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MARKT UND MANAGEMENTDie Grenzen von „quick & dirty“Über den Wert repräsentativer MieterbefragungenBefragungen – gerne kurzfristig und schnell – kommen immer mehr in Mode. Sie sollen EntscheidernStimmungsbilder und wichtige Informationen liefern sowie die Entscheidungsfindung erleichtern odergetroffene Entscheidungen untermauern. Entscheidend ist hierbei die Qualität der Daten – und groß dieGefahr, durch unsauber erhobene Zahlen verzerrte Ergebnisse zu erhalten, auf denen dann Investitionsentscheidungenfußen. Wie wird Repräsentativität erreicht? Wo liegen Stolperfallen? Und wie sind Ergebnissezu werten? Der Artikel klärt auf.Bettina Harmsundzeigt: Es bestehen große Unterschiede. Der hohenZufriedenheit der Bewohner in einem Gebietsteht eine hohe Unzufriedenheit in anderen Gebietengegenüber. Während in Wohngebiet vierein Drittel der Mieter sehr zufrieden sind, sind esGenauso wird eine Befragung zum Thema „AltersgerechtesWohnen“ nur bedingt sinnvolle Ergebnissezutage fördern, wenn unter 40-Jährigenbefragt werden. Auch eine Befragung, die nur von9-16 h durchgeführt wird, würde die meisten Berufstätigen– und damit relevante MietergruppenKatrin Trunecin Wohngebiet zwei nur 8 %. Dies zu erkennen,Analyse & KonzepteHamburgist von großer Bedeutung, um mit Maßnahmen – ausschließen.Professionelle Mieterbefragungen liefern wichtigeInformationen zu Themen wie Kundenstruktur,Wohnzufriedenheit, Mieterbindung und Wohnmobilität.Sie helfen dabei, Handlungsbedarfe zu erkennenund Maßnahmen passgenau zu entwickeln.Sie können eine umfassende Bestandsaufnahmesein oder einzelne Themen analysieren – wie z.B.die Akzeptanz bestimmter Maßnahmen oder dasImage des Wohnungsunternehmens.Egal, was das Ziel einer Befragung ist: Das Prinzip„quick & dirty“ lohnt sich hiergegebenenfalls gegensteuern zu können. NachGebieten zu differenzieren, ist aber nur möglich,wenn die Umfrage von vornherein so angelegt war.Die Daten nachträglich zu erheben, würde einenerheblichen Mehraufwand bedeuten.Gute Befragungen werden deshalb vom Ende hergedacht: Was ist das Ziel der Befragung? WelcheAspekte sollen untersucht werden? Welche Informationensind dazu nötig? Welche Gebiete oderbesondere Mietergruppen sind zu berücksichtigen?Welche Fragen müssen wir stellen? Wer sichhierfür die Zeit nimmt und sorgfältig arbeitet, derinvestiert an der richtigen Stelle. Denn Mieterbefragungen,die am Ende wichtige InformationenDie Entscheidung, wer befragt werden sollte,hängt also stark davon ab, was das Unternehmenwissen möchte. Eine gute Befragung sollte hierzielgenau sein, sie darf weder wichtige Gruppenausblenden noch unwichtige Gruppen einbeziehen.Hierzu noch ein Beispiel: Um herauszufinden,warum die Mieterzeitung so wenig gelesen wird,ist eine Umfrage per Fragebogen an sich ein guterAnsatz. Wird der Fragebogen allerdings in dieZeitung integriert, erfasst die Umfrage nur dieMieter, die die Zeitung ohnehin lesen. Nichtleserwerden nicht berücksichtigt.Die so gewonnenen Erkenntnisse haben nur geringeAussagekraft, weil die Gruppe der Befragtennicht repräsentativ ist. Deshalbnicht. Zu groß ist das Risiko,Entscheidungen auf der Basisfalscher oder unzureichenderDaten zu treffen. Was also sindWer befragt werden soll, hängt davon ab, was das Unternehmenwissen möchte. Eine gute Befragung darf weder wichtigeGruppen ausblenden noch unwichtige Gruppen einbeziehen.lassen sich die Daten nicht auf dieGruppe aller Mieter übertragen. Dasist in etwa so, als würde man dieNutzer öffentlicher Verkehrsmittelndie Voraussetzungen für tragfähige Ergebnisse?Was wollen Sie wissen?Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Wohnungsunternehmenführt eine Mieterbefragung durch undgelangt zu dem Schluss, dass insgesamt 21 % derBewohner „sehr zufrieden“ mit ihrer Wohnsituationsind. Dieses Ergebnis zeigt für sich genommennicht unbedingt Handlungsbedarf an. Erstder genaue Blick auf die einzelnen Wohngebietevermissen lassen, verursachen viel Aufwand, ohneden gewünschten Erfolg zu erzielen. Sie könnendem Unternehmen mehr schaden, als sie nützen.Wen müssen Sie fragen?Wer nur einen Straßenzug befragt, während dasUnternehmen Wohnungen an vielen verschiedenenStandorten hat, wird keine repräsentativenErgebnisse erhalten. Das zeigt das Beispiel aufSeite 65 oben.fragen, warum die übrigen Verkehrsteilneh-mer lieber mit dem Auto fahren.Insofern ist die Festlegung der Stichprobe – dasheißt: die Auswahl der Teilnehmer – ein ganzentscheidender Faktor für die Qualität einerBefragung. Fehler an dieser Stelle können zuverzerrten und damit falschen Ergebnissenführen. Dieser Fehler wird zum Beispiel oft beiallgemeinen Online-Befragungen gemacht.Es nimmt teil, wer möchte. Dies sind dann oft64 4 | 2013