlich bezahlten Wasser-Rechnungen nicht mehr bezahlen konnte, forderten die Wasserwerke die
aufgelaufenen Kosten von 81.000 Euro vom Eigentümer ein.
Ein Anspruch gegen ihn sei jedoch ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen
und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten besteht, urteilten die Richter. Der BGH hob damit ein Urteil
des Landgerichts Berlin auf, das der Klage zunächst stattgegeben hatte (BGH AZ: VIII ZR 293/07).
Betriebskostenabrechnung auch bei Zwangsverwaltung
Steht das Mietshaus unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter Betriebskostenabrechnungen auch für die Vergangenheit,
also auch für die Zeit vor dem Beginn der Zwangsverwaltung, erstellen und eventuelle Guthaben an die Mieter
auszahlen. Das gilt auch für jahrelang zurückliegende Abrechnungszeiträume. Ob der Zwangsverwalter für diese Zeiträume
Nebenkostenvorauszahlungen ganz oder nur teilweise oder überhaupt nicht erhalten hat, spielt keine Rolle (BGH VIII ZR
333/02).
wAS DARF NICHT IN DIE BETRIEBSKOSTENABRECHNUNG?
Folgende Positionen sind keine Nebenkosten und brauchen vom Mieter nach gültiger Rechtsprechung nicht gezahlt zu werden:
• Reparaturkosten oder Instandhaltung des Mietshauses,
• Kosten für den Hausverwalter,
• Bankgebühren für das Mietkonto,
• Portokosten und Kosten für die Erstellung der Rechnung,
• Mehrwertsteuer auf die Abrechnung,
• Kosten für Wach- und Schließgesellschaft,
• Prozesskosten,
• Wartungskosten der Klingelsprechanlage,
• Rechtsschutzversicherung oder Mietausfallversicherung,
• Verwaltungskosten oder Instandhaltungsrücklagen,
• Zinsen für einen Heizölkredit,
• Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen,
• Gastankmiete,
• Reparaturkostenversicherung, Umweltschadenversicherung.
Achtung: Die angegebenen Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden, auch wenn es im Mietvertrag vereinbart
wurde. Es bleibt juristisch ungültig.
GRUNDSATZURTEIL
Kein Geld zurück bei unberechtigt erhobenen Nebenkosten, wenn mehr als ein Jahr vergangen ist
Auch gegen unberechtigte Forderungen müssen Mieter Einsprüche etwa gegen Nebenkostenabrechnungen zwingend innerhalb
von zwölf Monaten erheben, so der BGH. Sonst müssen sie selbst zu Unrecht verlangte Betriebskosten bezahlen. Die
Frage, ob die Jahresfrist auch für vertraglich nicht vereinbarte Forderungen gilt, war bisher umstritten.
Im konkreten Fall hatte ein Vermieter in Offenbach Nebenkosten auf einen Mieter umgelegt, die im Mietvertrag nicht vereinbart
waren. Als es nach einigen Jahren Streit um die Nachzahlung der Nebenkosten gab, wollte der Mieter die in der Vergangenheit
zu viel gezahlten Beträge zurück. Das Landgericht Darmstadt bestätigte zwar, dass der Vermieter Posten in Rechnung
gestellt hatte, deren Umlegung im Mietvertrag nicht vereinbart war, allerdings erhielt der Mieter nur die Beträge zurück, die er
innerhalb eines Jahres nach Zustellung der Abrechnung moniert hatte.
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