Immobilien wirtschaft Die Immobilienstrategie der ... - Haufe.de

100 Prozent Finanzierung; die Aufschläge
stiegen in solchen Fällen auf drei bis
vier Prozentpunkte. Heute sind es selbst
bei den hohen Beleihungsausläufen nur
0,5 bis 0,75 Prozentpunkte Zinsaufschlag
auf die Bestkondition.
Welche Unterschiede zwischen den
Ins titutsgruppen sind besonders gravierend?
Herbst: Ein Teil der – vor allem regionalen
– Banken lehnt Beleihungen über
80 Prozent des Kaufpreises in der Regel
ab; dazu gehören Volks- und Raiff eisenbanken,
Sparkassen und einzelne PSD-
Banken. Ein anderer Teil lässt sich das
Risiko entsprechend bezahlen, wie Münchener
Hypothekenbank, DSL Bank,
Postbank oder ING DiBa.
Aber die regionalen Institute waren
doch zuletzt die großen Gewinner im
Geschäft , oder?
Herbst: Das ist richtig, es gab einen
starken Wechsel von den Großbanken
zu den Regionalbanken und Sparkassen,
weil diese von ihren Kunden geradezu
mit Geld zugeschüttet wurden und sich
entsprechend leicht refi nanzieren konnten.
Ich frage mich allerdings, ob die Refi
nanzierung immer kongruent in Bezug
auf die Laufzeiten war oder ob sie nach
dem Motto erfolgte: Die Zinsen werden
nicht so schnell nach oben gehen, und
wenn doch, dann wird das Kollektiv –
wie bei den Sparkassen oder Volks- und
Raiff eisenbanken – schon einspringen.
Sind heute für die Höhe der Beleihung
eher die Immobilienwerte oder die Einkommensverhältnisse
der Kunden ausschlaggebend?
Herbst: Die Werthaltigkeit der Immobilienobjekte
ist wichtig, weil Banker
sich vor allem fragen: Was wäre, wenn
ein Objekt notleidend wird? Wenn sich
wegen zu hoher Beleihung ein Risiko bildet,
wird die Sicherheit des Einkommens
stärker beachtet.
Welche Rolle spielt es, ob ein Objekt
vermietet ist oder selbst genutzt wird?
Herbst: Die Konditionen sind in der Regel
identisch. Banker wissen aber, dass
Eigentümer selbst genutzter Objekte alles
tun, um sie auch in schwierigen Zeiten zu
halten. Dagegen neigen Vermieter eher
dazu, die Objekte in die Zwangsvollstreckung
zu führen.
Und wenn jemand einen Bausparvertrag
mit hoher Ansparsumme vorweisen
kann?
Herbst: Wenn jemand Guthaben im
Bausparvertrag angespart hat, ist dies
immer gut. Das Problem könnte eher die
Darlehensbeantragung sein, denn Bausparkassen
müssen ab 70 Prozent Kaufpreisfi
nanzierung aussteigen. Welcher
Kunde kann schon 30 Prozent Eigenkapital
einsetzen? Daher ist Bausparen als
Ansparinstrument und zur Finanzierung
von späteren Modernisierungen gut geeignet.
Und weil die Zinsen seit Jahren
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tief sind, bevorzugen Kunden zur Baufi -
nanzierung die Banken, Sparkassen und
Vermittler. Trotzdem läuft das Bauspargeschäft
gut, weil die Berater der Banken
und Sparkassen wegen der Provision
gern Bausparverträge verkaufen.
Apropos niedrige Zinsen: Soll man sie
für eine möglichst lange Zinsbindung
nutzen?
Herbst: Je höher die Beleihung und damit
die Zinsbelastung ist, für desto längere
Zeit sollten die Zinsen gebunden
werden.
Macht die vielfach empfohlene zehnjährige
Zinsbindung also gar keinen
Sinn?
Herbst: Nein, denn ihre Konditionen
sind nur 0,5 Prozentpunkte günstiger als
die der zwanzigjährigen. Wenn ich dann
bei 20 Jahren auch noch jährlich drei
Prozent Tilgung vereinbare, bin ich zum
Ende der Zinsbindung fast schuldenfrei.
Das Problem ist allerdings, dass die Zahl
der Anbieter mit solchen Konditionen
immer kleiner wird.
Welche Anbieter sind das?
Herbst: Fast ausschließlich Vermittler.
Sie arbeiten mit Banken und Lebensversicherern
zusammen. Die Vermittler
haben den Vorteil, dass sie nach den
Vorgaben der Kunden von vornherein
die besten Angebote herausfi ltern. Dafür
erhalten sie etwa ein Prozent Provision.
Ihr Unternehmen hat schon zwei Mal
sogenannte Awards verliehen, Auszeichnungen
für besonders gute Baufi -
nanzierung. Was steckt dahinter?
Herbst: Wir versuchen zu ermitteln, welche
Bank über einen längeren Zeitraum
günstige Konditionen anbietet, etwa für
hohe oder niedrige Beleihungen, mittlere
oder lange Laufzeiten. Dabei orientieren
wir uns an den Zinsen und den zugehörigen
messbaren Konditionen, aber nicht
an weichen Kriterien, wie schnelle Abwicklung,
gute Erreichbarkeit oder Kundenfreundlichkeit,
weil solche Kriterien
subjektiv sind und sehr umfangreiche
Tests erfordern. Da habe ich immer ein
ungutes Gefühl. �|
www.immobilienwirtschaft.de 07-08 | 2010