Der Hausverwalter Ratgeber

• Vorbereitungsmaßnahmen für die Umwandlung in Wohneigentum,
• generell der Austausch von Ausstattungsstücken der Wohnung, die zwar alt, aber noch gebrauchsfähig sind.
Ankündigung erforderlich!
Modernisierungsmaßnahmen an Mietwohnungen oder Mietshäusern und ihre Auswirkungen müssen nach dem neuen Mietrecht
vom Vermieter drei Monate vor Beginn schriftlich angekündigt werden.
Der Vermieter muss darin genau erklären,
• welche Arbeiten er durchführen will,
• wann er mit den Arbeiten beginnen will,
• wie lange die Arbeiten dauern werden,
• wie sich eine spätere Mieterhöhung genau zusammensetzt,
• ob die Modernisierungsarbeiten öffentlich gefördert werden und
• ob der Mieter während der Bauarbeiten in der Wohnung verbleiben kann.
Auch eine ausführliche mündliche Information macht die schriftliche Form nicht überflüssig! Die Informationen der Mitteilung
müssen so präzise wie möglich sein. Dies gilt auch für die Dauer der Maßnahme und für die Höhe der zu erwartenden
Mieterhöhung. Die Mieterhöhung darf zum Beispiel nicht mit einem Betrag pro Quadratmeter angegeben werden, wenn die
Wohnfläche nicht im Mietvertrag ausgewiesen ist. Die Informationen sollen auch so formuliert sein, dass der Mieter feststellen
kann, inwieweit seine Wohnungseinrichtung während der Maßnahmen in Mitleidenschaft gezogen werden könnte, damit er
diese entsprechend schützen kann.
Wichtig: Der Vermieter muss auch dann den Mieter informieren, wenn die Maßnahmen die Wohnung nicht direkt betreffen,
aber eine Wertsteigerung darstellen, die zu einer Mieterhöhung führt.
WISO rät:
Diese schriftliche Ankündigung ist nur dann entbehrlich, wenn die Modernisierung lediglich mit geringen Einwirkungen auf
die Wohnung verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung (maximal fünf Prozent) der monatlichen Kaltmiete
führt.
Ablehnung durch den Mieter
Die Mieterhöhung muss in einem vernünftigen Verhältnis zur Ersparnis stehen: Ist die Mieterhöhung durch eine Heizungsmodernisierung
um 400 Prozent höher als die Ersparnis, ist sie nicht zulässig, so die Gerichte. Maximal gestehen die Gerichte
bei einer Energiesparmaßnahme das Doppelte der monatlichen Ersparnis als Mieterhöhung zu.
Es besteht bei den Modernisierungsbauarbeiten das Recht auf Mietminderung, wenn die Wohnungsnutzung während der
Bauarbeiten durch Lärm, Staub, Kälte usw. erheblich beeinträchtigt wird. Mieter haben jedoch eine Chance, die Modernisierung
zu verhindern oder zu beeinflussen.
Die wichtigsten Ablehnungsgründe
Die Modernisierung muss nicht geduldet werden,
• wenn keine wirksame Ankündigung vorliegt,
• wenn die Maßnahmen kurz vor dem Auszug des Mieters oder im Winter durchgeführt werden sollen (Auswechseln von
Fenstern, Einbau einer Heizung),
• wenn ein zeitweiliger Umzug in eine andere Wohnung unzumutbar ist,
• wenn die Modernisierung unzumutbar ist, weil der Mieter krank, alt oder schwanger ist,
• wenn dem Mieter die baulichen Folgen der Modernisierung nicht zuzumuten sind (zum Beispiel Grundrissveränderungen,
die die Nutzung der Räume verhindern),
• wenn der Mieter die Wohnung vor einiger Zeit und mit Zustimmung des Vermieters selbst modernisiert hat,
• wenn die Modernisierung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, beispielsweise WC und Bad über längere Zeit nicht
benutzbar wären, oder
• wenn die zu erwartende Miethöhe, gemessen an dem Einkommen des Mieters, zu hoch würde. Die Gerichte halten eine
Neumiete bei niedrigem Einkommen im Allgemeinen für zu hoch, wenn diese 25 bis 30 Prozent des Einkommens übersteigt.
Unzumutbare Härte
Seit 1993 gilt eine Verpflichtung des Mieters, alle Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, die der Verbesserung der gemieteten
Wohnung oder des Hauses dienen. Auch die Einrichtung von Maßnahmen, mit denen Heizenergie oder Wasser
eingespart werden, muss er akzeptieren. Zusätzlich muss er es dulden, wenn der Vermieter neuen Wohnraum schaffen will.
Eingeschränkt wird diese Verpflichtung zur Hinnahme solcher Maßnahmen durch eine Härteklausel. Der Mieter kann sich
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