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66 Aktuelles Recht
Sondervergütung [66.1]
Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen
Ein Wohnungseigentümerbeschluss über eine Zusatzvergütung
für den Verwalter für die Erstellung einer einkommensteuerrelevanten
Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen
entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung.
KG, Beschluss vom 16.4.2009, Az.: 24 W 93/08
Fakten: Die Wohnungseigentümer
hatten die Verwalterin
mit der Erstellung einer
im Rahmen der Einkommenssteuererklärung
zu verwendenden
Bescheinigung
nach § 35a EStG über haushaltsnahe
Beschäft igungsverhältnisse
und Dienstleistungen
für Privathaushalte
für jeden Eigentümer gegen
eine zusätzliche Verwaltervergütung
von 17 Euro zzgl. der
gesetzlichen Umsatzsteuer für
das Wirtschaft sjahr 2006 und
8,50 Euro zzgl. der gesetzlichen
Umsatzsteuer ab dem
Wirtschaft sjahr 2007 jeweils
pro Jahr und Wohnungseinheit
beauft ragt. Die Vorinstanzen
hatten insoweit entschieden,
dass es sich hierbei
nicht um eine Maßnahme der
Geschäft sführung zugunsten
der Wohnungseigentümer in
Bezug auf das Gemeinschaft seigentum
handle, sodass der
Eigentümergemeinschaft
von vornherein die dafür
erforderliche Beschlusskompetenz
fehle. Die Verwaltung
des Sondereigentums obliege
ausschließlich dem jeweiligen
Sondereigentümer selbst.
Dieser Argumentation
konnte sich das KG nicht
anschließen. Zunächst
stand der Wohnungseigentümergemeinschaft
die
Beschlusskompetenz sowohl
für die Erweiterung der
Aufgaben der Verwalterin
bezüglich der Erstellung
einer Steuerbescheinigung
nach § 35a EStG für jeden
Wohnungseigentümer, als
auch bezüglich der dafür an
07-08 | 2010 www.immobilienwirtschaft.de
die Verwalterin zu zahlenden
Zusatzvergütung zu. Bei den
in der Bescheinigung über
haushaltsnahe Dienstleistung
auszuweisenden Kosten handelt
es sich um solche, die für
die Verwaltung und Instandhaltung
des Gemeinschaft seigentums
anfallen. Nach
§ 28 Abs. 3 WEG ist es Sache
des Verwalters eine Jahresabrechnung
aufzustellen.
Diese muss eine geordnete
und übersichtliche, inhaltlich
zutreff ende Aufstellung
sämtlicher Einnahmen und
Ausgaben für das betreff ende
Wirtschaft sjahr enthalten.
In diesem Zusammenhang
ist es Sache der Eigentümergemeinschaft
, eine entsprechende
und unter Umständen
gesondert zu vergütende
Verpfl ichtung des Verwalters
durch Mehrheitsbeschluss
festzulegen. Dies folgt aus
§ 26 Abs. 1 und § 21 Abs. 1
und 3 WEG. Eine Verpfl ichtung
des WEG-Verwalters,
die Jahresabrechnung so zu
erstellen, dass die Wohnungseigentümer
damit bestimmte
Ausgaben steuerlich als Steuerermäßigung
im Sinne von
§ 35a EStG geltend machen
können, ist nicht ersichtlich.
Insbesondere lässt sich eine
solche Verpfl ichtung ohne
Zusatzvereinbarung und
dann auch entsprechender
Vergütungspfl icht nicht als
Nebenpfl icht des Verwalters
aus dem Verwaltervertrag
ableiten.
Fazit: Die Entscheidung
entspricht der mittlerweile
herrschenden Meinung. Die
Richter hielten vorliegend
auch die konkret beschlossene
Sondervergütung in
Höhe von 17 Euro je Sondereigentumseinheit
für den
erstmaligen Ausweis haushaltsnaher
Dienstleistungen,
sowie eine solche von 8,50
Euro je Sondereigentumseinheit
für die Folgewirt-
schaft sperioden für unbedenklich.
Schließlich und
wichtig entspricht es nach
Auff assung des KG auch ordnungsmäßiger
Verwaltung,
das entsprechende Sonderhonorar
unter sämtlichen Wohnungseigentümern
nach dem
gesetzlichen beziehungsweise
vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel
zu verteilen.
Verwalternachweis [66.2]
Formalien bei Doppelfunktion eines Eigentümers
Die zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gem. § 24 Abs. 3
WEG vorzulegende Niederschrift über den Bestellungsbeschluss
muss öffentlich zu beglaubigende Unterschriften der in § 24 Abs.
6 WEG genannten Personen enthalten, wobei es im Allgemeinen
genügt, dass eine in Doppelfunktion tätige Person (hier: Versammlungs-
und Beiratsvorsitzender) nur einmal unterschreibt.
Unterschreibt ein anwesender Eigentümer in seiner Funktion als
Beirat [„A.B. (Beirat“)], so liegt hierin nicht zugleich die erforderliche
Unterschrift eines Wohnungseigentümers.
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.2.2010, Az.: I-3 Wx 263/09
Gemeinschaftseigentum [66.3]
Keine Verfügungsbefugnis des Verwalters
Der Verwalter von Wohnungseigentum kann nicht durch Mehrheitsbeschluss
ermächtigt werden, eine im Gemeinschaftseigentum
stehende Fläche an einen Dritten aufzulassen, auch
wenn sich alle Eigentümer dazu verpfl ichtet haben.
OLG München, Beschluss vom 22.1.2010, Az.: 34 Wx 125/09
Fakten: Der Verwalter
wurde durch Mehrheitsbeschluss
ermächtigt, eine im
Gemeinschaft seigentum stehende
Fläche zu veräußern.
Dies ist indes nicht möglich.
Räumt § 27 Abs. 3 WEG dem
Verwalter gesetzliche Vertretungsmacht
für die Eigentümergemeinschaft
ein, sind
davon Verfügungen über das
Gemeinschaft seigentum nicht
umfasst. Die Ermächtigung
durch Mehrheitsbeschluss
muss Angelegenheiten betreffen,
die einen Gemeinschaft sbezug
aufweisen. Daran fehlt
es, wenn sie sich auf individuelle
Rechte bezieht. Und hier-
zu gehören Verfügungen über
das Gemeinschaft seigentum
der Eigentümer, das diesen
in Bruchteilsgemeinschaft ,
persönlich zugeordnet ist.
Fazit: Die Verfügung über
Gemeinschaft seigentum
betrifft Rechte, die dem
Verband nicht zustehen.
Insbesondere handelt es
sich nicht um Pfl ichten, die
der Verband anstelle der
Eigentümer ausüben kann.
So ist es ausgeschlossen, die
Verfügungsmacht über das
Miteigentum durch Mehrheitsbeschluss
dem Verband
übertragen zu können.
Foto: BHW Bausparkasse