Der Hausverwalter Ratgeber

für Gewerberäume genau so zu verzinsen sind wie Kautionen für Wohnungen. Für Wohnräume hatte der BGH bereits im Juli
1982 entschieden, dass Mietkautionen grundsätzlich wie Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist zu verzinsen sind.
Diese inzwischen gesetzlich geregelte Verzinsungspflicht gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung auch für Gewerberäume,
falls nichts anderes vereinbart wurde. Die Bundesrichter hoben mit ihrem Urteil eine gegenteilige Entscheidung des Oberlandesgerichts
Koblenz auf. Die Koblenzer Richter hatten die Auffassung vertreten, dass eine Kaution für Geschäftsräume nur
dann verzinst werden müsse, wenn dies ausdrücklich vereinbart worden sei (BGH, XII ZR 77/93).
Straftat: Unberechtigter Zugriff auf eine Mietkaution ist Untreue
Wenn Sie als Vermieter hinterlegte Mietkautionen für eigene Zwecke verwenden, ziehen Sie sich unter Umständen neben
einer Zivilklage auch ein Strafverfahren wegen Untreue zu.
Das Amtsgericht Frankfurt hat einen Vermieter, der eine Kaution von 3.000 DM (ca. 1.500 Euro) zum Bezahlen von Schulden
verwendet hatte, wegen Untreue verwarnt und eine Geldstrafe von 1.800 DM (ca. 900 Euro) zur Bewährung ausgesetzt (AZ:
77/78 Js 14686/86). Dem Vermieter wurde im Urteil außerdem zur Auflage gemacht, die Kaution in Monatsraten von 100 DM
(ca. 50 Euro) an den inzwischen ausgezogenen Mieter zurückzuzahlen. Zur Gewährung von Ratenzahlung fand das Gericht
sich bereit, weil der Vermieter glaubhaft machen konnte, dass er sich in erheblichen finanziellen Schwierigkeiten befindet.
Nach dem Mietvertrag sollte der Vermieter die Kaution auf einem Sparkonto festlegen. Wie er erklärte, war er jedoch nach dem
Verlust eines Zivilprozesses gegen eine Baufirma in Finanznot geraten und hatte auf die hinterlegte Kaution zurückgegriffen,
um eine kurzfristige Zahlung leisten zu können.
URTEILE ZUR KAUTION
Übergabe der Mietkaution bei Eigentümerwechsel
Der Käufer eines Mietshauses hat gegen den Verkäufer keinen Anspruch auf Auszahlung hinterlegter Mietkautionen. So ein
Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf (AZ: 9 U 201/96). Der Verkäufer hatte die Mietkaution auf einem Sonderkonto
angelegt. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass dem Käufer die Mietkaution übergeben werde, wenn dieser das Mietshaus
übernimmt. Die Richter stellten fest, dass der Käufer mit dem Erwerb des Mietshauses automatisch Inhaber des Kautionssonderkontos
geworden sei. Damit habe er einen Anspruch auf Auszahlung des Guthabens gegen die Bank erlangt. Der
Verkäufer sei nur verpflichtet, das zu dem Konto gehörende Sparbuch an den Käufer herauszugeben.
Vermieter müssen Kaution auch bei alten Mietverträgen verzinsen
Vermieter müssen die von ihren Mietern geleistete Kaution auch dann verzinsen, wenn diese vor 1983 gezahlt wurde. Ab 1983
ist die Kautionsverzinsung gesetzlich vorgeschrieben. So ein Urteil des Landgerichtes Hamburg (AZ: 316 S 95/96).
Im konkreten Fall hatte ein Ehepaar, das 1974 eine Kaution gezahlt hatte, vom Vermieter die Zahlung von Zinsen verlangt,
obwohl im Mietvertrag vereinbart worden war, dass eine Verzinsung nicht erfolgt. Dieser mietvertragliche Zinsausschluss ist
unwirksam, urteilten die Richter. Eine Kaution sei ihrem vertraglichen Wesen nach zu verzinsen. Der Zinsausschluss bewirke
eine „Rechtsverkürzung des Kunden beziehungsweise Mieters“ und führe damit – unter Verstoß gegen Treu und Glauben – zu
einer unangemessenen Benachteiligung. Anderenfalls seien die Zinsen eine zusätzliche Einnahmequelle des Vermieters, die
die ausgehandelte Miete übersteige.
Der Vermieter muss nicht jeden Nachmieter akzeptieren – und kann sich aus der Kaution bedienen
Selbst wenn ein Wohnungsvermieter zustimmt, dass ein Nachmieter gestellt wird, muss er nicht jeden akzeptieren. Die Folge
ist, dass der alte Mieter die Miete weiter zahlen muss. Tut er das nicht, kann sich der Vermieter etwa durch Einlösung der
Mietkaution schadlos halten. So kann er beispielsweise einen Mietinteressenten ablehnen, der die Wohnung – anders als der
Vormieter – teilgewerblich nutzen will. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Gießen (AZ: 1 S 230/95) hervor.
In diesem Fall kam es darauf an, wie die Erklärung eines Vermieters zu interpretieren sei, der der Auflösung eines Mietvertrags
zustimmt – zusätzlich aber fordert, dass ihm ein Nachmieter gestellt werde. Das Landgericht Gießen meint, diese Zustimmung
sei nur so zu verstehen, dass der Nachmieter auch die Wohnung oder ein Haus in etwa gleich nutzen werde.
DER EINZUG
Der Beginn des Mietverhältnisses ist im Mietvertrag festgelegt. Der Mieter darf zu diesem vereinbarten Zeitpunkt in die Wohnung
einziehen. Will er allerdings zu einem früheren Zeitpunkt einziehen, muss er zunächst die Erlaubnis des Vermieters
einholen. Zieht er zu einem späteren Zeitpunkt ein, so entbindet ihn das nicht von der Pflicht, auch für den Zeitraum, in dem
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