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34 Finanzen + Steuern
Fragen im Zusammenhang
mit der Umnutzung
Einige Finanzämter versagen die steuerlichen
Vergünstigungen der §§ 7 h und
7 i EStG auch in den Fällen der sogenannten
Umnutzung. Dabei handelt es
sich um Fälle, in denen ein Gebäude, das
vorher etwa als Fabrik, als Krankenhaus
oder als Kaserne genutzt wurde, zu Wohnungen
umgebaut wird. Einer Bescheinigung
der betreff enden Baukosten
durch die zuständige Behörde steht die
Umnutzung sowohl bei Gebäuden, die
unter Denkmalschutz stehen, als auch
bei Gebäuden, die in einem Sanierungs-
07-08 | 2010 www.immobilienwirtschaft.de
Dementsprechend hat der X. Senat des
BFH mit seinem Urteil vom 24. Juni
2009 (Az. X R 8/08) entschieden, dass
die Entstehung eines bloß steuerlichen
Neubaus der Gewährung des Steuervorteils
nicht entgegensteht. Bei Vorliegen
der Bescheinigung darf das Finanzamt
die Vergüns tigung daher nur dann versagen,
wenn ein neuer Baukörper errichtet
wird.
Der Erwerber einer Wohnung, die
aus der Umnutzung eines Gebäudes entstanden
ist, kann bei Vorliegen der Bescheinigung
nach § 7 h Abs. 2 bzw. § 7 i
Abs. 2 EStG die Steuervorteile beanspruchen.
Allerdings muss er zurzeit damit
Erhöhte Absetzungen beim Dachgeschossausbau. Hier gibt es oft Streit.
gebiet liegen, nicht entgegen.
Vielmehr wird eine solche Umnutzung
von den zuständigen Behörden
sogar befürwortet, wenn das Gebäude
sonst nicht mehr sinnvoll genutzt
werden kann. Trotz Vorliegen der Bescheinigung
verweigern die Finanzämter
jedoch in diesen Fällen immer
wieder die Gewährung der Steuervorteile.
Die Versagung der Steuervorteile
entspricht allerdings nicht der Rechtslage,
da die Vorschrift en (§§ 7 h und 7 i
EStG) lediglich verlangen, dass es sich
um Baumaßnahmen an einem Gebäude
handelt, und nicht voraussetzen, dass es
sich um nachträgliche Herstellungskosten
handelt.
rechnen, dass ihm die Finanzverwaltung
die Steuervorteile trotzdem versagt. Der
Erwerber muss deshalb seinen Anspruch
möglicherweise durch eine Klage vor
dem Finanzgericht durchsetzen.
Denkmalschutzabschreibungen:
Zeitliche Verzögerungen
Da in einigen Gegenden Deutschlands
die Denkmalschutzbehörden die erforderliche
Bescheinigung erst nach einer
längeren Bearbeitungsdauer erteilen,
muss hier damit gerechnet werden,
dass die Steuervorteile erst mit einiger
Verzögerung eintreten. Eine vorläufi ge
Bescheinigung der Denkmalschutzbe-
hörde, die ab 2009 ausgestellt worden ist,
führt nicht mehr dazu, dass die erhöhten
Absetzungen gewährt werden. Es muss
vielmehr eine endgültige Bescheinigung
der Denkmalschutzbehörde vorliegen.
Da die zuständige Behörde in einigen
Gebieten Deutschlands (insbesondere
Dresden) zurzeit erhebliche Arbeitsrückstände
hat und die Bescheinigung
deswegen erst nach einer längeren Zeit –
teilweise bis zu drei Jahre – erteilt, muss
der Erwerber damit rechnen, dass er die
Steuervergünstigung nach § 7 i EStG erst
erhebliche Zeit nach der Anschaff ung
erhält. Dies kann in Fällen einer hohen
Fremdfi nanzierung zu Finanzierungsengpässen
führen.
Der Erwerber hat meines Erachtens
jedoch einen Anspruch darauf, dass
das Wohnsitzfi nanzamt die erhöhten
Absetzungen beziehungsweise den Abzugsbetrag
nach § 10 f EStG bereits vor
Erteilung der Bescheinigung durch die
Denkmalschutzbehörde berücksichtigt
(zu den einzelnen Gründen siehe den
verlängerten Beitrag auf www.immobilienwirtschaft
.de).
Da die Finanzämter die Rechtslage
bisher jedoch noch anders sehen, muss
dieser Anspruch erst gerichtlich durchgesetzt
werden. Einstweiliger Rechtsschutz
kann durch einen Antrag auf Aussetzung
der Vollziehung beantragt werden (§ 361
AO und § 69 Abs. 3 FGO). In jedem Fall
muss in den betroff enen Fällen mit einer
Verzögerung der Gewährung der Steuervorteile
gerechnet werden.
Modernisiert der Investor ein Gebäude,
das sich bereits in seinem Eigentum
befi ndet, und ist er Bauherr der Maßnahmen,
sind die Baukosten Bemessungsrundlage
für die erhöhten Absetzungen.
Erwirbt er dagegen eine Immobilie mit
der Zusage des Verkäufers, ihm diese zu
modernisieren, so stellen die gesamten
Aufwendungen des Erwerbers Anschaffungskosten
dar. Der Erwerber wird
behandelt, als habe er eine bereits fertig
modernisierte Wohnung gekauft . �|
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