Der Hausverwalter Ratgeber

MANGELHAFTE SCHÖNHEITSREPARATUREN –
ERSATZANSPRUCH DES VERMIETERS
Wie lange kann sich der Vermieter mit einer Klage gegen den Mieter Zeit lassen? Immer wieder gibt es Streit um die vom
Mieter vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen, wenn dieser aus der Mietwohnung auszieht. Ist der Vermieter mit
dem Resultat unzufrieden, muss er sich beeilen: Ein halbes Jahr nach Rückgabe der Wohnung beziehungsweise dem Auszug
des Mieters verjährt sein Ersatzanspruch.
GRUNDSATZURTEIL
Ersatzanspruch des Vermieters
Das Kammergericht Berlin hatte sich mit folgendem Fall zu befassen: Nach dem Auszug hatte der Vermieter den Mieter aufgefordert,
innerhalb einer Frist noch bestimmte Arbeiten nachzuholen. Da dies nicht geschah, sorgte er, wie angedroht, selbst
für die restlichen Schönheitsreparaturen. Die Kosten dafür klagte er erst mehr als sechs Monate nach dem Auszug des Mieters
ein. Das Kammergericht entschied, dass sein Anspruch trotzdem noch nicht verjährt sei und der Mieter die Kosten ersetzen
müsse (KG Berlin, 8 RE-Miet 3802/96).
Begründung: Zunächst sei der Vermieter nur berechtigt gewesen, vom Mieter die Ausführung der Arbeiten zu verlangen. Er
habe erst zur Selbsthilfe greifen dürfen, nachdem die dafür gesetzte Frist ergebnislos verstrichen sei. Erst mit Ablauf dieser
Frist sei der Ersatzanspruch entstanden, der sich auf die Kosten der von ihm selbst veranlassten Reparaturen beziehe. Daher
sei dieser Zeitpunkt auch für den Beginn der sechsmonatigen Verjährungsfrist maßgebend und nicht das Datum des Auszugs
des Mieters – die Klage des Vermieters sei also noch rechtzeitig erhoben worden.
§ 548 BGB Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
(1) Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in
sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des
Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche.
(2) Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren
in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.
(3) Beantragt eine Vertragspartei das selbstständige Beweisverfahren nach der Zivilprozessordnung, so wird die Verjährung
unterbrochen. Im Übrigen gelten die Vorschriften des § 477 Abs. 2 Satz 2 und 3 und Abs. 3 entsprechend.
Entfernung von Sachen, Einrichtungen und Umbauten
Zur Rückgabe der Mietwohnung gehört, dass das Mietobjekt sich in vertragsgemäßem Zustand befinden muss. Die Rückgabepflicht
des Mieters schließt die Pflicht ein, dass er seine Sachen aus dem Mietobjekt räumt, soweit nicht dem Vermieter ein
Zurückbehaltungsrecht aufgrund des Vermieterpfandrechts oder einer besonderen Vereinbarung zusteht.
Hat der Mieter Gegenstände zurückgelassen, so ist der Vermieter nicht berechtigt, die Räume leerzuräumen, wenn der Mieter
noch einen sogenannten Besitzwillen an den Sachen hat. Fehlt ein solcher Besitzwille, so darf der Vermieter die zurückgelassenen
Sachen aus den Mieträumen entfernen; ihn trifft aber eine Obhuts- und Verwahrungspflicht, sodass er sie nicht auf den
Sperrmüll geben darf. Zur Rückgabepflicht gehört auch, dass der Mieter die Räume von grobem Schmutz befreit und „besenrein“
zurückgibt. Hat er in der Wohnung noch Renovierungsarbeiten ausgeführt, so muss er den anfallenden Malerschmutz
beseitigen. Der Mieter eines möblierten Appartements braucht nicht die Kosten für die Reinigung von Gardinen und Stores zu
tragen (AG Köln, WM 1969, 203). Der Vermieter kann zudem ohne Vereinbarungen nicht verlangen, dass die Mietsache sich
noch in genau demselben Zustand befindet wie zum Zeitpunkt der Vermietung. Er hat auch immer die durch einen vertragsgemäßen
Gebrauch entstandenen Abnutzungen hinzunehmen.
Der Mieter muss die von ihm vorgenommenen baulichen Veränderungen des Mietobjekts, also Einbauten und Einrichtungen,
die mit dem Mietobjekt verbunden sind, oder Installationen auf seine eigenen Kosten rückgängig machen beziehungsweise
beseitigen (BGH, NJW 1981, 2564; NJW 1986, 309; OLG Hamm, Betrieb 1976, 2350); es sei denn, die Vertragsparteien
haben etwas anderes vereinbart (zum Beispiel Übernahme durch den Vermieter beziehungsweise Nachmieter). Das gilt zum
Beispiel für Holzverkleidungen, abgehängte Decken oder Fußbodenbeläge. Die Entfernungsverpflichtung besteht nach der
Rechtsprechung grundsätzlich auch dann, wenn der Vermieter dem Einbau zugestimmt und nicht auf eine eventuelle Entfernung
verzichtet hat (OLG Düsseldorf, ZMR 90, 218); außerdem, wenn die Sache bereits vom Vormieter eingebaut worden ist
und der Mieter sie übernommen hat (OLG Hamburg, ZMR 90, 341).
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