Der Hausverwalter Ratgeber

Es muss von Ihnen als Vermieter sichergestellt sein, dass die Kaution zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist
üblichen Satz verzinst wird. Diese Zinsen werden dem Kautionskonto zugeschlagen und im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses
mit verzinst. Zins und Zinseszins erhöhen den Wert der Mietkaution, der Mieter hat während der Mietzeit keinen
Anspruch auf Auszahlung der Zinsgewinne. Wenn eine Ratenzahlung vereinbart wurde, kann der Mieter die folgenden Raten
zurückhalten, wenn der Vermieter die bereits geleisteten Kautionszahlungen nicht ordnungsgemäß angelegt hat.
Die Kaution darf vom Vermieter nur dann genutzt werden, wenn etwaige Ansprüche entweder vom Gericht festgestellt wurden,
unbestritten oder offensichtlich sind. Nimmt der Mieter eine Mietminderung vor, so kann der Vermieter den Differenzbetrag
nicht vom Kautionskonto nehmen. Bei berechtigten Ansprüchen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, das Kautionskonto
wieder aufzufüllen.
Am Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution normalerweise komplett, zuzüglich der Zinsen und Zinseszinsen, an den Mieter
zurückzuzahlen. Dies hat sofort zu erfolgen, wenn Sie als Vermieter keine Ansprüche mehr gegen den ehemaligen Mieter haben.
Der Mieter muss dem Vermieter allerdings eine ausreichende Frist einräumen, um eventuelle Ansprüche zu prüfen. Wie
lange diese angemessene Frist dauern soll, ist bei den Gerichten umstritten. Es gibt Urteile, die von zwei oder drei Monaten
sprechen, aber auch sechs Monate sind möglich. Der Bundesgerichtshof hat sogar festgestellt, dass im Einzelfall Zeitspannen
von mehr als sechs Monaten möglich sind.
Wenn bei Auszug des Mieters noch eine Heizkosten- oder Nebenkostenabrechnung aussteht, kann der Vermieter einen angemessenen,
am Restzahlbetrag orientierten Betrag einbehalten für den Fall, dass der Mieter Nachzahlungen zu leisten hat.
Der Einbehalt darf aber im Normalfall nicht höher sein als bis zu vier monatliche Vorauszahlungsbeträge.
Achtung: Geld zurück bei Vermieterwechsel
Kauft jemand eine vermietete Immobilie, wird er damit automatisch zum neuen Vermieter. Zu den Vermieterpflichten gehört
nun, dass er dem Mieter bei Mietende die Kaution zurückzahlen muss. Der Käufer und neue Vermieter muss dem Mieter die
Kaution auszahlen – ob sie ihm vom Verkäufer ausgehändigt wurde oder nicht. Für den Käufer einer Immobilie eine echte
Kostenfalle, wenn er nicht von ihr weiß!
§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des
Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung
ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt.
Die 1. Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen
mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren.
In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem
Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter
keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
BARKAUTION ODER ANDERE SICHERHEITEN?
Die Kaution können Sie vom Mieter in bar verlangen – gegen Quittung – oder per Scheck oder Überweisung oder Lastschrift.
Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter extra vereinbart werden. Denkbar ist auch
eine bargeldlose Variante: die Bankbürgschaft. Die Kasse des Mieters verbürgt sich für eventuelle Forderungen des Vermieters.
Möglich ist die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, eines Sparbuches mit Sperrvermerk oder eines Sparbuches des
Mieters mit dem Kautionsbetrag, das dem Vermieter dann verpfändet wird. Maximal drei Monatsmieten bleiben in jedem Fall
die gesetzliche Kautionshöchstgrenze.
WISO rät:
Lassen Sie ein Sparbuch anlegen, und nehmen Sie es als Pfand! Diese Sparbücher erhalten Sie bei jedem Geldinstitut.
Damit bleibt es aber das Geld der Mieter; Sie haben keine Zinsen zu versteuern. Vereinbaren Sie,
• dass Sie als Vermieter den Mieter vier Wochen vor jeder Geldabhebung informieren müssen oder
• dass Sie nur gemeinsam über das Sparbuch verfügen können.
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