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64 Aktuelles Recht
Urteil des Monats
Ordnungsmäßige Verwaltung
Ansprüche richten sich gegen die übrigen
Eigentümer und nicht gegen den Verband
Der Anspruch nach § 21 Abs. 4 WEG auf
Beschlussfassung zum „Ob“ und „Wie“ einer
erforderlichen Sanierungsmaßnahme
richtet sich gegen die Wohnungseigentümer
und nicht gegen den Verband; ob
daneben auch ein Anspruch gegen den
Verband auf Durchführung von Sanierungsmaßnahmen
oder Beseitigung von
Mängeln besteht, bleibt offen. Jedenfalls
wenn bei der Beschlussfassung das Ermessen
der Eigentümerversammlung auf
null reduziert ist, werden die Wohnungseigentümer
nicht zur Beschlussfassung
verurteilt, sondern das Gericht ersetzt
nach § 21 Abs. 8 WEG die Beschlussfassung;
dies gilt auch für vor dem 1.7.2007
eingeleitete Verfahren.
OLG München, Beschluss vom 22.12.2009,
Az.: 32 Wx 082/09
Fakten: Ein Wohnungseigentümer
nahm die übrigen Wohnungseigentümer
gerichtlich auf Beseitigung der bestehenden
Wärmebrücke einer Außenwand im
Bereich seines Sondereigentums in Anspruch.
Das Amtsgericht gab der Klage
statt, verpfl ichtete insoweit jedoch den
teilrechtsfähigen Verband. Auf entsprechende
Beschwerde änderte das Landgericht
die Entscheidung dahin ab, dass
die übrigen Eigentümer entsprechend
verpfl ichtet sind. Dem hatten sich die
Richter schließlich auch im Verfahren
07-08 | 2010 www.immobilienwirtschaft.de
der sofortigen weiteren Beschwerde angeschlossen.
Der Anspruch auf ordnungsmäßige
Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG
richtet sich gegen die anderen Miteigentümer
und nicht gegen den Verband der
Eigentümer. Dies ergibt sich schon daraus,
dass der Verband sich nicht selbst
ohne Tätigwerden seiner Organe verwalten
kann. Freilich aber ergibt sich hieraus
nicht, dass auch die übrigen Eigentümer
verpfl ichtet wären, die entsprechende
Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme
durchzuführen oder in Auftrag
zu geben. Die Eigentümer sind nur
verpfl ich tet, die Sanierung und die Art
und Weise der Sanierung zu beschließen
und über die hierfür von der Eigentümergemeinschaft
mit Dritten zu schließenden
Verträge Beschluss zu fassen.
Wenn dementsprechend die Eigentümer
verpfl ichtet sind, die Beseitigung
eines Mangels zu beschließen, so handelt
es sich hierbei um eine nach dem Gesetz
erforderliche Maßnahme i. S. d. § 21 Abs.
8 WEG. Dies wiederum hat zur Folge,
dass nicht die „Verurteilung zu einem
Beschluss“ zu erfolgen hat, sondern dass
das Gericht anstelle der Eigentümer nach
billigem Ermessen entscheidet. Anstelle
der Eigentümer bedeutet, dass das Gericht
die von den Eigentümern vorzunehmende
Handlung selbst vornimmt.
Übertragen auf den vorliegenden Fall,
erlässt also das Gericht den Beschluss
der Eigentümerversammlung. Die Ersetzung
der Beschlussfassung geht auch
nicht über den Antrag des Eigentümers
hinaus, da die Eigentümer auch bei einer
Beschlussfassung über das „Ob“ der Sanierung
kein Ermessen haben. Die weiteren
Beschlussfassungen über die Art
und Weise der Sanierung kann jedoch
das Gericht nicht ersetzen, da erst den
Eigentümern Gelegenheit zu einer Beschlussfassung
gegeben werden muss.
Fazit: Nach der Bestimmung des § 21
Abs. 4 WEG hat jeder Eigentümer einen
Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung.
Da die Eigentümer nach der weiteren
Bestimmung des § 21 Abs. 3 WEG
durch Beschlussfassung über eine der
Beschaff enheit des gemeinschaft lichen
Eigentums entsprechende ordnungsmäßige
Verwaltung beschließen, ist der Anspruch
im gerichtlichen Verfahren konsequenterweise
auch gegen die übrigen
Eigentümer zu richten. Die Entscheidung
macht weiter deutlich, dass im Falle richterlicher
Ermessensentscheidung gemäß
§ 21 Abs. 8 WEG nicht eine Verurteilung
zu entsprechender Beschlussfassung erfolgt,
vielmehr das Gericht den entsprechenden
Beschluss als Verpfl ichtung in
der Urteilsformel erlässt.
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